Cảnh báo nguy cơ “bội thực” bất động sản tại Thanh Hóa

Một vài năm trở lại đây, Thanh Hóa chứng kiến làn sóng đầu tư bất động sản mới, đặc biệt là cơn sốt bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cùng với đó là việc chính quyền phê duyệt ồ ạt các dự án nhà ở thương mại, du lịch nghỉ dưỡng từ vài chục đến cả nghìn héc-ta. Những dự án này rải rác trên các địa bàn TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn, huyện Hoằng Hóa, huyện Đông Sơn, huyện Hà Trung, Thường Xuân và huyện Quảng Xương…

Không khó để thấy, thị trường bất động sản Thanh Hoá đang là điểm đến hấp dẫn đối với các “ông trùm” ngành bất động sản như Tập đoàn Sun Group, Flamingo, Tập đoàn T&T, Sao Mai, Đất Xanh Miền Bắc, Tecco, Mường Thanh, BRG, TNG, Danko, Xuân Thiện, May - Diêm Sài Gòn, Sacoland, A&T Việt Nam…

Dự án Quảng trường biển và tổ hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí - Sun Group Sầm Sơn.

Sức hút bất động sản Thanh Hóa đánh dấu bước ngoặt đáng chú ý khi một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản là Tập đoàn Sun Group vào đầu tư dự án Quảng trường biển và tổ hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí - Sun Group Sầm Sơn (tại tuyến đường Hồ Xuân Hương, phường Trung Sơn, TP. Sầm Sơn, Thanh Hóa) có quy mô trên 1.200ha.

Dự án này trị giá hơn 1 tỷ USD do Sun Group đầu tư gồm: Quảng trường biển, trục cảnh quan lễ hội TP. Sầm Sơn và các dự án đối ứng, với tổng quy mô khoảng 550ha (Khu đô thị quảng trường biển Sầm Sơn, Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng sông Đơ tại Sầm Sơn, Khu công viên vui chơi giải trí và đô thị Nam Sông Mã).

Hiện có nhiều thông tin giới thiệu chủ đầu tư đang triển khai giai đoạn 1 rộng 530ha (tên thương mại Sun Grand Boulevard), trong đó có các sản phẩm shophouse, liền kề, biệt thự.

Ngoài ra, tại Thanh Hóa, Sun Group cũng đang nghiên cứu triển khai khu nghỉ dưỡng khoáng nóng quy mô gần 100ha tại huyện Quảng Xương.

Ngoài “ông lớn” bất động sản đình đám kể trên, Tập đoàn Flamingo cũng đang triển khai đầu tư Tổ hợp nghỉ dưỡng Flamingo Hải Tiến (thuộc xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa) có quy mô hơn 18,75ha, gồm 330 căn shophouse, 40 căn mini hotel và 600 căn hộ.

Bên cạnh đó, Tập đoàn T&T đang xây dựng dự án Khu du lịch sinh thái Tân Dân (tại phường Tân Dân, thị xã Nghi Sơn) có quy mô 84,8ha, với tổng vốn đầu tư hơn 3.660 tỷ đồng. Ngoài ra, Tập đoàn T&T còn đề xuất tài trợ lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các dự án trong khu vực Hàm Rồng – Núi Đọ, TP. Thanh Hóa.

Một doanh nghiệp khác là Tập đoàn BRG đang xúc tiến việc thực hiện dự án Sân golf quốc tế cao cấp (tại xã Quảng Nham, huyện Quảng Xương), có tổng diện tích 72,56ha.

Chính quyền Thanh Hóa cũng đã phê duyệt dự án TNG Hà Long Golf & Resort (tại khu nông nghiệp công nghệ cao TNGreen, thuộc xã Hà Long, huyện Hà Trung) do TNG đầu tư với quy mô lên đến 420ha, tổng vốn đầu tư khoảng 5.000 tỷ đồng.

