Theo đúng lộ trình, chỉ còn 9 ngày nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng một số nội dung của Thông tư còn chưa hợp lý và chưa sát với thực tiễn, làm dấy lên lo ngại rất có thể sẽ tạo ra rào cản tiếp cận tín dụng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Rào cản mới
Do bất động sản thường đòi hỏi các khoản vay trung và dài hạn nên việc lựa chọn để tránh nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng cần hết sức thận trọng. Một số ngân hàng cho biết, thực chất của Thông tư 06 là để ngăn chặn các nhóm đối tượng vay có khả năng rủi ro cao, hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực không được ưu tiên chứ không nhất thiết chỉ là siết chặt vốn trên thị trường bất động sản.
Đó là nhìn từ mặt tích cực, nhưng theo quy định tại Thông tư 06, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cụm từ “các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” được xem là chưa rõ ràng và gây ra không ít tranh cãi. Bởi lẽ, cụm từ này dễ dẫn đến các cách hiểu dự án không đủ điều kiện pháp lý và không đủ điều kiện mở bán. Thông thường, tiền sử dụng đất và chi phí hạ tầng chiếm đến hai phần ba tổng mức đầu tư dự án. Khi bắt đầu đầu tư dự án thì nguồn vốn triển khai là vô cùng cần thiết. Thế nhưng với các quy định tại Thông tư này vô hình trung sẽ đóng chặt cánh cửa tín dụng của doanh nghiệp, bên cạnh khó khăn về nguồn vốn huy động từ khách hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lo ngại và dự báo đến kịch bản đổ vỡ cuối năm 2023 nếu áp dụng Thông tư 06 bởi những thách thức của các doanh nghiệp bất động sản càng về cuối năm sẽ càng lớn hơn.
Trước những ý kiến tranh cãi, ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ, NHNN cho biết, trong quá trình thực hiện, NHNN sẽ có những chỉnh sửa phù hợp để đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng an toàn, mặt khác đảm bảo được nhu cầu tiếp cận vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản.
Kịp thời tăng khả năng tiếp cận tín dụng
Các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn về vốn, vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng… Trong khi đó, mặc dù lãi suất có giảm nhưng thanh khoản trên thị trường giảm sút. Số liệu từ Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cho thấy, toàn quốc chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành (giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước); 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai (giảm hơn 60%); tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Con số sụt giảm này cho thấy thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, trong đó phải nói đến thiếu vốn.
Theo chuyên gia kinh tế - TS. Bùi Trinh, thời điểm này, ngay cả khi nới lỏng chính sách tiền tệ cũng chưa chắc các doanh nghiệp đã vay được vốn bởi những khó khăn do thiếu đơn hàng chứ đừng nói là với nội dung như đang có tại Thông tư 06. Ông cho rằng, Thông tư 06 tuy có giữ an toàn cho ngân hàng nhưng lại làm gia tăng khó khăn tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Bởi vậy, theo ông giữa lúc đang cần nới lỏng chính sách, tạo môi trường đầu tư thuận lợi để doanh nghiệp phục hồi và phát triển thì việc “siết” vốn là chưa hợp lý lúc này.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, với khoản 9, 10 trong Thông tư, chúng ta cần lưu ý và xem xét cụ thể. Ví dụ với Khoản 9, là chỉ không cho vay với các khoản góp vốn hay hợp tác đầu tư/kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, chứ không phải tất cả. Vì vậy, ông Lực cho rằng NHNN nên xem xét lại theo hướng dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai.
Trên thực tế, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã có chỉ đạo triển khai ngay việc nghiên cứu sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN, về các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp. Tại Nghị quyết số 97 ngày 8/7/2023, Chính phủ tiếp tục giao NHNN thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thêm từ 1,5 - 2%; đồng thời có giải pháp hiệu quả đẩy mạnh triển khai thực hiện gói tín dụng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất và 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.
Các giải pháp này là tín hiệu tích cực và đầy hy vọng về sự phục hồi cho doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, những quy định chưa theo tinh thần "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" của Chính phủ cũng cần có những chỉnh sửa kịp thời cho phù hợp.
Kiến nghị từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) thì với những quy định chưa thực sự phù hợp tại thời điểm này, nên tạm dừng Thông tư 06 và nghiên cứu ban hành Nghị định có nội dung bám sát và theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 33/NQ-CP. Theo đó, cần làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn…; phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; có cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay; thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng.
