“Cần tạo ra một chương trình cho vay đặc biệt để các doanh nghiệp bất động sản có thể đảo nợ”

Liệu bất động sản có còn là “ngành phi sản xuất”?

Thời gian qua, kinh tế thế giới biến động khó lường với triển vọng không mấy tươi sáng đã ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam. Thực tế, nước ta đã phải đối mặt với nhiều “cơn gió ngược”, kéo theo những rủi ro về thu hẹp thị trường, sụt giảm đơn hàng, đứt gãy chuỗi cung ứng và biến động giá cả của các mặt hàng.

Tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn của Quốc hội sáng 8/11, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo thực hiện quyết liệt, đồng bộ, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp trên các lĩnh vực, trong đó phấn đấu tăng trưởng GDP đạt trên 5%.

Niềm tin và động lực đã rất rõ ràng, tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này trong năm 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, điều đầu tiên cần phải thực hiện là tạo sự đột phá tăng trưởng cho nền kinh tế vốn đang trì trệ, trong đó thị trường đang đặc biệt trông đợi vào sự hồi phục của ngành bất động sản. Mà trên thực tế, lĩnh vực này vẫn đang gặp không ít cản trở, dù bất động sản được đánh giá là ngành có sức lan tỏa rất lớn trên thị trường.

Theo đánh giá của chính các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, hiện nay 70-80% vướng mắc của doanh nghiệp có liên quan đến thủ tục pháp lý, đầu tư và điều này đang dần bào mòn “sức khỏe” của doanh nghiệp. Khi pháp lý không thông, hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp cũng đương nhiên gặp trục trặc.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: “Hiện nay, thủ tục hành chính giấy tờ về đầu tư ở Việt Nam vô cùng rắc rối nên các nhà đầu tư nước ngoài đều rất sợ và không tự tin. Ngay các nhà đầu tư Việt Nam nắm rõ thủ tục nhưng đi lại để giải quyết được hơn 30 con dấu cũng là cả một cuộc trường chinh”.

Còn ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland nhấn mạnh, đối với doanh nghiệp này, pháp lý là yếu tố then chốt vì công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nhưng không xử lý được pháp lý thì ngân hàng không giải tỏa tiền tạm khoá, đồng thời cũng là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.

Chưa kể ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng là do lực cầu của nền kinh tế vẫn yếu đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường nói chung. Mặt khác, những sản phẩm hiện có trên thị trường lại không đáp ứng được đúng phân khúc thị trường cần và điều này dẫn tới hiện tượng tồn kho tại nhiều công ty bất động sản.

Trong khi đó, có một thực tế là lâu nay, việc xác định bất động sản là ngành thuộc diện phi sản xuất hay sản xuất vẫn là vấn đề còn tranh cãi. Nhiều chuyên gia cho rằng, sản phẩm bất động sản là phi sản xuất, nhưng bản chất ngành bất động sản không thể được coi là phi sản xuất. 

Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực sử dụng nguyên vật liệu, trang thiết bị của rất nhiều ngành nghề khác và cũng là ngành sử dụng nhiều lao động phổ thông. Nếu đặt bất động sản trong tổng thể nền kinh tế sẽ thấy rằng, thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác và đang dần trở thành nhịp cầu nối, động lực phát triển cho các ngành nghề khác.

Có thể coi bất động sản là một trụ cột của nền kinh tế và một khi bất động sản sụp đổ sẽ kéo theo sự sụp đổ của rất nhiều ngành nghề khác như xây dựng, nguyên vật liệu, dịch vụ… Điều này đã được thể hiện rất rõ trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản “trầm lắng và đứng im” thì hàng loạt ngành nghề có liên quan cũng đang “dậm chân tại chỗ”.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định: “Sự đi xuống của bất động sản sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực. Nên hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm. Tất nhiên, cũng cần lưu ý kiểm soát việc hỗ trợ để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tài chính ngân hàng và cả sự phát triển bền vững chung”.

Nói như vậy để thấy, vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn, thế nhưng trong suốt nhiều năm, thị trường bất động sản vẫn thường bị hiểu sai và chưa thực sự được tạo điều kiện tốt nhất để phát huy những nguồn lực vốn có. Chính từ việc hiểu sai, liệu doanh nghiệp bất động sản có đang chịu thiệt thòi? 

Chia sẻ với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng nhận định, quan điểm cho rằng bất động sản là ngành phi sản xuất là quan điểm không chính xác.

Hiện nay, bất động sản đang ngày càng khẳng định vai trò là một trụ cột của nền kinh tế, bên cạnh ngân hàng, bảo hiểm, tài chính, sản xuất, giao thông vận tải. Bất động sản đang tạo ra những sản phẩm có giá trị thực sự lớn như bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại, bất động sản du lịch…, chứ không phải giá trị ảo. 

