Thời gian gần đây số lượng bất động sản là nhà ở, đất đai do các ngân hàng rao bán, đấu giá phát mãi thanh lý xuất hiện ngày càng nhiều. Các bất động sản vốn là các tài sản đảm bảo cho các hợp đồng tín dụng, khi chủ tài sản không còn khả năng trả nợ thì các bất động sản này sẽ được ngân hàng bán phát mãi để thu hồi khoản vay.
Nhìn chung đây là những “món hời” do các bất động sản này thường có giá rẻ hơn mặt bằng thị trường, tuy nhiên để có thể giao dịch thành công được xem là không dễ do tính phức tạp về pháp lý, thủ tục. Thậm chí, trên thị trường còn ghi nhận hiện tượng một số môi giới lợi dụng sự quan tâm của người dân đến các bất động sản đấu giá phát mãi này đã vẽ ra những chiêu trò, mánh khóe “treo đầu dê, bán thịt chó” nhằm lừa đảo.
Ba hình thức phát mãi tài sản phổ biến
Thông thường khi một ngân hàng tiến hành bán phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản thường thông qua 3 hình thức sau.
Thứ nhất, ngân hàng sẽ chốt giá khởi điểm của bất động sản sau đó bàn giao hẳn quyền bán, định giá cho một bên môi giới. Phía môi giới có thể bán chênh lệch tùy ý.
Thứ hai, phía môi giới sẽ được chia mức hoa hồng cố định từ 0,5 - 1% khi bán được bất động sản phát mãi. Ở hình thức này, việc thẩm định, định giá bất động sản phát mãi sẽ có một số quy định ngầm trong nghề mới biết và thông thường ngân hàng sẽ định giá bán ở mức khoảng 70% giá tài sản thực tế, phía mua sẽ phải trả phí định giá và một số phí khác phục vụ cho thẩm định.
Thứ ba, là hình thức đấu giá công khai, tuy nhiên hình thức này giá bất động sản sẽ tương đối đắt do đã bị tính lãi và phí tổ chức đấu giá. Trong thực tế, việc đấu giá này cũng có một số hiện tượng bị thao túng, người mua thực và các nhà đầu tư không chuyên thường khó tiếp cận đầy đủ thông tin của các đợt bán đấu giá này.
Hấp dẫn nhưng không dễ mua
Chia sẻ về nguyên nhân của việc các ngân hàng bán bất động sản phát mãi, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho rằng hiện nay trong bối cảnh kinh tế bị ảnh hưởng do COVID-19 sẽ có nhiều ngân hàng thanh lý tài sản đảm bảo các bất động sản hay tích sản dù giá của chúng trên thị trường không xuống nhưng với một số ngân hàng do muốn thanh lý, thu hồi vốn sẽ bán ra với giá rẻ hơn.
Cũng theo ông Hiếu, tại Hoa Kỳ cũng có dạng thức đầu tư là các nhà đầu tư mua bất động sản phát mãi từ ngân hàng với giá rẻ sau đó bỏ tiền đầu tư sửa chữa, trang trí lại sau đó bán lại để kiếm lời.
Tại Việt Nam hiện nay, do có yếu tố hấp dẫn về giá cả của các bất động sản phát mãi nên có không ít môi giới đã bày chiêu trò, “treo đầu dê bán thịt chó”, lừa đảo người mua nhẹ dạ. Thậm chí có trường hợp rao bất động sản một nơi nhưng lại dẫn khách đi xem một nẻo, rao đất nội thành, chính chủ nhưng lại dẫn đi xem đất ngoại thành, đất trong quy hoạch, tranh chấp.
Thực tế cho thấy, các bất động sản thanh lý từ ngân hàng không phải là món hời dễ ăn và còn tiềm ẩn một số rủi ro do khá phức tạp về pháp lý. Luật sự Triệu Trung Dũng - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, để có thể giao dịch thành công các bất động sản do ngân hàng phát mãi, sau khi bán đấu giá thành công, người mua phải ký hợp đồng với bên bán đấu giá thông qua ngân hàng, sau đó phải yêu cầu ngân hàng bàn giao đầy đủ giấy tờ. Người mua phải thỏa thuận thuận với ngân hàng để họ làm thủ tục sang tên nhà đất, tài sản gắn liền với đất thì sẽ thuận lợi cho người mua.
Một điểm nữa cũng được ông Dũng lưu ý người mua bất động sản phát mãi là thường người mất tài sản ít khi đóng thuế chuyển nhượng do đó người mua sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính khác còn tồn đọng liên quan đến bất động sản phát mãi. Do đó, cần xem xét kỹ, nếu yêu cầu bên bán chịu đóng thuế chuyển nhượng cho người mưa thì sẽ thuận lợi hơn nhiều.
Trong thực tế vẫn có người mua được các bất động sản phát mãi với giá tốt, kiếm lời hàng trăm triệu đồng, do đó để có giao dịch thuận lợi người mua cần tỉnh táo, hiểu rõ luật./.
