Chiêu “bình mới rượu cũ” phía sau trách nhiệm của sàn môi giới!

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng công ty địa ốc rao bán các dự án “ma”, bán đất nền trái phép để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Những công ty này thường thông qua các sàn môi giới để gọi điện thoại mời khách đến địa điểm xem đất nền, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt dự án, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp,…

Với sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng, hàng loạt lãnh đạo công ty bất động sản tự nhận là chủ dự án “ma” đã bị bắt. Thế nhưng, người dân cho rằng, những doanh nghiệp này vẽ dự án “ma” và lừa bán cho người dân, chính là nhờ sự giúp sức đắc lực của các sàn môi giới bất động sản. Đổi lại, nhiều sàn môi giới nhận hoa hồng với tỷ lệ rất cao, khoảng 12% - 15%.

Thực tế cho thấy, một dự án bất động sản muốn đến với các nhà đầu tư nhanh thì buộc phải có sự trợ giúp của lực lượng môi giới. Trong nhiều năm qua, không ít công ty bất động sản được thành lập, kéo theo đó là nhu cầu tuyển dụng số lượng lớn các nhân viên môi giới. Song, không ít nhân viên môi giới chỉ vì muốn bán được hàng mà đã bất chấp quy định pháp luật, tư vấn cho khách hàng mua những dự án “ma” có rủi ro cao về pháp lý.

Thậm chí, một số công ty hay sàn môi giới còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn biến dự án “ma” trở nên hấp dẫn để thu hút người mua. Hầu hết những dự án "ma" này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Để chiếm được lòng tin của khách hàng, các sàn môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn khách đến xem trực tiếp khu đất dự án “ma”, rồi “bày binh bố trận” cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ “hot” cho dự án. Đồng thời, nhiều sàn còn tổ chức hội thảo giới thiệu sản phẩm, các chương trình khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Nhiều trường hợp sàn môi giới bất chấp quy định quảng cáo dự án “ma”, đã dẫn đến việc người dân và các nhà đầu tư mua phải nhà đất “ảo”, thậm chí vướng vào cuộc chiến pháp lý, kiện tụng kéo dài và hệ lụy lớn hơn là không ít nhà đầu tư đã vỡ nợ…

Điển hình tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc (thuộc khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư bất động sản Cổng Vàng làm chủ đầu tư. Các khách hàng mua dự án "ma" này đề nghị, ngoài việc điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của Công ty Cổng Vàng, cơ quan chức năng cần làm rõ dấu hiệu tiếp tay của các sàn F1, F2 thuộc công ty môi giới bất động sản.

Theo tìm hiểu, hàng chục khách hàng có nguy cơ mất tiền tỷ vì đầu tư vào dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc. Các nạn nhân cho biết, trước khi đặt cọc mua các lô đất tại dự án “ma” này, khách hàng được nhân viên các sàn môi giới tư vấn là đất có nguồn gốc hợp pháp, không có tranh chấp, không phải đất công, đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng và cam kết Công ty Cổng Vàng sẽ tách sổ đỏ sau 6 tháng.

Sàn giao dịch Grand Land (thuộc Công ty CP bất động sản Grand Land Việt Nam) đóng vai trò là F1 trong hoạt động môi giới, bán dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc. Ngoài ra, còn có 4 sàn môi giới đóng vai trò F2 là Kitland, AllStar, Imperland, Tâm Phát Land.

Anh H. (Hà Nội) thấy dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc quảng cáo rầm rộ trên facebook, nên vào tìm hiểu các website rao bán dự án tại Hòa Lạc. Vào khoảng tháng 6/2019, anh được các nhân viên môi giới sàn Tâm Phát Land đưa đi thực tế, thăm quan dự án. Được các nhân viên môi giới nhiệt tình “chém” về dự án như đất có hồ sơ, có sơ đồ bản vẽ, có quy hoạch chi tiết, giá thành phải chăng… Anh H. yên tâm đầu tư một lô đất nền.

