Căn hộ, biệt thự giao dịch chậm
Dựa trên thông tin về thị trường bất động sản trong quý II/2023 vừa được công bố, đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản JLL Việt Nam đánh giá, căn hộ siêu sang và nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) tại Hà Nội và TP. HCM đều có tỷ lệ bán hàng rất thấp.
Tại Hà Nội, số lượng căn hộ phân khúc cao cấp giao dịch trong quý II vừa qua đạt khoảng 777 căn, nhỉnh hơn so với số liệu ghi nhận vào quý trước đó. Các chủ đầu tư dự án đang tung ra nhiều ưu đãi với mức giá bán dưới 3.000 USD/m2 (khoảng 71 triệu đồng/m2) đã thu hút được nhiều sự quan tâm của người mua. Trong khi những dự án có giá bán từ 3.100 USD/m2 (khoảng 735 triệu đồng) trở lên đang có tỷ lệ bán hàng rất thấp.
Thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình là 3.046 USD/m2 (khoảng 711 triệu đồng) tăng 2,7% theo quý. Đa số dự án vẫn duy trì tăng trưởng giá bán theo quý, từ khoảng 1 - 2%, vì các dự án này đều đã tiến tới giai đoạn hoàn thiện hoặc bàn giao và những chương trình chiết khấu được loại bỏ.
Đối với thị trường nhà liền thổ (biệt thự và liền kề), trong quý II/2023, thị trường Hà Nội giao dịch được 105 căn. Tốc độ bán hàng tại những dự án nhà liền thổ có giá hơn 20 tỷ đồng tại các quận nội thành chỉ ở mức thấp, khoảng 5 - 10 căn/quý vì người mua có tâm lý dè chừng.
Giá bán sơ cấp không thay đổi nhiều theo quý, chủ yếu các dự án nhà liền thổ tại Hà Nội là đa số những dự án đều đang khóa bảng hàng. Giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường ở mức 7.227 USD/m2 (khoảng 170 triệu đồng), tăng 0,72% so với quý trước.
Tại thị trường TP. HCM vào quý II vừa qua, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ghi nhận 1.090 căn đã bán. Tuy nhận được một số tín hiệu tích cực về nguồn cung, nhung tỷ lệ bán các căn hộ phân khúc căn cấp vẫn giảm còn 39,8%, điều này phản ánh xu hướng lượng giao dịch đang chậm lại.
Với sản phẩm căn hộ phân khúc cao cấp trên thị trường sơ cấp tại TP. HCM đạt 5.183 USD/m2 (khoảng 123 triệu đồng), giảm nhẹ 2% so với quý trước đó. Đối với thị trường thứ cấp, giá bán tăng khoảng 1,5% so với quý trước đó, nhất là ở những dự án đạt chất lượng cao và có vị trí đắc địa.
Số lượng giao dịch trên thị trường nhà liền thổ tại TP. HCM vẫn bị hạn chế. Những sản phẩm trên thị trường sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho có giá trị lớn, khoảng trên 1 triệu USD/căn (khoảng 23,6 tỷ đồng/căn). Vì vậy giao dịch trong phân khúc này càng bị hạn chế trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng.
Các dự án nhà liền thổ có giá bán sơ cấp trung bình tăng nhẹ 1% theo quý chủ yếu do những dự án hiện hữu không còn áp dụng chính sách kích cầu mạnh như thời gian trước. Sự biến động này chủ yếu diễn ra trên địa bàn khu Đông (TP. Thủ Đức) vì những dự án sơ cấp tập trung tại đây.
Thị trường căn hộ cao cấp có dấu hiệu thừa cung. Thậm chí với mức lãi suất cho vay tăng cao thì khả năng bán hàng của các chủ đầu tư bất động sản sẽ ngày càng khó khăn.
Liên tục có thêm nguồn cung mới
Đơn vị nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cũng thông tin về thị trường nhà ở tại TP. HCM trong quý II, theo đó đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới căn hộ đạt khoảng 970 sản phẩm - thấp nhất kể từ năm 2019, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Về việc nguồn cung mới khan hiếm, nguyên nhân chính là do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.
Nhìn nhận một cách lạc quan hơn với thị trường nhà liền thổ, trong quý II xuất hiện tín hiệu hồi phục khi lượng nguồn cung mới dần được tung ra nhiều hơn, trong quý có 282 căn, tăng 403% so với quý I và tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án đã hoàn thiện về quy trình pháp lý và bắt đầu trở lại xây dựng, nhất là những dự án còn vướng mắc vào quý trước.
Nhìn nhận triển vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng tới, ước tính khoảng gần 2.400 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp gia nhập thị trường Thủ đô. Tại Hà Nội, số lượng căn nhà liền thổ mở bán trong giai đoạn 6 tháng cuối năm nay từ 200 - 800 căn.
Còn tại thị trường TP. HCM trong 2 quý cuối năm 2023, dự kiến nguồn cung vẫn sẽ chịu áp lực trước bối cảnh kinh tế bất ổn, dù đã bắt đầu đón những thay đổi tích cực về mặt chính sách. Do đó, thị trường căn hộ cao cấp dự kiến chào đón thêm khoảng 1.900 căn, thấp hơn 53% so với lượng hàng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm.
Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam - Bà Trang Lê cho rằng, nhu cầu về nhà ở được dự báo vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện tại cho tới khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn cùng những biến động về lãi suất và tình hình kinh tế ổn định trở lại.
“Tốc độ tăng trưởng giá bán nhiều khả năng tiếp tục bị cản trở bởi tâm lý cẩm trọn của người mua trước bối cảnh kinh tế vẫn đang bất ổn và không ít chủ đầu tư áp dụng các chương trình ưu đãi bán hàng để kích cầu” - Bà Trang Lê nhấn mạnh.
