Sốt đất, tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản gia tăng đã khiến giá nhà không ngừng leo thang trong vài năm qua, bất chấp dịch Covid-19 tác động mạnh. Nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông dần “mất tích” trên thị trường.
Chia sẻ với báo chí, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2011 - 2020 chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra, với hơn 5,21 triệu mét vuông sàn nhà ở (chỉ tiêu là 12,5 triệu mét vuông). Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân các khu công nghiệp, nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn cũng rất ít... Trong khi đó, đây vốn là phân khúc chiếm tới 70 - 80% nhu cầu của người dân. Sự lệch pha cung - cầu đã dẫn đến tình trạng mua/bán suất mua nhà ở xã hội, trục lợi chính sách; giá nhà ở trên thị trường tăng cao, vượt quá hàng chục lần khả năng chi trả của đa số người dân...
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản khó có thể phát triển ổn định nếu như tình trạng chênh lệch cung - cầu tiếp tục bị kéo giãn, nghịch lý “người cần không có, người có bỏ không” - người thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở gia tăng. Sự bất ổn về cung - cầu trên thị trường bất động sản ắt sẽ dẫn tới sự bất ổn về mặt an sinh - xã hội, trước hết là không đáp ứng được nhu cầu về nơi ăn, chốn ở của người dân, một trong những nhu cầu cơ bản nhất. Chính vì thế, không thể chậm trễ việc đưa ra và sớm thực thi các giải pháp để gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền của đại đa số người dân, ổn định cung - cầu trên thị trường.
NHIỀU TÍN HIỆU TÍCH CỰC
Thời điểm cuối năm 2021, đầu năm 2022, thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu tích cực cho phân khúc nhà ở giá rẻ khi có nhiều chính sách được ban hành, đồng thời, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ quyết tâm sẽ tập trung cho chiến lược làm nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.
Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị quyết Chính phủ về chương trình phục hồi kinh tế xã hội, trong đó có nhiều nội dung chính sách chăm lo phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Và tại Quyết định 2161/QĐ-TTG (ngày 22/12/2021), Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Chiến lược xác định đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang nhân dân thông qua điều chỉnh, bổ sung chính sách nhằm tăng nguồn cung, kết hợp hỗ trợ khả năng thanh toán... Chiến lược cũng đề ra nhiệm vụ và giải pháp phát triển nhà ở gồm: Hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở; nhóm giải pháp về quy hoạch, phát triển quỹ đất; nâng cao năng lực phát triển nhà ở theo dự án; nhóm giải pháp về nguồn vốn và thuế; nhóm giải pháp phát triển thị trường bất động sản; giải pháp cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư...
Bộ Xây dựng cũng xác định tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình; tăng cường quản lý bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững là một trong ba khâu đột phá của ngành xây dựng trong năm 2022. Theo đó, Bộ sẽ tập trung xây dựng chính sách, tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp và trung bình; khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở.
Sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội, trong đó bố trí 2 gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội và cho chủ đầu tư vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân; Bộ Xây dựng có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương phê duyệt các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở bảo đảm phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó xác định cụ thể các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, chỉ tiêu về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Các địa phương khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải bố trí diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà công nhân, thiết chế của công đoàn...
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong thời gian tới, Bộ sẽ làm việc với một số địa phương về xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; việc bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư, quản lý sử dụng phát triển nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp); việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
Cùng với sự “mở đường” từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã dần chuyển hướng, chú trọng hơn vào phân khúc nhà ở giá rẻ. Đơn cử như Tập đoàn Tân Hoàng Minh, được biết, từ năm 2022, tập đoàn này sẽ tập trung xây dựng nhà ở cho những người lao động có thu nhập thấp. Bước đầu, doanh nghiệp sẽ khởi công xây dựng nhà máy chuyên sản xuất bê tông, phục vụ cho công ty xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Hà Nam.