Tại thời điểm thăm quan, anh H. thấy gần trăm người đang thay nhau xem bản đồ và tranh nhau đặt cọc, vì thế anh nhanh chóng đặt cọc 50 triệu đồng để giữ đất. Anh H. được nhân viên môi giới hứa hẹn, nếu thanh toán đủ 90% giá trị hợp đồng, thì trong vòng 6 tháng sẽ nhận được sổ đỏ.

Anh H. chia sẻ: “Thông qua các nhân viên môi giới sàn Tâm Phát Land, tôi thanh toán 670 triệu đồng (50% giá trị lô đất) để mua lô đất rộng 128m2. Họ tư vấn thanh toán đủ 90% trong 1 tuần thì được nhận 5 chỉ vàng. Tôi đã đi vay mượn ngân hàng và thanh toán hơn 1,2 tỷ đồng cho Công ty Cổng Vàng. Hằng tháng, tôi phải nộp tiền lãi 30 triệu đồng cho ngân hàng. Tôi đang lo lắng và bị áp lực khi số tiền lớn đầu tư vào dự án có nguy cơ mất hết”.

Tháng 9/2019, anh H biết bà Bạch Thị Thu Hường - Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng bị cơ quan công an bắt tạm giam. Anh H. lên công ty đòi tiền, nhưng phía công ty hứa hẹn sẽ có trả lời chính thức sau khi bà Hường được tại ngoại. Sau thời điểm đó, anh H. không nhận được phản hồi nào khác từ công ty Cổng Vàng. 

Tháng 11/2019, anh H hai lần được Công an quận Nam Từ Liêm mời lên làm việc, phối hợp với cơ quan điều tra. Tháng 4/2020, khi vụ việc đã được chuyển đến Công an TP. Hà Nội, anh H. được mời lên làm việc, lấy lời khai và có gặp chủ sàn F1 để thỏa thuận việc khắc phục hậu quả. Hiện, anh và nhiều nạn nhân khác đang chờ đợi kết quả điều tra của cơ quan chức năng.

“Tôi thấy các sàn môi giới có khả năng đồng lõa với bị can Hường, để tiến hành bán dự án Golden Lake Hòa Lạc không có thật. Tôi đã đến sàn bất động sản Tâm Phát Land và gặp Giám đốc nhưng họ chối bỏ trách nhiệm. Họ nói, công ty đưa ra thông tin, nhưng mua hay không là do tôi. Nếu sàn chuyên nghiệp thì phải biết công ty đó (Công ty Cổng Vàng - PV) làm đúng hay không, rõ ràng, công ty cố tình bán sản phẩm không biết nguồn gốc. Tôi đánh giá, thứ nhất các sàn môi giới làm việc thiếu chuyên nghiệp. Thứ hai, họ có ý đồ không chịu trách nhiệm, vì khi sự việc xảy ra họ đùn đẩy cho chủ đầu tư và khách hàng. Họ ở giữa được nhận hoa hồng, nhưng không có trách nhiệm nào cả”, anh H. bức xúc.

Ngoài ra, anh H. cũng đề nghị cơ quan chức năng cần quản lý chặt chẽ, xử lý nghiêm các sàn môi giới bất động sản làm ăn theo kiểu chộp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa dối người tiêu dùng như hiện nay. “Vụ án xảy ra hơn một năm rồi, đề nghị các cơ quan chức năng điều tra, xem xét vai trò, trách nhiệm của các sàn môi giới đến đâu thì xử lý đến đấy”, anh H. nhấn mạnh.

Một trường hợp khác là bà T., vốn tiết kiệm nửa đời lao động mới tích cóp được một số tiền và muốn mua một lô đất để cho con sinh sống ở Hòa Lạc (Hà Nội). Đề phòng rủi ro, 2 vợ chồng bà T. đến làm việc với các nhân viên môi giới của sàn bất động sản Grand Land. Sau đó, vợ chồng bà được 2 nhân viên môi giới dẫn lên trụ sở Công ty Cổng Vàng (địa chỉ 20A Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) để tìm hiểu dự án Golden Lake Hòa Lạc.

