Việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 được xem là tín hiệu đáng mừng cho cả người mua nhà thu nhập thấp và chủ đầu tư. Đây có lẽ là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ mà thị trường vẫn tìm kiếm bấy lâu, tạo điều kiện cho nguồn cung phát triển bắt kịp với nguồn cầu.
Tuy nhiên, do chưa có bộ quy chuẩn về thiết kế, xây dựng được ban hành nên dư luận lại dấy lên lo ngại, những căn hộ siêu nhỏ này sẽ làm phá nát quy hoạch vốn đã lộn xộn của đô thị Việt, nguy cơ xuất hiện những khu nhà ổ chuột. Vậy chúng ta nên lựa chọn thế nào? Liệu những căn nhà 25m2 có biến thành khu ổ chuột như lo ngại, hay sẽ trở thành những "tổ chim họa mi", hiện thực hóa giấc mơ có nhà của người nghèo?
Chuyên mục Cà phê cuối tuần cùng các chuyên gia bàn luận về chủ đề này.
Xin giới thiệu các vị khách mời tham gia buổi đối thoại hôm nay: GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ths.Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; TS. Đinh Thế Hiển; Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC; Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.
Thiết kế: Thế Công
PV: Là người nhiều năm theo đuổi giấc mơ xây dựng những "tổ chim họa mi" 25m2 cho người thu nhập thấp, ông Nguyễn Văn Đực có thể chia sẻ rõ hơn về câu chuyện xây dựng căn hộ 25m2 đang thu hút dư luận thời gian gần đây?
Ông Nguyễn Văn Đực: Cách đây mấy tháng, tôi có gửi một văn bản đến Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây dựng kiến nghị xác nhận lại cho phép cả nước làm căn hộ 25m2. Mặc dù đứng tên đơn vị là Công ty Đất Lành nhưng cần hiểu rằng, chúng tôi không kiến nghị riêng cho Đất Lành mà kiến nghị chung cho cả nước. Bộ Xây dựng đã trả lời có thể xây dựng căn hộ 25m2 như nhà ở xã hội để làm nhà thương mại cho người nghèo trong khi chờ quy chuẩn quốc gia nhà ở 25m2 sắp ban hành. Song lúc đó, TP.HCM lại đưa ra câu chuyện khá buồn lòng.
Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện, tranh cãi nhà 25m2 là TP.HCM sai.
TS. Đinh Thế Hiển
TP.HCM nói rằng văn bản Đất Lành kiến nghị là kiến nghị cho riêng Đất Lành, và văn bản Bộ Xây dựng trả lời cũng là chỉ cho phép Đất Lành xây căn hộ 25m2. Đây là một sự hiểu sai nghiêm trọng.
Riêng trên địa bàn TP.HCM, hiện có khoảng 3 triệu lao động nhập cư, trong đó hơn 50% là lao động có thu nhập trung bình và thấp.
Cần nhìn nhận thực tế rằng, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2 - 3 người tại các khu đô thị lớn, các khu công nghiệp là tương đối nhiều. Chỉ tính riêng trên địa bàn TP.HCM, hiện đã có khoảng 3 triệu lao động nhập cư, trong đó hơn 50% là lao động có thu nhập trung bình và thấp. Hàng triệu con người vẫn ở trong những căn phòng 15 – 20m2, tồi tàn, chật hẹp, thiếu an ninh, an sinh, an toàn PCCC. Ước mơ của họ là một căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 200 – 300 triệu đồng/căn bởi phù hợp với tiềm lực tài chính.
Rõ ràng, trong khi TP khăng khăng cự tuyệt căn hộ 25m2 với nhiều lý do như nghẽn đô thị, quá tải hạ tầng xã hội nhưng lại cho phép loại hình office-tel ra đời, hoạt động. Lợi thế của loại hình này là diện tích nhỏ, nhưng lại chiếm diện tích của dịch vụ công cộng (nhà trẻ, nhà hàng, thể dục thể thao, siêu thị thương mại...). TP. đã duyệt cho 20.000 căn, không phải ở ngoại ô mà ngay ở quận 1, quận 4,... với giá bán không hề rẻ, ở khu vực trung tâm có thể lên đến 100 triệu đồng/m2.
Đây là sự mâu thuẫn của TP.HCM. Bởi về nguyên tắc, căn hộ nào cũng là 25m2, chỉ khác nhau tên gọi. Còn mục đích vẫn là để ở như nhau. Như vậy là bất công với những người nghèo đô thị.
Một căn hộ có diện tích 22m2 ở chung cư Thái An (quận 12, TP.HCM). Nguồn ảnh: Zing
PV: Một trong những lý do TP.HCM đưa ra để "cấm" xây dựng căn hộ 25m2 là e sợ sẽ tạo điều kiện cho các khu ổ chuột tương lai xuất hiện. Theo TS.Đinh Thế Hiển, lo ngại này của TP.HCM có hợp lý?