Thực tế, bất động sản là một thị trường rất rộng lớn, liên quan mật thiết với các ngành nghề quan trọng trên thị trường. Chính vì vậy thời gian qua, Chính phủ đã dần nhận thấy tầm quan trọng và vai trò của bất động sản trong nền kinh tế hiện nay. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt những chính sách mới đã được ban hành kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý những vấn đề nội tại, như: Xây dựng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; những chính sách liên quan đến thủ tục hành chính; Thông tư 02, 03, 10 của Ngân hàng Nhà nước mở ra cơ chế để các doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ; đặc biệt là chính sách cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu ít nhất đến năm 2024.

Nhưng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, những chính sách như vậy là chưa đủ vì doanh nghiệp bất động sản đang cần trợ giúp nhiều hơn thế. Thực tế, trong năm 2023, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phá sản, rời khỏi thị trường, còn doanh nghiệp ở lại thì đang lao đao. Cùng với đó, áp lực nợ gốc, lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau, trong tình trạng doanh nghiệp không có nhiều nguồn thu, thậm chí không có nguồn thu để bù đắp cũng là một rủi ro rất lớn. 

Vì vậy, Chính phủ vẫn cần có những chính sách mạnh mẽ, đột phá hơn nữa trong thời gian tới. Có như vậy, mới có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ “ấm” trở lại vào năm 2024. 

Thị trường bất động sản vẫn đang nỗ lực "vượt bão"

Báo cáo Phân tích áp lực dòng tiền của doanh nghiệp và khuyến nghị chính sách giai đoạn cuối năm 2023 của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho thấy, vấn đề lớn nhất các doanh nghiệp gặp phải hiện nay là doanh thu giảm, liên quan đến tổng cầu của thị trường trong nước và quốc tế. Điều này gây ra khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp.

Báo cáo phân tích: “Dù đã niêm yết nhưng doanh nghiệp Việt vẫn có đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, các hoạt động dựa nhiều trên vốn vay. Do đó, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Trong bối cảnh suy giảm đơn hàng, khó huy động vốn qua trái phiếu, cổ phiếu, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, dòng tiền trở thành vấn đề cấp thiết nhất của doanh nghiệp”.

Đặc biệt, đối với doanh nghiệp bất động sản, kể từ quý IV/2022, lợi nhuận bắt đầu giảm mạnh theo sự chững lại của thị trường. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều vụ việc lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn bị bắt giữ, gây ra sự đổ vỡ niềm tin vào cuối năm 2022. Tình hình càng khó khăn hơn khi lãi suất tăng một cách đột ngột và tâm lý ngại rủi ro của chính quyền địa phương dẫn đến vướng mắc pháp lý kéo dài của nhiều dự án bất động sản trong giai đoạn vừa qua. 

Báo cáo của Ban IV cho biết, doanh thu các ngành giảm từ giữa năm 2022 đến nay, nghiêm trọng nhất là hai ngành bất động sản và xây dựng. Đến hết quý II/2023, tình hình vẫn chưa được cải thiện. Trong đó, doanh thu 6 tháng đầu năm 2023 của 8/10 ngành được khảo sát đều thấp hơn cùng kỳ năm 2022.

Khi so sánh chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp thì thấy tỷ lệ rất đáng kể. Năm 2022, ngành xây dựng có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận cao nhất, lên đến 375%, tiếp đó là ngành hàng và dịch vụ tiêu dùng 44,8% và bất động sản 40,2%.

“Điều này hàm ý, khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều, bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư”, Ban IV nhấn mạnh.

Đáng chú ý, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho tăng lên nhiều lần.

Cụ thể, số ngày phải thu trung bình của doanh nghiệp xây dựng quý I/2022 là 463 ngày thì sang quý I/2023 lên đến 1.165 ngày. Dù hết quý II/2023 giảm xuống còn 598 ngày nhưng cũng cho áp lực dòng tiền của doanh nghiệp xây dựng.

Bên cạnh đó, số ngày tồn kho trung bình quý I/2023 lên đến 4.527 ngày, so với 661 ngày của quý I/2022. Trong đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 cũng lên đến 5.662 ngày, cá biệt có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng. 

Trước những con số khiến không ít người "giật mình" như vậy, một câu hỏi được đặt ra, rằng doanh nghiệp bất động sản sẽ lấy nguồn lực từ đâu để có thể tái đầu tư, để thúc đẩy chính nó và các ngành nghề liên quan trong hệ sinh thái đi kèm cùng phục hồi và phát triển?

Trả lời cho câu hỏi này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho biết, thời gian qua, rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp.

Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Cùng với đó, phần lớn những lao động làm trong ngành môi giới và phát triển bất động sản đang thất nghiệp vì các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đây là vấn đề vô cùng nghiêm trọng của thị trường. 

Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản nếu không bán được sản phẩm sẽ dẫn đến không có dòng tiền để tái đầu tư. Nếu không có dòng tiền thì cũng không có bất kỳ ngân hàng nào có thể cho doanh nghiệp đó vay vốn và doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Hiện nay, các ngân hàng chủ yếu nhìn vào việc doanh nghiệp có dòng tiền hay không để có thể cho vay. Do đó, việc tồn đọng kho hàng, không bán được hàng đã trở thành ách tắc lớn về dòng tiền từ mọi phía: từ các nhà đầu tư, doanh thu và cả từ phía ngân hàng…

“Đây là một tình trạng đáng báo động cho thị trường bất động sản hiện nay”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh. 

Để giải quyết vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cần có 3 giải pháp trọng tâm, cụ thể: 

Thứ nhất, các nhà phát triển bất động sản khi đang có một khoản nợ với ngân hàng hoặc đang có nợ với các trái chủ, nhà đầu tư thì ngay lập tức cần đàm phán để hoãn lại thời hạn trả nợ, không những hoãn trả nợ gốc mà còn có thể cần hoãn trả cả phần tiền lãi.

Thứ hai, trong thời gian được hoãn nợ, doanh nghiệp cần phải tìm mọi cách để tiêu thụ được các sản phẩm mà họ đang nắm giữ. 

Thực tế hiện nay, các nhà phát triển bất động sản đang chưa sẵn sàng để giảm giá bất động sản. Nguyên nhân có thể do những chi phí mà họ bỏ ra để xây dựng dự án cũng rất lớn và không một doanh nghiệp nào muốn làm ăn mà phải chịu thua lỗ. Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản đang hy vọng rằng thị trường sẽ “nóng” lên trong năm 2024 nên họ không giảm giá. 

“Tôi cho rằng đây là tư duy sai lầm vì chúng ta không thể biết chính xác khi nào thị trường bất động sản có thể được phục hồi”, TS. Hiếu đánh giá. 

Do đó, các doanh nghiệp nên bán sản phẩm kể cả trong trường hợp lợi nhuận xuống thấp và mỗi doanh nghiệp có thể giảm giá ở nhiều mức độ: Từ 5%, 10% thậm chí 20%... Nhưng doanh nghiệp cần hiểu một điều rằng, nên bán bất động sản càng sớm càng tốt với một tỷ lệ chiết khấu hợp lý nhằm thoát khỏi áp lực nợ vì gánh nợ đó sẽ ngày càng nặng nề hơn do lãi suất sẽ có sự thay đổi theo từng giai đoạn. Bên cạnh đó còn là những khoản tiền lãi phạt do doanh nghiệp chậm trả nợ. 

Thứ ba, ngay lúc này, Ngân hàng Nhà nước có thể tạo ra một chương trình hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, một chương trình cho vay đặc biệt để các doanh nghiệp bất động sản có thể đảo nợ. Chương trình này có thể đến từ các ngân hàng lớn, khi đó ngân hàng thành lập một tổ hợp tín dụng cho vay đối với những doanh nghiệp bất động sản đang thực sự gặp khó khăn về dòng tiền nhưng có khả năng trả nợ. Gói hỗ trợ này sẽ giúp cho doanh nghiệp có thể trả nợ cũ, đồng thời họ cũng sẽ có vốn để tái đầu tư trong tương lai. 

“Nhấn mạnh rằng, đây phải là một chương trình cho vay đặc biệt được Chính phủ chỉ định, Ngân hàng Nhà nước xây dựng và tập hợp những ngân hàng có vốn mạnh để thực hiện. Khi đó, hy vọng những nỗ lực này sẽ có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi gánh nặng áp lực trả nợ và có thêm động lực, niềm tin để hồi phục, phát triển trong thời gian tới”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho biết.   

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng, từ bối cảnh trên, cần nhìn nhận một thực tế rằng, có nhiều doanh nghiệp bất động sản phát triển, xây dựng một cách ồ ạt, không có kế hoạch phù hợp với nhu cầu thực tế. Hiện ở Việt Nam đang tồn tại rất nhiều ngôi làng, biệt thự “ma”, bị bỏ hoang một thời gian dài. Nguyên nhân có thể do giá quá cao hoặc hạ tầng cơ sở chưa được phát triển bài bản. Và khi doanh nghiệp cố gắng xây dựng một sản phẩm không mang tính thực tế thì dù có hạ giá hay bán trong nhiều năm cũng sẽ không thể bán hết được. Đây cũng chính là một trong những bài học đắt giá cho các nhà kinh doanh bất động sản thiếu góc nhìn thực tế và quá lạc quan về thị trường.

Riêng đối với các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, việc đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lưu ý, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản vay. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là “khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài./.