Khi được nhân viên môi giới đưa đi thăm dự án, 2 vợ chồng bà T. thấy cơ sở hạ tầng đang được khẩn trương xây dựng, máy xúc, mảy ủi chạy ngược xuôi san gạt các lô đất, đường sá, cây xanh đang được trồng…

Thông qua các nhân viên môi giới Công ty Grand Land, bà T. đã thanh toán 1,1 tỷ đồng cho lô đất hơn 100m2. Sau khi bà Hường - Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng bị bắt, bà T. đến công ty đòi lại tiền. Lúc này, công ty thỏa thuận sẽ trả 60% số tiền đã đóng, còn lại cắt 40% do khách hàng phá vỡ hợp đồng. Với lý do không thuyết phục, bà T. làm đơn gửi các cơ quan chức năng đề nghị vào cuộc điều tra làm rõ.

“Tôi thấy các sàn bất động sản có vai trò quan trọng trong việc lôi kéo khách hàng vào mua dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc. Tất cả chúng tôi mua đất nền đều qua sàn môi giới bất động sản giới thiệu, tổ chức hội thảo, đưa khách hàng lên xem dự án… vì thế chúng tôi mới tin tưởng như vậy. Chúng tôi chỉ biết chuyển tiền vào tài khoản của bà Hường - Tổng Giám đốc Công ty Cổng Vàng, còn mọi thông tin dự án đều được cung cấp bởi sàn bất động sản.

Khi vụ việc xảy ra, tôi đã làm đơn tố cáo lên công an, bên công ty môi giới chỉ hứa trả 1%. Thậm chí, có những người môi giới đã nghỉ việc, thì công ty chối bỏ và nói tôi không phải khách hàng của sàn nữa. Tôi cho rằng các sàn môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng nhất trong vụ lừa đảo này. Do đó, đề nghị các cơ quan chức năng điều tra và có biện pháp ngăn ngừa để những khách hàng khác không bị lừa đảo như chúng tôi”, bà T. bức xúc.

Về vụ việc liên quan đến Công ty Cổng Vàng, nhiều khách hàng khác nói trong ngậm ngùi, do thiếu hiểu biết cũng như việc chủ đầu tư có dấu hiệu cấu kết với sàn bất động sản F1 thường xuyên mở các hội thảo, tung chiêu trò quảng cáo hấp dẫn như: Đầu tư 2 nền tặng 2 chỉ vàng, đầu tư 3 nền tặng 5 chỉ vàng, đầu tư 5 nền tặng 1 cây vàng, đầu tư 10 nền tặng 3 cây vàng,... để “giăng bẫy” khách hàng.

“Nhờ có sự trợ giúp đắc lực của các sàn giao dịch, trong đó có Công ty Grand Land, và 4 sàn F2 họ nói vài tuần đã bán gần 100 lô đất và khách hàng bị sập bẫy với khoản tiền rất lớn. Qua vụ việc đau lòng này, tôi khuyến cáo các nhà đầu tư cần thường xuyên kiểm tra quá trình hoạt động, năng lực tài chính, ngân hàng bảo lãnh của công ty đầu tư. Đồng thời, liên hệ với chính quyền địa phương để nắm chắc chắn chủ đầu tư tuân thủ quy hoạch…”, bà P - một khách hàng khác chia sẻ thêm.

Được biết, thời gian qua, hàng chục khách hàng vẫn đang gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an, đề nghị điều tra làm rõ dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của Công ty Cổng Vàng và các sàn môi giới bất động sản khi bán đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc.

Phần lớn khách hàng đã mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc của Công ty Cổng Vàng đều cho rằng, có sự hỗ trợ đắc lực từ sàn F1, F2, trong việc liên hệ giới thiệu và đưa khách hàng đi xem dự án “ma” Khu dân cư Golden Lake tại xã Cổ Đông, TX. Sơn Tây, Hà Nội.