Nhà máy này có thể đưa ra hàng triệu mét vuông sàn mỗi năm, với giá thành rẻ hơn 40 - 60% so với giá xây dựng thông thường. Sau khi hoàn thiện xây dựng, nhà máy sẽ triển khai sản xuất, phục vụ thi công cho hàng loạt khu nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp của Tân Hoàng Minh tại Thái Nguyên, Lạng Sơn, Hải Dương, Hòa Bình hay Long An, Bình Thuận,…
Bên cạnh đó, mới đây 3 doanh nghiệp lớn gồm Tập đoàn Hưng Thịnh, Đồng Tâm Group, Tập đoàn Kỹ nghệ gỗ Trường Thành đã chung tay phát triển sáng kiến nhà ở vừa túi tiền với chất lượng bảo đảm và mức giá dự kiến 25 triệu đồng/mét vuông tại TP.HCM; còn tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương… là dưới 20 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, sau đại dịch Covid-19, đời sống người dân đều bị ảnh hưởng, nhất là công nhân, người lao động phổ thông... Bài toán nhà ở vừa túi tiền càng trở nên cấp thiết, đòi hỏi sự chung tay với tinh thần quyết liệt, quyết tâm của doanh nghiệp cùng các bên liên quan để tìm lời giải.
"Tôi nghĩ đã có rất nhiều doanh nhân đã nghĩ tới câu chuyện làm sao giúp được nhà giá rẻ, tuy nhiên nhà giá rẻ ở đây gồm nhiều bên, trước tiên là những chủ đầu tư sẵn sàng đầu tư vào những quỹ đất mà không đặt lợi nhuận lên hàng đầu, chỉ nghĩ đến việc làm sao đảm bảo được chi phí", ông Trung khẳng định.
Tập đoàn Nam Long cũng hợp tác với Công ty Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) để phát triển dự án EHome Southgate (nhà bình dân) với hơn 1.000 căn hộ nằm trong dự án Waterpoint tại Bến Lức, Long An với mức giá 18 triệu đồng/m2, tương đương trên dưới một tỷ đồng mỗi căn.
Ông Lê Nguyễn Minh Quang, CEO của tập đoàn này chia sẻ, đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân mới đem lại sự phát triển bền vững không chỉ cho doanh nghiệp mà cho cả xã hội. Nam Long đã hoạch định chiến lược để phát triển trong 10 năm tới bao gồm quỹ đất, vị trí, số lượng căn hộ... và quyết tâm thực hiện.
“Nhà vừa túi tiền (affordable housing) luôn là "nắm đấm" chủ lực của công ty hàng chục năm qua và tiếp tục đẩy mạnh dòng sản phẩm này trong ít nhất 10 - 20 năm tới. Theo dữ liệu bán hàng của công ty, rất nhiều khách hàng vẫn xếp hàng mua các dự án phân khúc vừa túi tiền tại các đợt mở bán. Đây là nguồn cầu đầy tiềm năng, nguồn cung hiện tại đáp ứng không kịp”, ông Quang khẳng định.
Sự quyết tâm của Chính phủ cũng như các doanh nghiệp sẽ mở ra một giai đoạn khởi sắc hơn cho loại hình nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Theo đó, giấc mơ an cư của hàng triệu công nhân, người lao động thu nhập thấp có cơ hội được hiện thực hóa. Tuy nhiên, để biến những quyết tâm thành hành động, để chính sách đi vào thực tế có hiệu quả thì còn nhiều vấn đề nan giải phải giải quyết.
NGUỒN CUNG MỚI PHẢI ĐẾN ĐÚNG ĐỐI TƯỢNG
Một thực tế đang diễn ra là, dù thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhưng tại nhiều dự án hiện hữu, công nhân, người lao động có thu nhập thấp lại không tiếp cận được, tình trạng trục lợi chính sách diễn ra phổ biến khiến nhà ở xã hội về tay người giàu, giới đầu cơ. Mặt khác, cũng có những dự án nhà ở xã hội xây xong không có người ở vì vị trí và chất lượng không đảm bảo, bên cạnh đó, có những dự án chủ đầu tư không bán được, khó thu hồi vốn do các quy định về mua bán nhà ở xã hội quá ngặt nghèo, doanh nghiệp đầu tư mất quyền chủ động.
Do đó, để chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đạt hiệu quả, các chuyên gia cho rằng, cần tháo gỡ những bất cập hiện có, để phân khúc này đến được đúng đối tượng cần, tránh tình trạng mua rẻ bán đắt như hiện nay.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đề xuất, chính sách cần dựa trên cơ chế thị trường, cho doanh nghiệp ở thế chủ động, nếu đưa ra được cơ chế để tạo lợi nhuận từ việc đầu tư nhà ở xã hội, nhà giá thấp, chắc chắn sẽ có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư. Muốn vậy, Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư nào có thể xây dựng nhà ở với chất lượng tốt nhất nhưng giá thành thấp nhất thì được lựa chọn để triển khai dự án. Nhà nước có thể khống chế mức giá sao cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhưng vẫn tạo được lợi nhuận đầu tư doanh nghiệp. Ví dụ như ở Hà Nội hay TP.HCM mức giá có thể trong khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2 còn các tỉnh thành khác có thể thấp hơn.
