“Chấm điểm cho bất động sản công nghiệp là bước quan trọng trong tiến trình đầu tư“

Theo ông Vũ Minh Chí - Trưởng phòng cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam, “chấm điểm” cho bất động sản công nghiệp là một bước rất quan trọng trong tiến trình đầu tư. Với doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp, việc đánh giá theo thang điểm giúp họ xác định cơ hội - rủi ro trong khoản đầu tư bất động sản sắp tới, dự báo dòng tiền và thu nhập tương lai...

******

Trong khi các loại hình bất động sản khác đang có nhiều biến động sau một thời gian tăng trưởng “nóng” thì bất động sản công nghiệp Việt Nam lại vươn mình trỗi dậy, trở thành "ngôi sao hy vọng" và được ví coi là một điểm sáng chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2023. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ về nguồn cầu và mức độ tăng giá của thị trường, các chuyên gia cho rằng phân khúc này cũng còn nhiều bài toán phải giải nếu không muốn rơi vào "bẫy" tăng trưởng nóng. 

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Vũ Minh Chí - Trưởng phòng cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam để phân tích và chỉ rõ những giải pháp cho phân khúc này phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Bài toán mới về tăng trưởng bền vững

PV: Lời đầu tiên, xin trân trọng cảm ơn ông đã tham gia cuộc trò chuyện, chia sẻ với bạn đọc của Reatimes về chủ đề này. Trước hết, ông đánh giá thế nào về sự vận động của phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian gần đây?

Ông Vũ Minh Chí: Theo quan sát của tôi, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã và đang chuyển mình mạnh mẽ vài năm trở lại đây. Đặc biệt, trong năm 2022, khi thị trường nhà ở chững lại đột ngột vì hai cú sốc lớn về nguồn vốn và niềm tin thị trường, phân khúc công nghiệp trở thành “ngôi sao sáng” trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, hiện toàn quốc có 397 khu công nghiệp đang hoạt động và 166 khu công nghiệp đang xây dựng, tổng diện tích hơn 210.900ha, tỷ lệ lấp đầy cả nước đạt 52,5% (cao hơn ở những vị trí trọng điểm). Giá thuê trung bình khoảng 110 - 120USD/m2/kỳ hạn ở thị trường phía Bắc, và khoảng 170 - 180USD/m2/kỳ hạn ở khu vực miền Nam, với mức tăng dao động 10 - 15%/năm.

Xuất phát từ tâm lý tìm đến tài sản trú ẩn của dòng tiền đầu tư nước ngoài trong bối cảnh lãi suất và lạm phát nhiều biến động, đội ngũ của tôi ghi nhận yêu cầu tìm kiếm các loại hình bất động sản công nghiệp tăng mạnh từ quý II/2022 đến nay. Môi trường cầu vượt cung cho thấy nhu cầu sản xuất trên toàn cầu không ngừng tăng, mặc dù có đứt gãy chuỗi cung ứng trong ngắn hạn. Theo tôi, điều này vừa thúc đẩy thị trường đi lên, vừa đặt ra những bài toán mới để tăng trưởng bền vững, hiệu quả. 

PV: Khi các nhà đầu tư FDI nghiên cứu đầu tư vào thị trường Việt Nam, họ thường đặt lên bàn cân so sánh với một số quốc gia như Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia... vì một số đặc điểm tương đồng. Theo ông, bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay có những thế mạnh gì để thu hút FDI và cạnh tranh với các quốc gia khác?

Ông Vũ Minh Chí: Việt Nam đã có sẵn nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài. Theo ước tính, 40% hàng hóa từ Ấn Độ Dương qua Thái Bình Dương sẽ đi qua biển Đông để đến Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ. Với 3.260km đường bờ biển, Việt Nam có vị trí chiến lược để đầu tư, giúp tiết kiệm đáng kể phí vận tải trong bối cảnh chi phí tăng cao. Một điểm hấp dẫn khác là năng suất lao động của Việt Nam rất cạnh tranh so với các nước trong khu vực nhờ có lực lượng trẻ và tay nghề cao. Theo World Bank, một doanh nghiệp tại Việt Nam tạo ra khoảng 10.500 USD giá trị gia tăng trên mỗi công nhân, cao hơn Philippines (10.000 USD), Malaysia (9.500 USD) và Thái Lan (3.500 USD). Ngoài ra còn nhiều thế mạnh khác như chính trị ổn định, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt.

Riêng đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê đất để phát triển công nghiệp và giá thuê đất trong khu công nghiệp tại Việt Nam khá cạnh tranh so với các thị trường mới nổi khác. Cụ thể, thuế đất của năm 2023 được giảm 30% để hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất. Giá thuê đất trong khu công nghiệp tại Việt Nam cũng thấp hơn khoảng 20% so với Indonesia và Thái Lan. Đây được xem là những điểm cộng lớn, mặc dù điều này đang bị tác động bởi nhiều yếu tố khác.

