Những điểm mới trong chính sách pháp lý về thị trường bất động sản
Bắt nhịp sự tăng trưởng mạnh mẽ của các giao dịch bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây, những quy định pháp luật trong quá trình đầu tư, phát triển dự án lĩnh vực này cũng có những thay đổi.
Cụ thể, tại Hội thảo trực tuyến: "Các điểm mới trong chính sách pháp lý về bất động sản và giải pháp", ông Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án, thành viên đồng sáng lập Realcom cho rằng, hiện nay nhiều luật định nói chung và các luật trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai nói riêng đang có những điều chỉnh nhất định như: Luật Đầu tư 2020, Luật Quy hoạch 2017, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP… Việc sửa đổi, bổ sung những luật này đã và đang tạo ra một cuộc chơi mới cho lĩnh vực bất động sản.
Đơn cử trong mảng đầu tư, từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực với những điều chỉnh đã tạo nên nhiều chuyển biến tích cực cho các nhà phát triển bất động sản. Quy trình được rút ngắn đáng kể, chính quyền địa phương được tăng quyền tự quyết, chủ trương đầu tư nhà ở được thống nhất đồng bộ ở các văn bản và rào cản về phát triển đô thị cũng dần “nới lỏng”.
“Trước đây, để triển khai các dự án hơn 5.000 tỷ đồng là mặc định chủ đầu tư phải ra Hà Nội để xin giấy phép, nhưng giờ đây, chính quyền địa phương đã có quyền tự quyết nhiều hơn", ông Nghĩa nói.
Đối với mảng luật định về xây dựng, cụ thể là Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020 có hiệu lực từ 1/1/2021, nhiều dự án, công trình đã được “cởi trói” hơn xưa.
Với hơn 1/3 số điều luật được đổi mới, quy trình giờ đây đã chặt chẽ và ngắn gọn hơn, tăng cường hậu kiểm thay vì tiền kiểm tốn kém thời gian, sức lực. Đồng thời, các chính sách cải tạo nhà chung cư cũ, xuống cấp cũng đã thông thoáng. Thậm chí, luật còn được đánh giá cao khi cho phép điều chỉnh quy hoạch dự án trong cả khi thực hiện. Các chủ đầu tư được chủ động hơn trong quá trình triển khai dự án của mình.
Vì vậy, không thể phủ nhận những thay đổi trong các bộ luật có vai trò rất lớn cho quá trình phát triển thị trường bất động sản với sự tham gia của đông đảo nhà đầu tư như hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, việc thay đổi này cũng không tránh khỏi đem đến nhiều bất cập cố hữu.
Theo ông Nghĩa, hiện nay Luật Đầu tư 2020 vẫn còn nhiều xung đột với Luật Đất đai 2013 hoặc các bộ luật khác do có những nội dung chưa đồng nhất, chồng chéo. Điều này khiến một số địa phương có những cách áp dụng không giống nhau, gây cản trở trong quá trình triển khai dự án của các nhà đầu tư bất động sản.
Thuận lợi hơn khi doanh nghiệp nắm rõ chính sách
Chính sách pháp lý và trực trạng phát triển thị trường bất động sản luôn có mối quan hệ tác động qua lại với nhau. Khi luật thay đổi cũng sẽ tác động trở lại các hoạt động phát triển, kinh doanh dự án của chủ đầu tư, đồng thời tác động đến tâm lý người mua nhà. Do đó, đòi hỏi người làm bất động sản cần nắm rõ và tuân thủ các thủ tục pháp lý, yêu cầu của pháp luật trong quá trình triển khai thực hiện.
Nhìn nhận về điều này, ông Phạm Quang Tú, Ban Pháp lý dự án Hưng Thịnh Land chia sẻ: “Hiện nay, một dự án bất động sản được hình thành phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng. Khi dự án được hình thành, chủ đầu tư lại cần quan tâm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Nên có thể khẳng định, chặng đường mà các chủ đầu tư phải trải qua rất gian nan”.
Vì vậy, để quá trình thực hiện dự án được suôn sẻ, ông Phạm Quang Tú cho rằng, nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm và làm tốt khâu pháp lý thì dự án mới dễ dàng triển khai và theo đúng tiến độ đề ra. Theo đó, có hai yếu tố cốt lõi liên quan đến pháp lý cần nắm rõ.
Thứ nhất, bất kỳ dự án nào cũng đều phải hình thành thông qua một hành trình pháp lý, trung bình ít nhất 4 nhóm pháp lý bao gồm: Đầu tư, đất đai, xây dựng và kinh doanh, vận hành.
“Nắm vững các bước cơ bản thực hiện bất động sản sẽ giúp chủ đầu tư không bỏ sót quy trình, giảm thiểu các tác nhân gây ra sai phạm về sau”, ông Tú nói.
Thứ hai, chủ đầu tư cần nắm rõ đầu mối cho từng quy trình pháp lý này. Cơ quan nào đang nắm quyền gì và cần phối hợp ra sao giữa các đơn vị là trách nhiệm và vai trò của những chuyên gia tư vấn pháp lý hoặc các nhân sự thuộc phòng pháp lý của các chủ đầu tư.
Cụ thể, trong pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và công nhận chủ đầu tư; Sở Xây dựng có thẩm quyền cho phép huy động vốn.
Trong pháp luật về đất đai, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyền quyết định cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định giao đất, phê duyệt giá đất; Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, mỗi đầu mối sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đảm nhận, hiểu rõ được vai trò của những cơ quan này sẽ giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian trong quá trình tiến hành và triển khai dự án./.
