Xử lý vấn đề phân lô bán nền theo nguyên tắc thị trường và điều kiện thực tiễn
Sáng ngày 02/06, tại Hà Nội, Hội thảo: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, với sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).
Tại Hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, cho rằng, Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đầu của đại dịch Covid-19, nền kinh tế đang bước vào thời điểm phục hồi. Khi Luật Đất đai được chờ đợi sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền.
Ông Nam cho rằng: “Động thái này xuất phát từ tình trạng thời gian qua, có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương”.
Mặt khác, Chủ tịch VNREA nhấn mạnh: “Xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn”.
Trên góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP Invest) chia sẻ: Khi có dự thảo về hạn chế phân lô, bán nền, doanh nghiệp rất ngạc nhiên, bởi đang mong chờ Luật Đất đai sửa đổi để tháo gỡ bớt khó khăn, nhưng nay lại siết chặt.
Xét ở góc độ khác, ông Hiệp nhấn mạnh: “Đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Thế nên, nếu đề xuất thay đổi chính sách thì trách nhiệm thuộc về Bộ Xây dựng, với sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai”.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, một nghiên cứu của ông các cộng sự về thực trạng phân lô, bán nền tại một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn cho thấy, hình thức này rất phát triển.
Về vấn đề siết phân lô bán nền, ông Nghĩa cho rằng: “Quy định trong dự thảo này không phù hợp với tài chính của nhà phát triển và tài chính của người mua. Ngoài ra, cần phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của đô thị nên không nhất thiết phải thúc đẩy xây nhà lên rồi để đó”.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, phân lô, bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. “Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Cách thức làm đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản, đến cả cung của doanh nghiệp và cầu, trong bối cảnh cả cung và cầu biến động trong tình thế khó khăn, thậm chí là sẽ còn nhiều khó khăn nữa trong thời gian tới. Chúng ta nên tư duy không nên ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay”, chuyên gia kinh tế phân tích.
Siết phân lô bán nền bằng chính sách là không hợp lý
Liên quan đến động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc siết phân lô, bán nền do biến tướng của hình thức này, các chuyên gia cho rằng, việc siết phân lô, bán nền thời điểm này là không hợp lý.
PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo là bất ổn, bởi các chính sách, điều kiện phát triển ở mỗi địa phương là khác nhau.
“Cần nhìn nhận khách quan rằng, phân lô, bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi. Đây là giải pháp tình thế, phát triển theo yêu cầu theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này”, ông Chung nhấn mạnh.
Lý giải điều này, PGS. TS. Trần Kim Chung phân tích, nếu nền kinh tế phát triển đều tay, bền vững, lúc nào dòng tiền cũng lưu thông ổn định, dồi dào và các doanh nghiệp có nguồn vốn lớn thì có thể không cần đến hình thức phân lô, bán nền. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn khó khăn như hiện nay thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo Dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết và cản trở quá trình phục hồi nền kinh tế hậu Covid-19.
Đồng quan điểm, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cũng cho hay: “Không cần phải cấm phân lô, bán nền tại các khu vực nội đô bởi trên thực tế, quỹ đất này cũng đã hết. Trong khi đó, tại các vùng đất rẻ, khu ven thì nên khuyến khích đa dạng hóa phát triển xây dựng. Tốt nhất, chỉ cần một quy hoạch chung về hạ tầng, về yêu cầu kiến trúc tối thiểu để kiểm soát, còn lại, mỗi một căn hộ trong dự án có thể xây dựng, thiết kế khác biệt, đa dạng hóa công trình, miễn là không quá đối chọi nhau, quá bất cập”.
Trong khi đó, PGS. TS. Trần Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) cũng nhấn mạnh, việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
“Bản chất hình thức phân lô, bán nền không có lỗi bởi đây là hình thức mà quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu. Do đó, khi cấm hình thức này thì thị trường cũng sẽ phản ứng theo hình thức khác. Bởi thực tế, nhu cầu của thị trường là có, nhu cầu rất lớn”, ông Tuyến phân tích và nhấn mạnh thêm: “Bộ Tài nguyên và Môi trường có lẽ không nên cấm tuyệt đối mà cần có sự phân loại. Nếu dự án đúng quy hoạch thì sao phải cấm cực đoan”.
Tại hội thảo, luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VNREA đã đề xuất: “Đề nghị đánh giá kỹ tác động tiêu cực và tích cực của quy định, cân nhắc chưa quy định như đang dự thảo tại Khoản 17 Điều 1 Dự thảo Nghị định. Kiến nghị nên hủy bỏ quy định tại khoản 2 Điều 41. Nên quy định một khoản chung là đáp ứng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng và phát triển đô thị là phù hợp”.
TS. KTS. Trần Quốc Thái cũng nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện nay, việc giải quyết, chỉnh sửa chính sách trong thời gian ngắn là rất khó. “Thế nên, nếu chưa sửa được thì cần phải giữ nguyên luật và các chính sách về phân lô, bán nền như hiện tại; tiến hành các đánh giá, khảo sát toàn diện trước khi thay đổi”./.
