FDI làm gia tăng công suất cho thuê BĐS công nghiệp
Ở thời điểm hiện tại, dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam (FDI) đầu tư vào lĩnh vực BĐS chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 5% tổng vốn đầu tư, ít hơn so với giai đoạn 2007 – 2009. Tuy nhiên, theo TS. Phạm Sỹ Liêm (Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng) cho rằng, quan trọng không phải là vốn mà là vốn được thực hiện. Mặc dù đang ở thời điểm tương đối khó để có thể dự đoán được phân khúc nào sẽ được các đại gia ngoại “nhắm” đến trong tương lai song nhiều ý kiến trong giới kinh doanh BĐS cho rằng, chúng ta hoàn toàn có quyền hy vọng trong năm 2017, dòng vốn này vẫn tiếp tục “chảy” vào Việt Nam.
TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, việc các nhà đầu tư quốc tế “rót tiền” vào BĐS nội địa sẽ giúp thực hiện các dự án lớn quá sức của chủ đầu tư trong nước, đưa công nghệ, hiểu biết về kinh doanh thị trường BĐS vào thị trường BĐS Việt Nam, qua đó chúng ta gián tiếp hoặc trực tiếp học được kinh nghiệm của họ.
Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam cũng như thị hiếu của khách hàng sẽ là những yếu tố giúp thanh lọc và đẩy thị trường vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt hơn. Các chủ đầu tư phải thực sự uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh, có chiến lược bài bản, dự án phải thật sự khác biệt, đáp ứng được nhu cầu khách hàng thì mới có thể đứng vững được.
Theo báo cáo kinh tế vĩ mô mới nhất của Ngân hàng HSBC, tính đến tháng 8/2016, nguồn vốn FDI vào Việt Nam đạt 9,8 tỷ USD (tăng 8,9% so với cùng kỳ năm ngoái). Mức tăng trưởng này được các chuyên gia kinh tế đánh giá tăng trưởng đều trong thời gian vừa qua. Trong đó, lĩnh vực BĐS xếp ở vị trí thứ 2 trong danh sách thu hút vốn FDI với hơn 1 tỷ USD.
Trong số những nước đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, Hàn Quốc và Nhật Bản là những quốc gia có nhiều dự án đầu tư nhất tại Việt Nam, tiếp theo đến Singapore, Đài Loan..
“Chớp” thời cơ dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào Việt Nam, thời gian qua nhiều chủ đầu tư ở trong và ngoài được đều tích cực “chi tiền” vào các khu công nghiệp (KCN) mới. Trong ảnh là KCN Becamex IDC.
“Chớp” thời cơ dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào Việt Nam, thời gian qua nhiều chủ đầu tư ở trong và ngoài nước đều tích cực “chi tiền” vào các khu công nghiệp (KCN) mới. Điển hình như Becamex IDC với KCN quy mô 4.600 ha tại Bình Dương, VSIP đầu tư Dự án KCN Việt Nam - Singapore với khu công nghiệp 750 ha tại Nghệ An...
Có thể nói, trái ngược với sự yên ắng của thị trường căn hộ, thị trường BĐS công nghiệp đang “dậy sóng”. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, cả nước đã có thêm 6 KCN mới được thành lập, cung ứng thêm 700 ha diện tích cho thuê. Tính chung, cả nước có 218 KCN đi vào hoạt động với tổng diện tích gần 60.000 ha, tổng nguồn cung cho thuê đạt 41.000 ha.
Trong thời gian tới, khi các hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết, dự báo con số này sẽ tiếp tục tăng bởi hàng loạt các nhà đầu tư bao gồm nội địa và quốc tế đang “đua nhau đón sóng FDI” ở phân khúc này.
Được biết, theo kế hoạch, quỹ đất dành cho KCN và khu chế xuất sẽ tăng lên 65.000 ha vào năm 2017 và 80.000 ha vào năm 2020. Đến năm 2017, dự kiến sẽ xây dựng 113 KCN mới và cải tạo, mở rộng 27 KCN cũ. Các khu mới sẽ được tập trung xây dựng tại các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và Đồng Nai.
Theo nhận định của các chuyên gia, những nguồn vốn nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là ở lĩnh vực BĐS, có thể được coi là những lực đỡ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cho các dự án đầu tư BĐS tại Việt Nam.
Mặc dù, các giá trị đầu tư từ những nguồn vốn này chưa được ổn định, tuy nhiên mối quan tâm của các Nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam vẫn còn rất lớn. Việc tăng cường nguồn vốn này dù ở phân khúc nào cũng đều là một trong những tín hiệu tốt cho thị trường, góp phần tăng cường sức mạnh về chất lượng cho thị trường từ đó hấp dẫn các khách hàng và giúp các chủ đầu tư chú ý hơn nữa đến các tiềm năng BĐS tại Việt Nam.
“Muốn hút FDI, phải xây dựng được thể chế”
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Hiện nay chúng ta có 1 kỳ vọng là Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ được thông qua. Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Chính sự kỳ vọng này đã dịch chuyển 1 dòng vốn đầu tư vào nền kinh tế Việt Nam trong đó, BĐS công nghiệp là nhu cầu đầu tiên trong mấy năm gần đây”.
Theo một nghiên cứu mới đây của Ngân hàng Standard Chartered, có khoảng 44% đơn vị tham gia nghiên cứu chọn Việt Nam là điểm đến để đầu tư do có thị trường nội địa rất lớn, 29% nêu lý do là chi phí hoạt động thấp và 18% là nhân công dồi dào.
