Tư duy “đi tắt đón đầu” hiện nay mang tính “đầu cơ” nhiều hơn “đầu tư”
Bất động sản giá trị là bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền. Chẳng hạn như nhà cho thuê. Chúng ta có thể đầu tư vào các khu căn hộ cho thuê nếu có dòng lao động cần thuê nhà. Lý do để có dòng lao động này là do sự phát triển về công ăn việc làm. Chính vì thế, việc phát triển hạ tầng cơ sở để tạo công ăn việc làm sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thêm vào đó, hạ tầng giao thông phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản vùng ven. Ở đây, chúng ta cần phân tách rõ không gian môi trường làm việc và không gian sinh sống. Mọi người đều muốn làm việc ở nơi đông đúc, bận rộn để thuận lợi cho công việc. Tuy nhiên, không gian sống thì ai cũng muốn được ở nơi yên tĩnh. Điều duy nhất kết nối được hai mong muốn trên là hạ tầng giao thông. Quả thực, điểm nghẽn của thị trường bất động sản vùng ven ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội hiện nay chính là hạ tầng giao thông. Sự kém thuận lợi trong di chuyển khiến mọi người không có nhiều lựa chọn về nơi sinh sống mà đành phải chen chúc nhau trong một không gian chật hẹp từ đó tạo ra sự mất cân đối của thị trường bất động sản. Nơi còn nhiều quỹ đất thì khó có thể phát triển các dự án vì nhu cầu thấp.
Chính vì thế, để phát triển bền vững thì các nhà phát triển dự án bất động sản phải “đi theo” sự phát triển chung của hạ tầng cơ sở để tạo giá trị cho khách hàng.
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam không ít trường hợp nhà phát triển dự án bất động sản gom đất nông thôn với tinh thần đón đầu sự phát triển hạ tầng giao thông và tạo ra “bánh vẽ” cho các nhà đầu tư và không ít dự án bị “việt vị”. Và cũng chính cách làm ngược trên tạo ra một tỷ lệ đa phần người mua bất động sản là những người đầu cơ mua đi bán lại chứ không phải là người tiêu dùng thực.
Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCMKhông hiếm trường hợp chính các công ty phát triển dự án theo mô hình tạo sóng chính là người chạy “chủ trương” sau khi đã gom quỹ đất xung quanh khu vực dự kiến quy hoạch. Chính họ đã tạo cầu ảo khiến cho dân cư trong vùng dự kiến quy hoạch “phát sốt” sau đó lại dẫn dắt nhà đầu tư từ khu vực thành thị đến nơi họ đã có sẵn quỹ đất dưới danh nghĩa “đầu tư giá trị”. Sau đó, khi không có hoạt động đầu tư thực cho hạ tầng cơ sở thì lại điều chỉnh quy hoạch và những nhà đầu tư theo sóng sẽ bị “mắc kẹt”. Tư duy đi tắt đón đầu trong đầu tư hiện nay mang tính đầu cơ hơn là đầu tư khi mà mọi người không đánh giá đúng giá trị của bất động sản mà chỉ quan tâm đến giá cả.
Minh bạch thông tin và trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương là then chốt
Phát triển hạ tầng giao thông là yếu tố tiên quyết và mang tính nền tảng để phát triển các khu công nghiệp, du lịch, dân cư. Tuy nhiên để tận dụng được thì cần phải có quy hoạch phát triển các hạ tầng khác một cách rõ ràng và minh bạch.
Sự phát triển thị trường bất động sản lành mạnh thực tế là do sự phát triển các hạ tầng cơ sở dân sinh mà hạ tầng giao thông đóng vai trò dẫn dắt. Chính vì thế, sự minh bạch trong việc công bố quy hoạch và tính trách nhiệm trong việc thực hiện các dự án hạ tầng là nhân tố chủ chốt để phát triển kinh tế địa phương một cách bền vững.
Mặt khác, sự phát triển kinh tế địa phương là yếu tố thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. Do vậy, minh bạch thông tin và tính trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là điều kiện cần và đủ để có thể giúp địa phương phát triển kinh tế một cách bền vững và lành mạnh trong đó thị trường bất động sản là một mảnh ghép quan trọng.
Sự phát triển thị trường bất động sản lành mạnh thực tế là do sự phát triển các hạ tầng cơ sở dân sinh mà hạ tầng giao thông đóng vai trò dẫn dắt. (Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh).
Những nơi bị sốt đất theo khuynh hướng “ăn theo quy hoạch” thì giá cả sẽ bị méo mó từ đó sẽ rất khó khăn cho việc phát triển thị trường bất động sản của khu vực vì giá đất lúc này không còn phù hợp với mặt bằng thu nhập của địa phương. Một khó khăn nữa là hoạt động đánh giá giá trị bất động sản thế chấp khi có nhu cầu vay ngân hàng bởi giá đất sau khi sốt là giá ảo nên sẽ rất khó để xác định giá trị cho công tác cấp tín dụng.
Các nhà đầu tư cần cẩn trọng với việc đầu tư vào những dự án ăn theo “quy hoạch” vì có quy hoạch cũng có thể “gỡ quy hoạch”. Phong cách đầu tư bằng tin hành lang, tin đồn về quy hoạch hạ tầng cơ sở không khác gì hành vi đánh bạc. Dù nhà đầu tư có thắng chín lần thì chỉ cần một lần thua cũng có thể dẫn tới phá sản. Đừng tìm kiếm cơ hội nhân đôi, nhân ba lợi nhuận bằng cách đầu tư khi các kế hoạch phát triển hạ tầng là chưa rõ ràng. Trong quá khứ đã không ít trường hợp nhà đầu tư bị “ách tắc” khi mà các dự án phát triển hạ tầng không thể triển khai vì “quy hoạch treo”.
Bất động sản chỉ thực sự tăng giá khi các điều kiện về dòng tiền trở nên ổn định và bền vững. Do đó, các bất động sản liền kề sẽ có giá trị nếu việc phát triển dự án hạ tầng thực sự được triển khai thay vì chỉ là quy hoạch./.