Còn diện tích căn hộ, cách thức triển khai là do doanh nghiệp quyết định dựa trên nhu cầu thị trường. Phải khoán việc, cho doanh nghiệp quyền được chủ động thì họ mới có thể cân đối nguồn vốn đầu tư, chi phí và lợi nhuận.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng cần những ưu đãi nhất định để làm sao có thể giảm giá thành cho sản phẩm nhiều nhất. Người mua nhà cũng cần có giải pháp tài chính để có thể tiếp cận được với nhà ở xã hội, nếu không, nguồn cung có tăng lên, mà đối tượng cần mua không tiếp cận được thì chủ đầu tư cũng sẽ không bán được hàng. Nếu trước đây, thời gian cho vay là từ 10 - 15 năm, bây giờ có thể tăng lên 25 - 30 năm để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.
“Quan trọng là các doanh nghiệp chủ động trong vấn đề xây dựng và mua bán, người mua cũng được lựa chọn căn hộ mà mình muốn mua. Việc bốc thăm nhà ở xã hội hiện nay đang rất bấp cập, người thích ở tầng thấp thì phải lên cao, người muốn ở trên cao thì phải xuống thấp.
Mặt khác, đối tượng mua nhà ở xã hội cũng nên nới rộng hơn, để tất cả người dân ở diện yếu thế trong xã hội không tiếp cận được nhà ở thương mại đều có quyền mua, cắt bớt các thủ tục hành chính để người dân dễ tiếp cận..
Thông thoáng các chính sách, đúng người đúng việc, không xin - cho, tự nhiên sẽ triệt tiêu được các tiêu cực lợi ích nhóm và chúng ta có thể phát triển thị trường nhà ở xã hội một cách lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu. Nếu làm được điều này thì chẳng cần hô hào cũng có nhiều doanh nghiệp “nhảy” vào làm. Bởi có nhiều người mua sẽ có nhiều doanh nghiệp đầu tư”, ông Điệp khẳng định.
TS. Lương Hoài Nam cũng nhìn nhận, nhà ở xã hội có nguồn cầu lớn, không ít doanh nghiệp muốn tham gia nhưng việc tiếp cận, xin đầu tư dự án khó khăn; chi phí bôi trơn lớn; cách hiểu về “các chi phí hợp lý, hợp lệ” để tính giá thành, giá bán và tỷ suất lợi nhuận giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản vênh nhau; cách xét duyệt đối tượng mua nhà bất hợp lý, làm cho tính thanh khoản của đầu ra thấp, thời gian bán hàng kéo dài và cả nỗi sợ thanh tra, kiểm tra, rủi ro hình sự hóa các giao dịch kinh tế,… Tất cả đã khiến họ không còn mặn mà với cơ hội đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
“Ở Ấn Độ, Tập đoàn TATA Housing đã và đang phát triển nhiều dự án nhà ở giá rẻ cách trung tâm các thành phố lớn 30 - 50km nhưng có kết nối giao thông tốt với thành phố và các khu công nghiệp, rất thuận tiện cho người dân đi làm và đi vào thành phố. Mặc dù các dự án của TATA Housing là nhà ở thương mại giá rẻ, nhưng những đối tượng người dân được hưởng chính sách nhà ở xã hội khi mua nhà của TATA Housing vẫn được nhà nước trợ giá nhà. Cách làm này của Ấn Độ rất đáng tham khảo”, TS. Lương Hoài Nam cho hay.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, Nhà nước cần quan tâm đến việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động,… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu.
Bên cạnh đó, cần tìm ra lời giải cho bài toán quỹ đất của doanh nghiệp. Tại nhiều nước, bài toán quỹ đất được giải khi chính quyền có quy hoạch cụ thể cho các khu đất dành riêng cho loại hình nhà ở này, sau đó được mang đi đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Có như vậy thì ước mơ nhà giá rẻ của người dân mới sớm thành hiện thực./.