Trước việc các doanh nghiệp đổ xô vào Thanh Hóa làm dự án kinh doanh bất động sản, thời gian qua, chính quyền địa phương cũng đã phê duyệt loạt dự án cho các nhà đầu tư khác như: Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn thực hiện dự án Khu dân cư phía Đông Nam (thị trấn Phong Sơn, huyện Cẩm Thủy) có diện tích sử dụng đất 7,5ha, gồm 198 căn nhà ở liền kề. Tại Thanh Hóa, May - Diêm Sài Gòn cũng “thâu tóm” một dự án khác là Khu dân cư Nam Cổ Đam, thị xã Bỉm Sơn, với tổng chi phí thực hiện 524,96 tỷ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Sao Mai được phê duyệt là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Sao Mai Xuân Thịnh (tại đường 47, Xã Thọ Dân, Triệu Sơn, Thanh Hóa) với diện tích 51,57ha. Quy mô dự án gồm 1.484 lô đất nền nhà liền kề, shophouse, biệt thự. Dự án chung cư Tecco Center Point (tại góc đường Lý Nam Đế và Hoàng Hoa Thám, thuộc phường Đông Hương, TP. Thanh Hóa) của Tập đoàn Tecco với nguồn cung tổng 462 căn hộ tung ra thị trường.

Trên con đường hiện thực hóa tham vọng trở thành tập đoàn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, nhà đầu tư mới nổi là Tập đoàn Danko cũng đặt chân vào thị trường bất động sản Thanh Hóa với việc đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 (tại phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa). Dự án có tổng diện sử dụng đất khoảng 23,4ha, với tổng số vốn đầu tư hơn 3.602 tỷ đồng.

Bên cạnh các dự án nhà ở thương mại, du lịch nghỉ dưỡng, chủ đầu tư Công ty TNHH đầu tư và phát triển đô thị A&T Việt Nam được phê duyệt triển khai dự án Khu nhà ở xã hội AT HOME (tại khu đô thị Đông Hương, phường Đông Hải, TP. Thanh Hóa) với 272 căn hộ chung cư, 11 căn liền kề. Đây cũng được xem là những dự án hiếm hoi tại Thanh Hóa khi hướng đến mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cùng với việc hàng loạt chủ đầu tư đổ bộ vào thị trường bất động sản Thanh Hóa, một số công ty đã khẳng định thương hiệu trong lĩnh vực môi giới cũng nhanh chân chiếm thị phần như Đất Xanh Miền Bắc hiện đang phân phối một loạt dự án Sun Grand Boulevard, Vlasta Sầm Sơn... Hay như sự xuất hiện của Công ty Cổ phần Bất động sản Sacoland với dự án Sunrise Residence…

Với việc hàng loạt các dự án mọc lên “như nấm sau mưa” thời gian qua, một câu hỏi được đặt ra là liệu Thanh Hóa có “dễ dãi” trong việc chấp thuận phê duyệt các dự án nhà ở thương mại, đất nền, du lịch nghỉ dưỡng... hay không? Và liệu rằng các nhà đầu tư có triển khai thi công, hoàn thiện dự án đúng tiến độ phê duyệt? Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Thanh Hóa sẽ đón nhận nguồn cung sản phẩm dồi dào từ các dự án ở trên như thế nào?

Bởi vì, chỉ tính riêng hàng loạt dự án quy mô lớn kể trên nếu tung hết sản phẩm ra thị trường có lẽ phải tính đến con số hàng chục nghìn. Thực tế là các nhà đầu tư như đang bị “bội thực” trước nguồn cung dồn dập được các chủ đầu tư đã, đang và sẽ cung ứng ra thị trường. Trong khi nguồn cung lớn, nhưng theo khảo sát thì mức giá bán các sản phẩm như đất nền, shophouse, biệt thự vẫn neo ở mức khá cao từ khoảng 20 - 55 triệu/m2 tùy từng vị trí, dự án.

Trái ngược với tốc độ và quy mô việc khai sinh các dự án, vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản Thanh Hóa đang rơi vào tình trạng trầm lắng cục bộ. Điều này hoàn toàn trái ngược với cảnh nhộn nhịp khi hàng loạt ô tô xếp hàng dài, nhân viên môi giới và nhà đầu tư náo nức đi xem, giao dịch trong giai đoạn sốt đất vừa qua.

Theo khảo sát của PV, nhiều khu vực thị trường bất động sản trước đây có sức “nóng”, rất sôi động và có lượng giao dịch về bất động sản nhiều, giới đầu tư luôn săn đón như TP. Sầm Sơn, huyện Hoằng Hóa, huyện Đông Sơn, huyện Hà Trung và huyện Quảng Xương... thì giờ rơi vào tình cảnh vắng bóng, đìu hiu.