Giá tăng nhanh nhưng chưa có thang phân loại chính thức

PV: Có một số nhận định cho rằng nguồn cung bất động sản công nghiệp đã bắt đầu khan hiếm, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM và một số khu vực lân cận trọng điểm (như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên... của khu vực phía Bắc và Đồng Nai, Bình Dương... ở khu vực phía Nam). Ông có thể chia sẻ thêm những nghiên cứu đánh giá gần đây của Colliers Việt Nam về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam liên quan đến tỷ lệ lấp đầy và dư địa của phân khúc này?

Ông Vũ Minh Chí: Thị trường phía Bắc có tổng diện tích 19.000ha đất công nghiệp, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy đạt 91% với các ngành trọng điểm là công nghiệp nặng, công nghệ cao (thiết bị điện tử). Nhờ tiếp giáp Trung Quốc, thị trường miền Bắc là lựa chọn lý tưởng cho nhu cầu mở công xưởng theo chiến lược “Trung Quốc +1”.

Trong khi đó, khu vực miền Nam - với lợi thế lịch sử phát triển và nhân lực tay nghề cao - có 44.000ha diện tích đất công nghiệp, chủ yếu ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh và Tiền Giang. Tỷ lệ lấp đầy lên đến 92% ở các vị trí trọng điểm. Các khu công nghiệp, khu chế xuất ở miền Nam tập trung chủ yếu các ngành sản xuất như cao su, nhựa, dệt may và điện tử.

Đúng là có hiện tượng khan hiếm xảy ra ở một vài thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, xét theo tầm nhìn và quy hoạch quốc gia, tôi cho rằng quỹ đất để phát triển công nghiệp tại Việt Nam còn nhiều. Do đó, dư địa tăng trưởng cho bất động sản công nghiệp Việt Nam rất lớn. Điểm mấu chốt nằm ở các yếu tố khác ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp FDI.

PV: Với tỷ lệ lấp đầy cao trong thời gian gần đây khiến giá thuê tăng cao, theo một số đơn vị xúc tiến FDI nhận định, một trong những vướng mắc hiện nay là mức giá đang bị đẩy lên cao mà chưa có một thang đánh giá chuẩn về bất động sản công nghiệp. Ông nhận định như thế nào về mức giá của bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay và theo ông, đâu là những tiêu chí cần thiết để dựa vào đó, so sánh và đánh giá về giá cả bất động sản công nghiệp?

Ông Vũ Minh Chí: Đúng vậy. Giá đất và giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam đều thấp hơn một số điểm nóng về công nghiệp khác, nhưng nó đang tăng nhanh và vẫn chưa có một thang phân loại chuẩn nào được áp dụng chính thức tại Việt Nam.

Tương tự như bất động sản văn phòng, bán lẻ hay khách sạn, bất động sản công nghiệp cũng là một loại tài sản thương mại, tức là xây dựng sau đó vận hành và cho thuê. Do đó, một thang đánh giá, xếp hạng dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau là chỉ số cần thiết để định vị giá trị và tính cạnh tranh của nó trên thị trường. Mặc dù mỗi quốc gia có cách tính khác nhau và chênh lệch đôi chút, ba yếu tố phổ biến nhất là chất lượng công trình, vị trí, và tiện ích với rất nhiều thang điểm. Riêng với bất động sản công nghiệp, yếu tố logistics là trụ cột quan trọng thứ tư vì vị trí và khoảng cách tác động trực tiếp tới thời gian di chuyển đến các điểm tập kết giao - nhận hàng.

“Chấm điểm” cho bất động sản công nghiệp theo tôi là một bước rất quan trọng trong tiến trình đầu tư. Với doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp, việc đánh giá theo thang điểm giúp họ xác định cơ hội - rủi ro trong khoản đầu tư bất động sản sắp tới, dự báo dòng tiền và thu nhập tương lai. Đối với khách thuê, họ cũng chủ động hơn trong việc tìm kiếm vị trí phù hợp để mở rộng sản xuất tại Việt Nam. 

Cần nắm bắt “khẩu vị” của nhà đầu tư

PV: Chỉ tăng giá mà không nâng cấp về chất lượng thì nguy cơ bất động sản công nghiệp sẽ rơi vào “bẫy” tăng trưởng nóng, không giữ chân được các nhà đầu tư. Theo ông, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần phải làm gì để tránh nguy cơ này, và nâng cấp chất lượng tiêu chuẩn bất động sản công nghiệp ra sao để có thể phát huy lợi thế cạnh tranh với các quốc gia tương đồng?