Cụ thể, theo phản ánh của hàng loạt khách hàng, đóng vai trò sàn F1 là Grand Land (thuộc Công ty CP Bất động sản Grand Land Việt Nam). Ngoài ra, còn có 4 sàn môi giới (F2) là Kitland,  AllStar, Imperland, Tâm Phát Land.

Theo giới thiệu của nhân viên môi giới, dự án Golden Lake Hòa Lạc có diện tích 8ha, trong đó, giai đoạn thứ nhất (2ha) gồm 100 lô đất nền và giai đoạn thứ hai (3ha) là 50 lô biệt thự. Hấp dẫn hơn, tại dự án này, các lô đất được giới thiệu có diện tích 90 - 150m2/lô, giá 8,5 - 9,5 triệu đồng/m2, có cơ hội sinh lời cao. Các môi giới rao bán, lô thường có giá 8,5 triệu đồng/m2, lô view hồ 9,5 triệu đồng/m2, lô góc 10 - 11 triệu đồng/m2. Ngoài ra, nếu khách hàng đặt cọc trước 90% thì sẽ có cơ hội nhận 5 chỉ vàng…

Trước khi đặt cọc mua các lô đất trên, khách hàng được các sàn môi giới tư vấn các lô này có nguồn gốc hợp pháp, không có tranh chấp, không thuộc quyền quản lý của Nhà nước, đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng và cam kết Công ty Cổng Vàng sẽ tách sổ đỏ sau 6 tháng.

Với những chiêu thức tinh quái của Công ty Cổng Vàng và các sàn giao dịch, nhiều người dân bị lừa đảo để đầu tư vào dự án Golden Lake Hòa Lạc. Hiện nay, hàng chục khách hàng đã làm đơn tố cáo đến các cơ quan chức năng, đề nghị làm rõ vai trò của những người liên quan trong Công ty Cổng Vàng và các sàn môi giới bất động sản.

Cụ thể, ngày 21/10/2019, nhiều nạn nhân cùng làm đơn gửi đến Công an quận Nam Từ Liêm và Công an TP. Hà Nội đề nghị truy tố chủ sàn môi giới F1 có dấu hiệu cấu kết, tiếp tay cho Công ty Cổng Vàng thực hiện hoạt động lừa đảo.

Bà P. phản ánh: “Là chủ sàn môi giới F1 thuộc Công ty CP Bất động sản Grand Land Việt Nam (Công ty Grand Land), ông Nguyễn Văn Phương đã bỏ qua tính pháp lý của sản phẩm bất động sản rao bán, quảng cáo mập mờ, sai sự thật như: Đặt tên sản phẩm là dự án, nói dự án có tính pháp lý rõ ràng, thậm chí còn cho rằng có quy hoạch chi tiết 1/500, đã có sổ hồng cho tổng mảnh đất, đang làm thủ tục pháp lý để chuyển đổi mục đích sử dụng đất…

Trong khi thực tế, khu đất rao bán là đất đã có quy hoạch xây Viện dưỡng lão. Hơn nữa, khu đất đó không thuộc sở hữu của Công ty Cổng Vàng mà của 2 người dân và có thời hạn sử dụng đến năm 2064. Ngoài ra, họ còn quảng cáo sai sự thật về bà Bạch Thị Thu Hường như là doanh nhân thành đạt sở hữu nhiều nhà hàng lớn… dẫn đến thiệt hại tài sản giá trị lớn của khách hàng”.

Vì thế, các nạn nhân mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc đề nghị cơ quan chức năng điều tra làm rõ vai trò của sàn F1 trong vụ lừa đảo chiếm đoạt tài sản (bị can Bạch Thị Thu Hường) và thu hồi lại số tiền hoa hồng nhận từ việc môi giới bán đất nền để hoàn trả lại cho các bị hại.