TS. Đinh Thế Hiển: Lo ngại của TP.HCM là đúng nhưng hơi vô duyên. Lý do duy nhất mà TP.HCM không đồng ý cho xây dựng căn hộ 25m2 là lo nát hạ tầng, vỡ quy hoạch. Thế nhưng, cần nhớ rằng, mỗi dự án được duyệt luôn luôn phải bảo toàn được quy hoạch của khu dân cư ở nơi đó. Cho dù được xây 25m2, nhưng dự án với diện tích đó, trong khu vực đó chỉ được có 1 số lượng dân cư như vậy thôi thì chủ đầu tư có muốn chia, muốn vẽ thế nào cũng chỉ được từng ấy căn đủ cho số lượng dân cư đã được duyệt. Số người ở phải tương xứng với diện tích xây dựng và cảnh quan, công viên dự án. Tổng số dân số phù hợp với mật độ xung quanh.
Cho nên, vấn đề cốt lõi không phải là 25m2 hay 30m2, cũng không phải câu chuyện so sánh với Singapore hay Nhật Bản, Hồng Kong có nhà mười mấy mét muông, mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch có chuẩn mực không, thực hiện quy hoạch có nghiêm túc không?
Tại sao tôi nói 2 vấn đề này? Thứ nhất, quy hoạch là chuyện vài chục năm, khi đã quy hoạch xong thì không ai được phép nhân danh ai để phá quy hoạch đó, bởi đó là tính toán dài hạn. Khi quy hoạch đúng rồi thì phải thực hiện nghiêm túc. Liệu có xảy ra việc chạy quy hoạch hay không, đó là điều phổ biến ở TP.HCM.
Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng. Chúng ta đang bỏ qua cái “gốc” mà chỉ lo nói về phần “ngọn” của câu chuyện, tranh cãi nhà 25m2 là TP.HCM sai.
TP.HCM cứ lo ngại nhà 25m2 sẽ gây áp lực hạ tầng, quy hoạch, nhưng phải nhớ rằng chuyện phá quy hoạch hay không là do chính Thành phố.
PV: Mục đích của việc cho xây dựng căn hộ 25m2 rất nhân văn là hướng đến những người có thu nhập thấp, những gia đình trẻ chưa đủ điều kiện kinh tế hay những người đơn thân. Tuy nhiên, dư luận còn lo ngại việc này sẽ bị doanh nghiệp “lợi dụng” để xây dựng các căn hộ 25m2 ở những dự án cao cấp, như vậy giá thành cũng sẽ không hề rẻ. Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trịnh Văn Quyết nghĩ sao về câu chuyện này?
Ông Trịnh Văn Quyết: Trước hết, tôi cho rằng nếu vừa nới lỏng, vừa đi kèm với giám sát chặt chẽ, chủ trương mới của Bộ Xây dựng chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho không chỉ doanh nghiệp, mà cả người dân, giúp kích thích thị trường bất động sản nói chung.
Số phận căn hộ diện tích nhỏ ở Việt Nam có phần "lênh đênh". Cách đây 5 - 6 năm, nảy sinh từ gói 30.000 tỷ và điều kiện cho vay là giá bán dưới 1 tỷ đồng, diện tích dưới 50 m2, cùng lúc tồn kho căn hộ diện tích lớn ứ đọng, việc chia nhỏ và xây mới các căn hộ diện tích nhỏ hơn được xem là có thể "cứu" nhiều doanh nghiệp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường.
Kiến nghị này đã được doanh nghiệp bất động sản nhiều lần trình bày lên các cấp, từ bộ đến sở, ngành. Sau đó, đến lượt các hiệp hội bất động sản cũng đứng về phía doanh nghiệp. Nhưng cuối cùng, đều chưa thể triển khai nhiều trên thực tế.
Cho dù trên thực tế, các năm qua, vẫn có những doanh nghiệp tìm cách "lách luật" để xây những căn hộ diện tích nhỏ. Nhưng điều này có thể mang đến rủi ro pháp lý cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Cá nhân tôi cho rằng không nên nhìn vào tổng diện tích căn hộ như con số 25m2 được nêu ở trên, mà nên tính đến diện tích bình quân trên đầu người.
Bởi rõ ràng, nếu căn hộ 60m2 mà có 5 - 6 người ở, thì mật độ diện tích/đầu người còn cao hơn căn hộ 25m2 có 2 người ở.
