Báo cáo mới công bố của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cho biết, đầu tư vào căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận đang dần trở nên phổ biến và thu hút nhiều khách hàng. Người mua thường bị hấp dẫn bởi các cam kết lợi nhuận khủng. Tuy nhiên, đơn vị này khuyến cáo giới đầu tư cần trực tiếp tham khảo qua nhiều kênh khác nhau vì chính người mua sẽ phải chịu trách nhiệm cho đồng tiền họ bỏ ra. Do đó, lời khuyên cho các nhà đầu tư là hãy tìm ra đáp án cho 6 câu hỏi trước khi chọn mặt gửi vàng.
Thứ nhất: Bạn đã kiểm tra những dự án đạt các yêu cầu về pháp lý chưa?
Thứ hai: Chủ đầu tư đã từng phát triển những dự án nào, có uy tín không?
Thứ ba: Tiềm năng du lịch của khu vực dự án tọa lạc có thực sự hấp dẫn?
Thứ tư: Mức cam kết lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra có khả thi không?
Thứ năm: Nếu bạn tự cho thuê thì lợi nhuận cho thuê một năm là bao nhiêu? Có hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác không?
Thứ sáu: Mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai như thế nào và có ảnh hưởng đến giá thuê và giá bán sản phẩm sau này hay không?
Hiện nay, pháp luật cũng chưa có quy định hay cơ chế nào bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận đã đề ra. Do đó, lời khuyên cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng lên không bao giờ thừa. Mục đích của việc tìm câu trả lời cho 6 câu hỏi này nhằm đảm bảo các quyết định đầu tư được đưa ra một cách khách quan và được cân nhắc nhiều khía cạnh.
Bởi lẽ cuộc đua cam kết lợi nhuận bùng nổ trên thị trường căn hộ condotel là con dao hai lưỡi. Xét ở góc độ marketing, đây là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua. Cam kết càng cao có thể dễ dàng bán hàng nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Theo bà Dương Thùy Dung, giám đốc của CBRE phân tích: “Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cam kết chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng từ 8-10% trong vòng 5-10 năm. Tuy nhiên, thực tại theo chúng tôi ghi nhận tại những dự án khả quan nhất cũng chỉ có thể chi trả lợi nhuận cao nhất 6,5% mà thôi. Đáng nói, dù kiến nghị rất nhiều song tới nay vẫn chưa có khung pháp lý bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết.
Do đó, khi chưa có khung pháp lý thì chắc chắn cũng chưa có lời giải thỏa đáng đối với bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên đặc biệt lưu ý về mức lợi nhuận kỳ vọng đạt được bằng cách tự tính toán kỹ lưỡng hay tìm nguồn tư vấn có chất lượng.
Cam kết lợi nhuận condotel trên 10% sẽ khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng để dễ bề bán hàng.
HoREA phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.
Với những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí cho cam kết lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: trang bị nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh. Với những dự án condotel chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, người mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.
Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.
Trao đổi xoay quanh câu chuyện này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với những lợi thế bờ biển kéo dài của Việt Nam thì trong thời gian tới bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển, sức hút đầu tư tốt mặc dù vẫn còn nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu thêm về tính pháp lý, việc cấp sổ đỏ ra sao, việc quản lý vận hành…
Ông Thanh chỉ rõ: “Chiến lược phát triển sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang được nhà nước coi trọng. Do đó, phát triển condotel hay sản phẩm khác cũng cần tạo điều kiện gia tăng các quỹ đất để phát triển. Bên cạnh đó là cơ chế chính sách, việc quản lý vận hành phải ra sao để đảm bảo các sản phẩm có sự đóng góp cho thị trường một cách ổn định và bền vững. Sắp tới, những cam kết của các chủ đầu tư về trả lợi nhuận Condotel trên 10% sẽ khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, lúc đó có thể sẽ phát sinh mâu thuẫn với người mua. Cơ quan nhà nước cũng nên có các thanh tra kiểm tra, thậm chí tổ chức hội thảo, chuyên đề định hướng cho nhà đầu tư cũng như chia sẻ với các doanh nghiệp về sản phẩm này”.
An Yên