Trong buổi làm việc với PV, ông Trần Tú Tài - Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Grand Land Việt Nam (Công ty Grand Land) lý giải, việc liên quan đến dự án Golden Lake Hòa Lạc ở xã Cổ Đông (TX. Sơn Tây) là Công ty CP Bất động sản Grand Realty do ông Nguyễn Văn Phương làm đại diện pháp luật. Còn Công ty Grand Land mới được thành lập, thuê trụ sở của công ty cũ (Công ty Grand Realty - PV) nên nhiều người dân nhầm lẫn.

Ông Tài phân trần: “Do còn vương vấn muốn xây dựng lại từ đầu, một số nhân viên lâu năm đã tách ra thành lập công ty mới thôi”.

Theo lời giải thích, trước đây, ông Tài là cấp dưới của ông Phương ở trong công ty. Sau khi vụ việc xảy ra, ông Phương mất uy tín với khách hàng và các sàn môi giới, làm nhân viên mất tinh thần. Ông Phương đã nghỉ việc ngay sau đó và đang phải giải quyết vụ án này.

“Chúng tôi là nhân viên cấp dưới, lưu luyến công ty và tiếc văn phòng, nên tách ra thành lập công ty mới và không liên quan đến anh Phương nữa. 2 công ty có hai pháp nhân độc lập, không liên quan gì đến nhau. Sau khi anh Phương nghỉ làm, tôi tách ra làm công ty mới với tên Công ty Grand Land.

Chúng tôi đặt địa chỉ ở đây, thuê đúng văn phòng này luôn. Thực ra địa chỉ vẫn thế, nhưng công ty chúng tôi mới rồi. Những khách hàng muốn lên đây xin giải quyết vấn đề, chúng tôi vẫn nói chuyện trực tiếp với khách hàng, không trốn tránh vấn đề cũ. Còn người chịu trách nhiệm là anh Phương và một vài thành phần cốt cán, những bạn sale liên quan đến khách hàng đều nghỉ hết. Hiện anh Phương và Công ty Grand Land không có liên quan gì nữa. Tôi không nói sai hay đúng ở đây, chỉ chia sẻ như thế để các anh được biết”, ông Tài khẳng định.

Trong buổi làm việc, ông Tài đề nghị PV muốn tìm hiểu thêm thông tin về Công ty Grand Reality và ông Nguyễn Văn Phương hay về vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thì liên hệ với cơ quan công an. Tuy nhiên, ông Tài cũng thừa nhận trước đó có tham gia vào bán các sản phẩm dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc. 

“Đợt giới thiệu, tôi cũng tham gia đưa khách đi tham quan dự án. Vì chúng tôi không chỉ bán một dự án, chúng tôi bán rất nhiều dự án và nhiều khu đất khác nhau, dự án Golden Lake Hòa Lạc chỉ là một trong những dự án chúng tôi đang bán thôi, mỗi dự án có người phụ trách riêng. Chúng tôi có bán cùng nhau, nhưng tôi không bán được cho khách hàng nào”, ông Tài thanh minh.

Trong cuộc trao đổi, PV cũng đề nghị ông Tài cung cấp thông tin về các căn cứ để quảng cáo, rao bán đất nền tại dự án Golden Lake Hòa Lạc. Ông Tài nói ngắn gọn, vấn đề liên quan đến dự án, thẩm định hồ sơ pháp lý, uy tín chủ đầu tư… thời điểm đó ông chỉ là nhân viên, nên không đủ thẩm quyền để biết làm việc với chủ đầu tư như thế nào, hoa hồng bao nhiêu, sàn nhận % bao nhiêu,.... 

“Chúng tôi thừa nhận khách hàng mất tiền, nhưng chúng tôi cũng mất đối tác, mất uy tín…Hồi đấy tất cả hợp đồng anh Phương đều nắm hết, công ty nói bán đi và chủ đầu tư nói yên tâm, chúng tôi là nhân viên nên tin tưởng thì bán thôi”, ông Tài nhấn mạnh.