Nếu đặt ra hạn mức chỉ dựa trên tổng diện tích, thì chúng ta đang bỏ ngỏ hẳn một phân khúc thị trường lớn, và có xu hướng ngày càng gia tăng trong xã hội hiện đại. Đó chính là mô hình gia đình hai vợ chồng già không sống chung với con cái, người lao động và sinh viên ngoại tỉnh, hoặc thậm chí những người chọn cuộc sống độc thân lâu dài...
Căn hộ 25m2 là giấc mơ của nhiều người nghèo đô thị. Ảnh minh hoạ
PV: Ở góc độ đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, theo ông Đỗ Viết Chiến, cần phải làm gì để căn hộ 25m2 không bị doanh nghiệp“lạm dụng”?
Ông Đỗ Viết Chiến: Trong câu chuyện căn hộ 25m2, chúng ta đừng mặc định cứ căn hộ nhỏ là thuộc phân khúc thấp cấp mà chỉ là quy mô căn hộ nhỏ lại. Quy mô căn hộ nhỏ thì tổng chi phí thấp xuống.
Thứ hai là việc sử dụng các thiết bị nội thất nội cũng có thể kéo giá thành thấp hơn các căn hộ dùng nội thất nhập ngoại. Chính vì vậy đừng định kiến căn hộ nhỏ là nhà giá rẻ, hay chất lượng thấp.
Thực tế nhiều nước trên thế giới, họ không quan tâm tới tổng diện tích căn hộ 25 hay 30m2 mà quy định diện tích ở/người. Ví dụ Pháp quy định không được nhỏ hơn 9m2 sàn/người. Nếu nhà 2 người tối thiểu là 18m2, 3 người là 27m2…
PV: Như vậy rõ ràng việc có nên cho phép xây căn hộ 25m2 hay không, không còn là vấn đề nữa. Câu chuyện ở đây là giải pháp xây như thế nào để nó trở thành những "tổ chim họa mi" đúng nghĩa chứ không “mở đường” cho nhà ổ chuột tái xuất. Theo các vị, cụ thể chúng ta nên có những giải pháp như thế nào?
TS Đinh Thế Hiển: Trước tiên, phải khẳng định, việc cho phép xây căn hộ 25m2 đáp ứng được nhu cầu đa dạng. Ví dụ một người chỉ có 500 triệu, chưa có dự định lập gia đình hay vợ chồng trẻ chưa có ý định sinh con thì căn hộ 25m2 vừa túi tiền của họ, vừa không gian sinh sống. Đáp ứng được nhu cầu của đối tượng này là rất tốt, góp phần đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường
Còn việc nhà 25m2 có thành khu ổ chuột hay không, phải căn cứ vào quy hoạch. Giả sử dự án 10.000m2, diện tích xây dựng ở khu đó đã quy định, khu vực nội thành chỉ được xây tối đa 50%, ngoại thành là 40%, quy mô dự án 15 tầng, cho 1.000 dân cư... Những tiêu chí đó đủ để đảm bảo rằng không bao giờ xuất hiện khu ổ chuột được. Vì dự án đã có diện tích, không gian, mật độ xây dựng và số căn hộ dân cư cho phép.
Vì thế, để đảm bảo quy hoạch, cần thực hiện nghiêm ngặt khâu phê duyệt. Một dự án bất động sản được duyệt phải thỏa mãn được các chỉ tiêu, trong đó chỉ tiêu dân số là rất quan trọng. Có những dự án cho phép xây căn hộ nhỏ 50m2 nhưng cuối cùng, khi vẽ dự án, người ta cũng phải phân ra các loại căn hộ 50, 70, 100m2 dù biết 100m2 có thể sẽ khó bán, bởi nếu không sẽ phạm quy hoạch dân số. Cũng như nếu được cho phép xây dựng căn hộ 25m2 thì dự án cũng phải có các căn 50, 70m2 chứ đừng hy vọng tất cả căn hộ đều có diện tích 25m2.
Dự án nếu thực hiện đúng chỉ tiêu quy hoạch dân số thì tự nó sẽ đảm bảo được không gian sinh sống, cảnh quan cho mọi người. Chỉ tiêu dân số là chỉ tiêu quyết định trong quy hoạch dự án, không bao giờ được vi phạm.
GS. Đặng Hùng Võ: Các nước trên thế giới vẫn có những căn hộ bé, thậm chí còn dưới 25m2. Như Hồng Kông, họ cũng làm nhiều căn hộ bé vì phù hợp với thu nhập của nhiều người dân. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 ở ta, Bộ Xây dựng cho phép cũng chưa đầy đủ mà TP.HCM cấm cũng không đúng. Điều quan trọng bây giờ là phải đưa ra được là tiêu chuẩn kỹ thuật, ít nhất là quy chuẩn kỹ thuật tạm thời, chứ không thể với tùy từng trường hợp lại áp dụng khác nhau.
