Doanh nghiệp chưa có đất đã được làm chủ đầu tư
Dự án Khu căn hộ - thương mại Dịch vụ cao tầng (tên thương mại là Opal Skyline) đường Nguyễn Văn Tiết Dự được môi giới quảng cáo với giá dao động khoảng 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo thông tin cập nhật từ sự kiện công bố sáng nay, mức giá được đưa ra khoảng 25 - 29 triệu/m2 (chưa VAT). Điều này đã khiến thị trường đón nhận khá tích cực.
Dự án được giới thiệu là do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An làm chủ đầu tư, Tập đoàn Đất Xanh là đơn vị phát triển. Dự án cung cấp 1.506 sản phẩm căn hộ và 24 Shophouse với diện tích đa dạng từ 40-82 m2.
Theo tìm hiểu, được biết vào ngày 3/2/2020, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Trần Thanh Liêm đã ký văn bản số 404/UBND-KT, nội dung chấp thuận cho công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty con của Đất Xanh) đăng ký đầu tư dự án Opal Skyline.
Để thu hút khách hàng, môi giới đều khẳng định Opal Skyline đã hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi được hỏi về “sổ đỏ” của dự án thì các môi giới lại tung ra một “sổ đỏ” do cá nhân (tên cá nhân này đã bị bôi xóa) đứng tên, thay vì chủ đầu tư của dự án. Tại sao một doanh nghiệp chưa có quyền sử dụng đất đã được Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ưu ái cho làm chủ đầu tư dự án? Quy định nào cho phép làm điều này?
Theo phân tích của các luật sư, việc làm tắt thủ tục này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt khi xảy ra tình huống tranh chấp giữa chủ đất và Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An. Hiện tại, dự án này đã được chào bán, nếu khách hàng ký hợp đồng để mua căn hộ, nhưng chủ đầu tư không được giao đất mà lại tranh chấp với chủ đất thì khách hàng có thể “tiền mất tật mang”.
Tốc độ duyệt quy hoạch nhanh nhất Việt Nam?
Ngày 26/6/2020, UBND thành phố Thuận An ra Quyết định số 2902/QĐ-UBND, nội dung phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 cho dự án nói trên. Điều đặc biệt là Quyết định này được Chủ tịch UBND thành phố Thuận An Nguyễn Thanh Tâm ký trong ngày, ngay sau khi Phòng Quản lý đô thị có báo cáo. Dự án này có gì đặc biệt mà ông Nguyễn Thanh Tâm lại ký duyệt nhanh như vậy? Đây là trường hợp cá biệt, hay tất cả các dự án trên địa bàn thành phố Thuận An đề được ông Chủ tịch tranh thủ hỗ trợ?
Theo Quyết định số 2902/QĐ-UBND, dự án Opal Skyline có quy mô dân số khoảng 3.432 người. Công trình có 36 tầng nổi và 1 tầng hầm. Trong đó, phần khối đế 3 tầng (mật độ tối đa 57%), khối tháp 33 tầng (mật độ tối đa 35%) và 1 tầng tum. Với chỉ tiêu quy hoạch này, chủ đầu tư có thể tận dụng tối đa hệ số sử dụng đất lên đến 13,26 lần, chưa kể tầng tum. Chiều cao công trình tối đa 135m.
Điều khá trùng hợp là thời điểm ông Nguyễn Thanh Tâm ký duyệt văn bản ngày 26/6/2020 là thứ 6, và đến thứ 4 tuần kế tiếp, ngày 1/7/2020 là Thông tư số 22/2019/TT-BXD, có hiệu lực. Theo quy định mới tại Thông tư này, đối với các công trình có chiều cao > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn). Như vậy, việc ký duyệt văn bản sớm đã giúp “cứu bàn thua trông thấy”, khi quy định mới chưa kịp có hiệu lực.
Việc tính tiền sử dụng đất sẽ dễ dàng hơn cho Bình Dương?
Theo quy định hiện hành, việc tính tiền sử dụng đất đối với dự án chung cư se được áp dụng theo phương pháp thặng dư. Theo đó, giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: V = DT – CP
Trong đó:
V là giá trị thửa đất cần định giá;
DT là tổng doanh thu của dự án;
CP là tổng chi phí đầu tư dự án (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn);
Hiện tại, hàng trăm dự án ở TP.HCM đang bị tắc nghẽn trong việc định giá tiền sử dụng đất. Một trong những nguyên nhân quan trọng là tính tổng doanh thu dự án. Khi việc giao dịch mua bán vẫn ở tương lai thì việc xác định giá bán bao nhiêu để đưa vào công thức tính là điều vô cùng khó khăn, phức tạp.
Tuy nhiên, với dự án Opal Skyline, khi chủ đầu tư đã công bố mức giá giao dịch, thì câu chuyện ước tính doanh thu sẽ giảm khả năng sai số, giúp đơn vị thẩm định giá tính được sát nhất với doanh thu thực của chủ đầu tư. Điều này cũng thúc đẩy nhanh quá trình định giá, một công tác quan trọng và nhạy cảm vì không cẩn thận sẽ gây thất thoát ngân sách nhà nước.