Mặc dù ông Tài trả lời là vậy, thế nhưng, nhiều khách hàng mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc cho biết, thời điểm tháng 5/2019, họ được một số sàn F1, F2 tư vấn, gửi thư mời chào tham dự hội thảo giới thiệu và tham quan dự án Golden Lake Hòa Lạc vào ngày 1/6/2019. Trong thư mời ghi rõ đơn vị tổ chức là Công ty CP Bất động sản Grand Land Việt Nam, địa điểm tầng 10, tòa nhà Diamond Flower (số 1 Hoàng Đạo Thúy, Cầu Giấy, TP. Hà Nội), chứ không phải cái tên Công ty Grand Realty như ông Trần Tú Tài nói.

Cũng theo tìm hiểu của PV, ông Nguyễn Văn Phương chính là 1 trong 3 cổ đông sáng lập và từng là đại diện pháp luật (đến ngày 3/10/2019) của Công ty CP Bất động sản Grand Land Việt Nam. Đáng chú ý, tại thời điểm đó, hàng loạt khách hàng được nhân viên sàn Grand Land tư vấn bán hàng và sau đó đã mua đất nền "ảo" của Công ty Cổng Vàng. Đây có lẽ chỉ là chiêu “bình mới rượu cũ” và dường như đang tìm cách chối bỏ trách nhiệm của sàn môi giới Grand Land? Vì thế, nhiều khách hàng đề nghị cơ quan công an điều tra làm rõ vai trò và trách nhiệm của sàn Grand Land (sàn F1) trong vụ án này.

Đối với các sàn giao dịch F2, một số công ty môi giới bất động sản đã từ chối cấp thông tin và phủ nhận trách nhiệm liên quan đến vụ án. Đại diện sàn Imperland chỉ thừa nhận có tham gia bán đất nền dự án "ma" Golden Lake Hòa Lạc do Công ty Cổng Vàng làm chủ đầu tư và không muốn giải thích gì với báo chí.

Ông Trần Xuân Phong - Giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư bất động sản Allstar (sàn Allstar) cho biết, công ty đã cam kết và trả lại hoa hồng nhận từ đối tác cho các khách hàng của sàn Allstar. Ông Phong cũng cho hay, bản thân ông cũng đang làm việc, phối hợp với bên cơ quan điều tra. PV cũng đã liên hệ với sàn Kitland và sàn Tâm Phát Land (thuộc Công ty CP Đầu tư phát triển kinh doanh địa ốc Tâm Phát), đại diện hai đơn vị này cho biết đã tiếp nhận thông tin và phản hồi lại sau.

Do nhu cầu nhà ở của người dân càng ngày càng cao, đồng thời do thiếu hiểu biết về pháp luật nên không ít người dân đã bị tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi, bất chấp quy định của pháp luật, sẵn sàng quảng cáo bán dự án "ma". Hệ quả, nhiều khách hàng có nguy cơ bị chủ đầu tư "ma" chiếm đoạt hàng tỷ đồng.

Trao đổi về vấn đề trên, luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis nhận định, dự án Golden Lake Hòa Lạc hiện vẫn là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, Công ty Cổng Vàng đã quảng cáo, mở bán rầm rộ, sẵn sàng đưa khách hàng đến tham quan và nhận đặt cọc. Dự án Golden Lake mà Công ty Cổng Vàng đang quảng cáo thực chất chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 333342, được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp cho ông Nguyễn Thanh Hải và bà Ngô Thị Chanh. Mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản, với thời hạn sử dụng đất 46 năm (từ năm 2018 đến năm 2064).

Như vậy, “siêu dự án” Golden Lake do Công ty Cổng Vàng mở bán thực chất là một dự án “ma”. Công ty Cổng Vàng đã lợi dụng lòng tin của người tiêu dùng và đưa ra những lời quảng cáo hoa mỹ để thu hút các nhà đầu tư.