Anh Nguyễn Bá Thế - Giám đốc một môi giới bất động sản tại Thanh Hóa cho biết, khoảng 2 tháng nay, văn phòng của anh tiếp nhận rất nhiều khách hàng nhờ bán đất nền, nhà phố, biệt thự. Tất cả những sản phẩm đó đều được mua trong thời điểm sốt đất nên giá khá cao. Thế nhưng, điều lạ là khách hàng chấp nhận cắt lỗ có thể từ 10 - 20%, đồng thời sẵn sàng chi tiền hoa hồng cho môi giới với mức cao hơn để thoát được hàng, thu hồi vốn.

Theo anh Thế, thị trường bất động sản Thanh Hóa đặc biệt là các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất kén chọn nhà đầu tư. Bởi vì, du lịch Thanh Hóa chủ yếu sôi động khoảng 3 - 4 tháng (khoảng từ tháng 4 - 8) trong năm, còn lại những ngày thường khá ảm đạm. Cùng với đó, trải qua cơn “sốt đất” kéo dài từ cuối 2021 đến đầu năm 2022 thì nay bất động sản đã hạ nhiệt, sóng săn đất cũng đã hạ và nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá “chóng mặt” tại nhiều khu vực cũng dừng theo. Cùng với đó là giá bất động sản tại các điểm “nóng” nhà đất từ đà đi lên chuyển sang đi ngang, thậm chí đi xuống, rớt giá thê thảm.

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 7/2022 thực hiện bởi Batdongsan.com cho thấy, trong những tháng gần đây, giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra khá chậm. Mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc giảm 4%.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thời gian này, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường rất chậm, trong khi đó, nhà đầu tư lại khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng hơn trước đây. Nhiều nhà đầu tư đang bị “mắc kẹt” phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn.

Đây cũng được coi là hệ quả của tình trạng sốt đất “nóng” tại các địa phương thời gian qua. Nhiều chuyên gia cũng nhận định, trong những tháng cuối năm 2022, thách thức mà thị trường phải đối mặt là dấu hiệu giao dịch sụt giảm, thanh khoản chậm.

Trả lời báo chí, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, trước đó, thị trường bất động sảndiễn biến nóng, không ít người vay để lướt sóng, đầu tư. Nay thị trường chững lại, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị mắc kẹt. Tuy nhiên, thời gian gần đây lãi suất ngân hàng đang tăng lên, điều này không tốt cho thị trường bất động sản, khiến các nhà đầu tư cân nhắc, không dám xuống tiền.

“Sốt nóng bất động sản thời gian qua chủ yếu là đầu cơ, thổi giá mà không có nhu cầu thực. Nên khả năng tình trạng bán tháo, giảm giá mạnh xảy ra trong thời gian tới là rất cao đối với các thị trường từng bị thổi giá, xảy ra sốt đất. Còn ở các trung tâm lớn như Hà Nội và TP. HCM, dù giá cũng tăng nóng những năm gần đây nhưng nhu cầu thực vẫn rất lớn, trong khi đó nguồn cung khan hiếm nên sẽ ít bị ảnh hưởng hơn”, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho biết.

Cùng với thị trường bất động sản chung đã cắt “cơn sốt” là việc hàng loạt dự án đang và sẽ bung hàng thời gian tới, thì nhà đầu tư đang "bội thực" nguồn cung bất động sản ở Thanh Hóa. Liệu rằng các khách hàng có quay lưng dù những sản phẩm cùng chính sách ưu đãi hấp dẫn và chủ đầu tư có còn mặn mà triển khai dự án hoặc để nằm “đắp chiếu” hay không?

Đây là điều mà nhiều chuyên gia đã nhận định và đa số các nhà đầu tư lo ngại sẽ xảy ra trên thị trường bất động sản hậu thời “sốt đất”. Bởi vì, theo khảo sát của PV, tại nhiều địa phương khác những chủ đầu tư đang đổ bộ vào Thanh Hóa có nơi đang phải chật vật triển khai, hoàn thành dự án đã được phê duyệt, thậm chí có dự án còn chậm tiến độ.