Căn hộ mini thông minh giá “siêu rẻ”
Thời gian gần đây, một số công ty môi giới BĐS ra sức quảng cáo các dự án chung cư mini tại địa bàn các tỉnh Đồng Tháp, Long An, Vĩnh Long, Cần Thơ.... Điểm chung của các dự án này được giới thiệu là nơi an cư lý tưởng của các gia đình trẻ với diện tích nhỏ từ 30m2 – 40m2, giá chỉ từ gần 300 triệu đồng/căn. Liên hệ tìm hiểu dự án, PV trao đổi với một môi giới dự án tên T. và được giới thiệu rằng khu căn hộ đã xây xong phần móng và đang đổ bê tông sàn để xây lên quy mô 5 tầng, 6 tầng.
Thông thường thì hầu hết các dự án được chào mời bằng những lời hoa mỹ như nằm ở vị trí đắc địa trong KCN , sát trường học, bệnh viện Đa khoa… và thuộc khu dân cư đông đúc, tiện lợi di chuyển đến các khu vực trung tâm. Theo lời một nhân viên sales, chủ đầu tư đã đang giới thiệu cho ra mắt mô hình các căn hộ hoàn thiện và hiện đã bán khoảng 50% số lượng căn hộ
Tại hợp đồng mẫu mà nhân viên dự án gửi cho khách hàng, phía chủ đầu tư khẳng định đồng ý nhượng quyền sử dụng căn hộ mini có thời gian sử dụng là vĩnh viễn cho Bên B. Trong thời gian trên Bên B toàn quyền sử dụng căn hộ của mình với mục đích để ở. Sau khi Bên B thanh toán đủ thì Bên A sẽ ra thông báo cho bên B ra công chứng. Ngoài ra, môi giới cũng khẳng định dự án đã có pháp lý hoàn chỉnh và khách hàng được sở hữu vĩnh viễn, có sổ riêng cho từng căn và sổ chung đồng sở hữu theo tầng sau khi hoàn tất thanh toán.
Tuy nhiên, khi PV thắc mắc cơ sở nào để khẳng định dự án đã được cấp phép và hoàn thiện về pháp lý thì môi giới này chỉ ậm ờ hứa hẹn rằng dự án đang trong thời gian chờ giấy phép xây dựng (GPXD). “Mọi giấy tờ, pháp lý đều đã xong xuôi. Khi GPXD được trả về cho chủ đầu tư bên em sẽ mời chị xuống dự án tham quan dự án và tìm hiểu pháp lý luôn”, nhân viên này nhanh nhảu.
Sau đó, môi giới tung ra nhiều hình ảnh xây dựng nhộn nhịp ở công trường để khẳng định dự án đang triển khai rất nhanh. Qua hình ảnh có thể thấy mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục xin cấp GPXD nhưng bên đơn vị thi công đã hoàn thiện phần móng và đang gấp rút hoàn thiện căn hộ để kịp bán ra thị trường và thu tiền theo tiến độ. Theo hợp đồng mẫu, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán khách hàng phải đóng 50%, sau đó mỗi giai đoạn sẽ đóng tiếp 5% cho đến khi nhận bàn giao nhà.
Trong khi đó, khi PV yêu cầu xem qua sổ đỏ của dự án thì môi giới gửi lại một sổ đỏ cá nhân đứng tên là ông H.H.D. Nhân viên sales này cũng không thể giải thích vì sao sổ đỏ đứng tên cá nhân nhưng phía công ty lại có thể làm chủ đầu tư và phân phối dự án.?
Rủi ro tiềm ẩn…
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định ở đây có dấu hiệu phát triển dự án chung cư mini sai phép. Người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.
Trong khi đó, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận. Như vậy, với trường hợp trên rất có nguy cơ khách hàng chỉ có thể chỉ mua để ở, không thể chuyển nhượng. Thậm chí còn tiềm ẩn nguy cơ chủ đầu tư bị cơ quan chức năng “tuýt còi” vì xây sai phép và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng.
“Các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác.
Với trường hợp trên, nếu là đất cá nhân thì cá nhân có quyền xây nhưng phải hoàn thành xong mới bán chứ không được phép bán theo hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Còn dự án trên 20 tỷ đồng thì buộc phải lập doanh nghiệp, đăng ký, cập nhật biến động quyền sử dụng đất từ cá nhân sang doanh nghiệp. Nếu công ty bán thì công ty đó phải trình được giấy tờ chấp thuận chủ trương đầu tư, quyền sở hữu dự án, cập nhật biến động quyền sở hữu theo đúng quy trình, quy định pháp luật. Còn không có những căn cứ trên thì hợp đồng là vô hiệu, không có giá trị pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng”, Luật sư Phượng cho hay.
Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Ngoài vấn đề đã phân tích ở trên thì nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.
Trên thực tế, việc mua bán tại các dự án chung cư mini đã được cảnh báo nhiều lần nhưng tình trạng này vẫn diễn ra. Nhiều cá nhân chỉ được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng. Tuy nhiên, sau đó cá nhân này lại để một công ty khác đứng ra xây dựng, tự ý thay đổi thiết kế hoặc cho xây dựng thêm tầng, đẻ thêm phòng để bán.
Theo lời khuyên của các chuyên gia, các dự án chung cư mini thường hút khách vì có nhiều lợi thế như giá rẻ, nằm ở vị trí đẹp và có diện tích nhỏ phù hợp với những khách hàng có nguồn tài chính hạn hẹp. Tuy nhiên, việc bỏ ra vài trăm triệu đồng để mua rủi ro là không đáng. Trong trường hợp có ý định mua, khách hàng cần hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… không nên chỉ đặt niềm tin qua những lời quảng cáo rao bán. Đặc biệt, tuyệt đối không nên ham rẻ mua những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép.