Các khách hàng cho rằng, cơ quan chức năng cần làm rõ việc có hay không sự giúp sức, tiếp tay vai trò đồng phạm của các sàn giao dịch F1, F2 thuộc công ty môi giới bất động sản? Luật sư Đạt phân tích, Khoản 1 Điều 17 Bộ Luật Hình sự 2015 quy định về đồng phạm như sau: “1. Đồng phạm là trường hợp có hai người trở lên cố ý cùng thực hiện một tội phạm”. Theo đó, trường hợp khi tội phạm được thực hiện từ hai người trở lên và hành động có sự liên hệ, tác động lẫn nhau thì trường hợp đó mới được coi là đồng phạm.

Xét trong trường hợp trên, nếu như sàn giao dịch F1 và Công ty Cổng vàng có liên hệ thông đồng với nhau để lập nên dự án Golden Lake Hòa Lạc và cùng thực hiện thủ đoạn gian dối, quảng cáo rầm rộ, mở các hội thảo khiến cho người mua tin và mua đất của họ, đưa ra thông tin mảnh đất không đúng sự thật, tiến hành bán đất và nhận tiền của người mua rồi chiếm đoạt số tiền này, thì sẽ đồng phạm về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp nếu Công ty Cổng Vàng sử dụng các loại giấy tờ giả mạo để làm sàn F1 (có thể trường hợp này là Công ty Grand Land) tin vào tính pháp lý của dự án, thì sàn giao dịch bất động sản trên có thể không phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà rất có thể phạm tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.

Ngoài ra, đối với hành vi quảng cáo sai sự thật, theo quy định tại Khoản 9, Điều 8 Luật Quảng cáo 2018: “Hành vi cấm trong hoạt động quảng cáo: Quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố”.

Thực ra, quảng cáo lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng, hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch là một trong 8 hành vi bị cấm, trách nhiệm của bên thứ 3 đã được quy định tại Điều 13 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Như vậy, những đơn vị nào đã thực hiện quảng cáo sai sự thật cho dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc cũng phải chịu trách nhiệm liên đới trong việc cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng. Điều này được pháp luật thể hiện tính nghiêm khắc hơn thông qua quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, quy định bên thứ ba - là các đơn vị truyền thông.

Cũng theo luật sư Đạt, để đi vào triển khai, hoạt động thì một dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh của rất nhiều quy phạm pháp luật có liên quan như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường,… Tất cả các hành vi vi phạm của chủ đầu tư đều có các chế tài xử lý.

Thế nhưng, công tác giám sát, quản lý đất đai tại nhiều địa phương còn lỏng lẻo, thậm chí còn có tình trạng tiêu cực, cán bộ làm ngơ cho sai phạm diễn ra. Có thể thấy, việc xử lý chậm trễ, đẩy trách nhiệm sang cơ quan công an khi cho rằng những vụ lừa đảo bất động sản xảy ra chỉ là giao dịch dân sự để không xử lý,… là một phần nguyên nhân dẫn đến việc chủ đầu tư, môi giới bất động sản lộng hành.

Do đó, luật sư Lương Thành Đạt kiến nghị một số giải pháp sau:

Thứ nhất, các cơ quan có thẩm quyền phải tăng cường thanh, kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền. Rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư các dự án.

Thứ hai, Chính phủ cần phải có chỉ đạo quyết liệt các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi trách nhiệm, quyền hạn phải điều tra, làm rõ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, kinh doanh bất động sản liên quan đến các sai phạm xảy ra tại các dự án “ma”. Nếu phát hiện có sự buông lỏng quản lý, bao che của cán bộ, công chức, các cơ quan Nhà nước cần phải xác minh, làm rõ để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, để tránh sập bẫy dự án “ma” người dân cần phải tìm hiểu các vấn đề sau:

Thứ nhất, kiểm tra “lai lịch” của chủ đầu tư: Chủ đầu tư chịu trách chính về dự án đó nên cần kiểm tra về các thông tin liên quan đến chủ đầu tư. Ví dụ, năng lực tài chính của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư nếu đã thực hiện các dự án trước đó (xây dựng đúng tiến độ, thực hiện đúng cam kết về việc thi công nhà và các tiện ích của dự án, bàn giao nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng thời hạn,…).