Ông Vũ Minh Chí: Tăng trưởng nóng xảy ra khi nhu cầu tăng khiến giá thuê tăng nhanh, dẫn đến rủi ro giá trị, chất lượng không bắt kịp hoặc chưa tương xứng với giá thuê. Để tránh nguy cơ này, theo tôi việc nâng cấp chất lượng bất động sản công nghiệp chỉ là một phần, mà phải nhìn rộng ra là nâng cao hiệu quả đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Cụ thể là cải thiện môi trường đầu tư, phát triển công nghiệp hỗ trợ, nâng cao tính cạnh tranh của Việt Nam với các quốc gia khác bằng tay nghề, trình độ hay ứng dụng khoa học công nghệ.

Riêng về chất lượng của bất động sản công nghiệp, mọi người nói nhiều về việc này nhưng tôi nghĩ nó là phạm trù rất rộng. Ở đây, cần nắm bắt “khẩu vị” của nhà đầu tư, nghĩa là biết được họ cần gì, muốn gì khi đầu tư vào tài sản bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi có triển vọng đầu tư hấp dẫn nhất toàn cầu, các tài sản công nghiệp & hậu cần (I&L) mà nhà đầu tư đang chú ý là nhà kho cỡ lớn (big box/warehouse), trung tâm phân phối chặng cuối (last-mile distribution) và khu công nghiệp. Điểm chung của các loại tài sản này là chú trọng tính bền vững và ít thâm hụt chi phí vận hành - vốn là mối lo lắng lớn nhất của nhà đầu tư trong năm 2023 bên cạnh chi phí xây dựng tăng cao.

Tương tự, tại Việt Nam, họ cũng muốn mỗi đô-la chi ra phải được sử dụng hiệu quả và có tầm nhìn dài hạn. Những yêu cầu ngày càng khắt khe buộc các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản công nghiệp phải thay đổi, hướng đến các mô hình mới như khu công nghiệp sinh thái; chuẩn hóa thị trường bằng dịch vụ đa dạng, đặc biệt các dịch vụ liên quan đến hỗ trợ pháp lý; hệ thống phân hạng khu công nghiệp tương tự như xếp hạng A, B, C của văn phòng hiện nay.

Địa phương nào sẽ là điểm sáng?

PV: Về mặt pháp lý dành cho bất động sản công nghiệp hiện nay, theo ông có những vướng mắc nào cần tháo gỡ để tạo hành lang pháp lý, chính sách thông thoáng cho phân khúc này phát triển mạnh mẽ hơn nữa?

Ông Vũ Minh Chí: Như đã nói ở trên, ở góc độ toàn cảnh tôi cho rằng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển, với nhiều quỹ đất lớn đang chờ được triển khai. Tuy nhiên, các vướng mắc liên quan đến đất đai (quy hoạch, bồi thường và giải phóng mặt bằng) vẫn là thử thách lớn nhất đối với chủ đầu tư và nhà phát triển. Điều này xuất phát từ khó khăn trong việc xác định giá đất sát với giá thị trường, từ đó làm kéo dài thời gian xây dựng, tăng chi phí giải phóng mặt bằng và các loại chi phí tuân thủ pháp lý khác.

Với khách thuê là các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài, vẫn còn vướng mắc ở khâu xin phép. Điều này bắt nguồn từ một số thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo, khiến nhiều nhà đầu tư dễ “nản lòng” trong quá trình thiết lập dây chuyền sản xuất tại Việt Nam. Bên cạnh đó, một phân khúc khác có liên quan mật thiết đến tốc độ lấp đầy trong bất động sản công nghiệp là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vì ngày càng nhiều doanh nghiệp nước ngoài chú trọng yếu tố đảm bảo phúc lợi xã hội cho lực lượng lao động của họ. 

PV: Khi những khu vực quen thuộc đã hết quỹ đất, theo ông đâu sẽ là những địa phương tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?

Ông Vũ Minh Chí: Ở thị trường phía Bắc, cân nhắc quỹ đất lớn còn dồi dào, nguồn cung tương lai bất động sản công nghiệp sẽ mở rộng về hướng Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ, và Thái Bình. Trong khi đó, khu vực miền Nam tiếp tục là điểm đến ưa thích của các khách thuê lớn nước ngoài nhờ tính sôi động và linh hoạt với lõi trung tâm TP.HCM. Các khu công nghiệp mới sẽ xoay quanh các trục hạ tầng chủ chốt như hệ thống cao tốc, cảng Cái Mép - Thị Vải, hay đường Vành đai 3 và siêu cảng Cần Giờ trong tương lai. Các thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh dự báo sẽ tăng trưởng nhanh hơn trong thời gian tới.

Xin cảm ơn ông!