Dẫn những ví dụ nêu trên để thấy, thị trường BĐS công nghiệp đang sôi động khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, chúng ta không vì điều này mà chủ quan trong việc phát triển phân khúc BĐS công nghiệp. Nhu cầu của nhà đầu tư ngoại càng lớn, thị trường càng phải ý thức rõ việc xây dựng một hướng đi bền vững, có lộ trình, trên hết phải giải quyết tốt bài toán chính sách và chất lượng cho sản phẩm.
Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, về lý thuyết, xu hướng đầu tư BĐS công nghiệp ở Việt Nam hiện nay rất phát triển. Nhà ở cho công nhân trong các KCN hiện nay đang là một vấn đề rất là cấp bách khi có hơn 300 KCN trong đó hơn 200 KCN đang hoạt động rất mạnh mẽ với khoảng hơn 3 triệu công nhân.
Song rõ ràng suy từ số liệu vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua, chúng ta thấy rằng các doanh nghiệp vào Việt Nam vẫn còn đang cân nhắc nhiều vấn đề.
“Khi làm việc với các Hiệp hội doanh nghiệp ở nước ngoài trong đó có Hàn Quốc có thể nhận thấy, các doanh nghiệp nhỏ ở Hàn Quốc rất muốn sang Việt Nam để đầu tư, thậm chí các doanh nghiệp nước ngoài còn đề nghị tạo những KCN cho họ, xin đất cho họ để họ chuyển các doanh nghiệp sang Việt Nam nhưng việc này rất khó và còn những trở ngại về chính sách.
Trong khi đó, các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện còn đang dàn trải, có nhiều KCN giao cho chủ đầu tư rồi nhưng không làm để đắp chiếu hoặc có những khu thiết kế chưa khoa học, chưa phù hợp với nhà đầu tư ngoại. Có những địa phương chính sách giải phóng mặt bằng chưa tốt nên chưa thu hút doanh nghiệp nước ngoài”, ông Quang đánh giá.
Để thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài, một trong những biện pháp được Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra là phải nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, đảm bảo tính thống nhất và bền vững.
Những năm gần đây, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ đã ban hành những quy định thực sự cởi mở, thậm chí là một trong những luật cởi mở nhất so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Singapore, đơn cử như chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Mặc dù vậy, trên thực tế, người nước ngoài chưa đầu tư nhiều vào thị trường BĐS Việt Nam thể hiện qua FDI chưa tăng cao, số lượng người nước ngoài mua nhà chưa nhiều.
Lý do được ông Quang lý giải rằng: Luật thì có nhưng chưa rõ ràng. Theo đó, hiện còn nhiều băn khoăn trong chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam như: Khi họ mua nhà rồi tức là đã có tài sản tại Việt Nam thì mỗi lần họ vào đây có phải xin visa nữa hay không; Thời gian nhập cảnh tối thiểu bao lâu mới được phép mua nhà, nếu nhập cảnh 5 ngày trong khi thủ tục mua nhà cấp sổ đỏ của chúng ta kéo dài cả tháng thì phải làm thế nào.
Hoặc khi đã mua được nhà thì khi bán đi, cách thức chuyển tiền ra sao; khi mua nhà thì tiền chuyển vào như thế nào, có cơ chế nào kiểm soát nguồn tiền này không vì không phải cứ chuyển tiền vào là mua được nhà… Tất cả những điều này vẫn đang là bài toán cần lời giải đáp, để góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường BĐS.
Một trong những biện pháp được Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra là phải nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, đảm bảo tính thống nhất và bền vững. Ngoài ra, cần phải nâng cao trách nhiệm trong việc quản lý quy hoạch của chính quyền địa phương, có những chế tài cụ thể không chỉ đối với doanh nghiệp vi phạm mà còn đối với cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Đồng thời phải nghiêm túc phát triển quy hoạch một cách có kế hoạch, phù hợp với kế hoạch phát triển KT – XH của địa phương.
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, muốn hút dòng vốn đầu tư từ nước ngoài, không đơn thuần là vấn đề chính sách, mà quan trọng phải xây dựng được thể chế. Thể chế đó phải bao quát được vấn đề gì là then chốt, đó là quyền sở hữu phải minh bạch và phải được bảo đảm.
“Hiện nay đất đai có nhiều quy định mập mờ, dự án BĐS chậm triển khai vì tiến độ giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập. Về vấn đề giao dịch thị trường, Trung Quốc đã ra một tổng kết trong đó cho rằng, môi giới là người có vai trò quyết định sự minh bạch, ổn định của thị trường. Thị trường méo mó hay minh bạch là do môi giới”, TS. Liêm chia sẻ.
Thiết nghĩ, chừng nào chúng ta xác định rõ ràng được những vấn đề trên, khả năng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là vốn được thực hiện sẽ còn gia tăng và phát triển theo hướng bền vững.
“Hiện nay để lấp khoản tín dụng của ngân hàng, các doanh nghiệp mở ra quan hệ quốc tế để các nhà đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp trong nước, đây là một cơ hội để chúng ta tiếp nhận nguồn vốn từ nước ngoài, tiếp nhận kỹ năng quản lý, phong cách kiến trúc, dịch vụ, tiện ích từ các nước trên thế giới, đây có thể được xem là dấu hiệu đáng mừng cho thị trường BĐS trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