Thứ hai, kiểm tra pháp lý dự án: Người dân phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư, bên môi giới F1 cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án này. Tùy vào từng dự án sẽ có những giấy tờ pháp lý khác nhau. Ví dụ, quyết định chủ trương đầu tư được phê duyệt, giấy tờ bản chính chứng minh quyền sở hữu căn nhà, mảnh đất đó, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu công trình,… Nếu trường hợp chủ đầu tư hoặc bên môi giới không cung cấp hoặc để cẩn thận hơn thì người dân nên đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh các thông tin quy hoạch. Nếu trường hợp tìm hiểu thông qua môi giới, thì người dân cần phải tìm hiểu giá đất thật của nền đất và phí môi giới, tư vấn. Các công ty thường mập mờ về giá khi tư vấn.

Thứ ba, cần đối chiếu thông tin “quảng cáo” với pháp lý: Hầu hết các dự án mở bán đều có những hình thức marketing khác nhau, để quảng cáo sản phẩm thu hút sự quan tâm của khách hàng. Việc đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án là rất quan trọng. Người dân chỉ nên mua những dự án có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Cần phải đến trực tiếp dự án để xem xét thông tin quảng cáo có đúng với hiện trạng dự án không?

Thứ tư, kiểm tra điều kiện mở bán: Đây là một vấn đề cực kỳ quan trọng khi mua dự án. Bởi thường khi dự án được mở bán phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể. Ví dụ, đối với bất động sản đất nền, dự án phải hoàn thành kết cấu cơ sở hạ tầng. Đối với dự án căn hộ chung cư, công trình xây dựng phải được thi công hoàn thiện phần móng….

Thứ năm, kiểm tra thế chấp ngân hàng: Để tránh mua phải đất đang bị thế chấp nhiều nơi, người dân cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đem dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng không? Đồng thời, khách hàng cần phải kiểm tra thông tin dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu dự án bị thế chấp thì người mua cần theo dõi, giám sát chặt chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án cũng như tiến độ giải chấp các tài sản trước thời điểm giao dịch.

Thứ sáu, xác định loại hợp đồng giao dịch khi đặt bút “ký tên”: Đa số các vụ lừa đảo bán dự án ma hoặc phát sinh tranh chấp của người dân đều ký với chủ đầu tư một loại hợp đồng “hứa” mua bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền,… Đây đều là những loại hợp đồng không có giá trị pháp lý cao đối với việc bảo vệ quyền lợi của người dân khi có phát sinh tranh chấp. Nhiều trường hợp người dân được tư vấn, chào bán ra thị trường là mua bán nhưng thực tế khi “ký kết” lại là các văn bản đặt chỗ trước, làm ăn chung, “mua hộ đất”, dụ dỗ người mua rót vốn vào sau đó rất khó thu hồi, thậm chí mất trắng. Đặc biệt, người dân cần phải tỉnh táo trước khi ký hợp đồng. Phải đọc và nghiên cứu rất kỹ càng các điều khoản trong hợp đồng, chủ thể ký kết hợp đồng với mình, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán…

Liên quan đến vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (bị can Bạch Thị Thu Hường) nói trên, hiện các nạn nhân mua đất nền tại dự án “ma” Golden Lake Hòa Lạc có đơn gửi cơ quan công an, đề nghị điều tra làm rõ vai trò của các sàn F1, F2 và thu hồi lại số tiền hoa hồng các sàn nhận từ việc môi giới bán đất nền để hoàn trả lại cho các bị hại.