Ví dụ, một chung cư sẽ không thể toàn các căn hộ 25m2 mà phải xây dựng đan xen để tránh hiện tượng cái gì cũng lít nhít. Như vậy, trong một tầng, có bao nhiêu phần trăm căn hộ diện tích nhỏ? Tiếp theo là phí dịch vụ của các căn hộ như thế nào để tạo ra một sự đồng đều và thống nhất. Tiếp nữa, là việc xây dựng phải gắn với kết nối hạ tầng giao thông. Nhược điểm của Việt Nam là tầm nhìn ngắn hạn, theo kiểu giật gấu vá vai, quy hoạch đến đâu, dân "chen chân" đến đó. Chính vì vậy dẫn đến hệ lụy là đô thị xộc xệch.
Một thiếu sót nữa của thị trường bất động sản là phân khúc cho thuê. Nếu như thị trường phát triển được phân khúc này sẽ đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều khách hàng có thu nhập thấp. Khi đó những xung đột về căn hộ diện tích lớn – nhỏ sẽ không phải vấn đề.
Với kinh nghiệm của mình, tôi tin mọi doanh nghiệp khi tính toán xây dựng căn hộ thương mại diện tích nhỏ, đều phải tính đến quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương của cơ quan thẩm quyền.
Trịnh Văn Quyết
Ths. Đỗ Viết Chiến: Theo tôi, khi cho phép xây căn hộ 25m2 nên lưu ý đến vị trí. Chúng ta phải phân biệt khu vực cải tạo, tức vùng hiện hữu với khu phát triển mới. Nếu phát triển ở vùng mới thì không có gì lớn, thậm chí trong đô thị cũ vẫn còn đất cũng không phải vấn đề lớn. Điều ngặt nghèo ở đây là quỹ đất bên trong nội đô đã hết, bây giờ đập một cái cũ đi để thay cái mới vào thì bài toán này bắt đầu có chuyện.
Hay nói cách khác là khu vực cũ đang quá tải về mật độ dân cư cũng như hạ tầng mà vẫn tiếp tục theo hướng chia nhỏ căn hộ để hút nhiều người vào hơn thì đương nhiên, chất tải ngày càng lớn và những vấn đề đô thị sẽ gây bức xúc . Nhưng nếu chúng ta có đất trong khu vực đó và vẫn cân bằng được số lượng dân mới với hạ tầng chịu được thì không có vấn đề gì lớn.
Trong chuyến sang Mỹ công tác vừa qua, tôi thấy vùng Manhattan mật độ rất dày, có những phố không bao giờ thấy ánh nắng mặt trời. Nhưng bởi khu vực này xây đồng bộ ngay từ đầu, tính tới sức chịu đựng cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từ giao thông, cấp điện nước từ ngầm tới nổi trên mặt đất nên mọi thứ vẫn ổn.
Nếu quy hoạch đã tính tất cả các khả năng để chịu tải được thì xây dựng mật đó dày cũng không thành vấn đề nhưng về cơ bản là các quận trung tâm của ta đã quá tải. Đặc biệt với Hà Nội, cần lưu ý yếu tố lịch sử, văn hóa trong đó. Những giá trị văn hóa, lịch sử truyền thống cần bảo tồn thì không thể lấy đất để xây đô thị nén như Manhattan.
Ông Trịnh Văn Quyết: Tôi cho rằng ổ chuột hay không ổ chuột không phụ thuộc vào diện tích căn hộ, mà phụ thuộc vào chính cộng đồng dân cư của chung cư.
Nếu chung cư có các căn hộ với diện tích tối thiểu 25m2 nhưng được quy hoạch bài bản, xây dựng hợp lý, chất lượng đảm bảo, tiện ích đồng bộ với hệ thống điện, đường, trường, trạm, thì vẫn còn chỉn chu hơn nhiều những khu chung cư có diện tích căn hộ lớn, nhưng mật độ dày đặc, quy hoạch xáo trộn.
Với kinh nghiệm của mình, tôi tin mọi doanh nghiệp khi tính toán xây dựng căn hộ thương mại diện tích nhỏ, đều phải tính đến quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương của cơ quan thẩm quyền. Tùy vào quy hoạch đô thị để từ đó tính toán tỷ lệ căn diện tích nhỏ trong tổng số căn của chung cư sao cho phù hợp.
Đây là điểm khác biệt lớn nhất giữa chung cư căn hộ diện tích nhỏ hiện đại với các tòa nhà tập thể xập xệ mà chúng ta từng biết đến trước kia.
Xin chân thành cảm ơn các quý vị!
