BƠM THÊM 3.000 TỶ ĐỒNG GIẢI CỨU NƠXH
Mới đây, theo Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3, Bộ Kế hoạch và Đầu tư được Chính phủ giao bố trí thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Gói tín dụng mới này như chiếc phao cứu sinh “cứu” chương trình nhà ở xã hội (NOXH) bị đình trệ mấy năm nay.
Trước đó, việc khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH) gặp rất nhiều khó khăn khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước liên tục công bố các gói vay hỗ trợ NƠXH nhưng đến nay chưa có gói nào chính thức được triển khai. Việc phát triển dự án NƠXH của doanh nghiệp cũng như việc mua được nhà của người thu nhập thấp vẫn không có tín hiệu mới nào đáng mừng.
Kết thúc năm 2019, chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận, đến nay diện tích nhà ở thu nhập thấp mới đạt 4,8 triệu mét vuông so với mục tiêu xây dựng 12,5 triệu m2 vào năm 2020. Theo đánh giá của người tư lệnh ngành Xây dựng, một trong những nguyên nhân do thiếu nguồn vốn nên hàng trăm dự án nhà ở thu nhập thấp còn chậm tiến độ.
Đánh giá về tầm quan trọng của phân khúc này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã khẳng định, nhà ở có thể không phải là mặt hàng bắt buộc mua bán, nhưng nó thực sự là một mặt hàng bắt buộc phải có. Người dân có thể không mua ô tô, nhưng không thể nào thiếu chỗ ở, sinh hoạt. Ngày xưa, đất nước còn nghèo nhưng Nhà nước vẫn bỏ ngân sách ra để đầu tư xây dựng các khu Kim Liên, Trung Tự…
Do đó, nhằm tháo gỡ khó khăn trong phân khúc NƠXH, Chủ tịch VNREA đưa ra 3 kiến nghị: Thứ nhất là đầu tư phát triển NƠXH theo quy hoạch, kế hoạch; thứ hai là khơi thông nguồn vốn cho thị trường và cuối cùng là phát triển thị trường NƠXH cho thuê.
Mới đây nhất, ngày 7/4, VNREA có Văn bản số 24/2020/VNREA gửi Chủ tịch Quốc hội, nhằm kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đề xuất tăng cường hỗ trợ nguồn vốn cho người dân thu nhập thấp mua NƠXH.
Tại văn bản trên, VNREA kiến nghị Chủ tịch Quốc hội có ý kiến để tăng cường hỗ trợ nguồn vốn cho người thu nhập thấp mua NƠXH theo 2 kênh: Ngân hàng Chính sách Xã hội và ngân hàng thương mại do Nhà nước chi phối. Đây là biện pháp cần thiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản phân khúc NƠXH, vì hiện tại nhiều chủ đầu tư xây dựng rất khó đẩy hàng do người mua không được hỗ trợ vốn vay, trong khi nhu cầu NƠXH là rất lớn.
Lý giải rõ hơn vấn đề này, đại diện VNREA cho rằng, theo quy định của pháp luật (Luật Nhà ở), hàng năm, Nhà nước cấp 50% vốn cho ngân hàng chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua NƠXH. Trong đó, bốn ngân hàng thương mại gồm Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank do Nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay 3 - 4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay.
Như vậy, đặt giả thiết nếu cấp 1.000 tỷ đồng với tỷ lệ bù lãi suất vay 3 - 4% thì mỗi năm có thể huy động thêm được 25.000 - 30.000 tỷ đồng cho người vay mua, tạo tính thanh khoản lớn cho NƠXH.
Trong bối cảnh khó khăn bởi dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, gói tín dụng 3.000 tỷ này là tia sáng giúp cho chủ đầu tư và cả người dân có cơ hội tiếp cận với dự án phân khúc NƠXH.
Tuy nhiên, nhìn lại chặng đường "rối như tơ vò" của gói 30.000 tỷ trước đó, giới chuyên gia, doanh nghiệp và người dân đặt ra câu hỏi: Làm thế nào để gói tín dụng 3.000 tỷ mới "tung ra" thực sự là mũi tên bắn trúng đích? Cần phải thay đổi những gì để tránh đi vào "vết xe đổ" của một chính sách nhân văn nhưng kết thúc lại không có hậu, bởi từ chính sách đến thực thị luôn là một câu chuyện dài.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Cà phê cuối tuần ghi nhận những quan điểm của các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế; PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.
CÁC GÓI TÍN DỤNG ƯU ĐÃI CÓ THỰC SỰ ĐI ĐÚNG HƯỚNG?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Việc phát triển NƠXH tiến triển rất chậm và gặp nhiều khó khăn ngoài nguyên nhân như Bộ Xây dựng đã nêu là thiếu vốn ngân sách thì vẫn còn nhiều nguyên nhân khác. Thứ nhất, người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án này. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ cùng nhiều vấn đề khác.
Nguyên nhân thứ hai, là về phía Nhà nước. Để kêu gọi được chủ đầu tư, nhà thầu tham gia các dự án NƠXH, Nhà nước đã đưa ra những ưu đãi nhất định. Điều này kéo theo hàng loạt vấn đề nan giải. Nhiều doanh nghiệp "tay trong" không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của Nhà nước. Tiềm lực tài chính, năng lực của chủ đầu tư không mạnh, đồng thời không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến cho nhiều dự án NƠXH rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.
Sau khi giải ngân hết gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hàng loạt dự án NƠXH lại rơi vào tình trạng thiếu vốn. Mới đây, Chính phủ có thêm gói tín dụng mới 3.000 tỷ để “cứu” chương trình NƠXH bị đình trệ mấy năm nay.
Việc Nhà nước tung ra các gói hỗ trợ là cần thiết tuy nhiên phải xác định rõ đối tượng mà gói hỗ trợ cần hướng tới. Rõ ràng, đối với việc phát triển NƠXH thì gói hỗ trợ phải đến tay người nghèo. Nhà nước cần phải cẩn trọng trong việc điều hành chính sách liên quan đến bất động sản. Trước khi triển khai bất kỳ một gói hỗ trợ nào phải cân đối ngân sách Nhà nước, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó tung ra gói hỗ trợ đúng thời điểm, đúng hoàn cảnh của từng địa phương. Đừng để thị trường bất động sản nóng lên một cách đột ngột, tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường.
Trước đây đã có những câu chuyện rất éo le, người dân làm thủ tục vay vốn trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để mua nhà trong các dự án NƠXH nhưng đến vài năm sau họ vẫn chưa nhận được nhà. Tưởng chừng người dân mua được nhà với giá rẻ, nhưng khi thời gian hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ của Nhà nước kết thúc mà vẫn chưa nhận được nhà, họ sẽ phải trả lãi ngân hàng theo lãi suất vay thương mại, cuối cùng rẻ lại hóa đắt. Câu hỏi được đặt ra là, liệu dòng chảy của các gói tín dụng ưu đãi mà Nhà nước tung ra có thực sự đi đúng hướng hay không? Đó là một bài toán khó.
Do đó, ngoài việc tung ra các gói tín dụng ưu đãi giúp người có thu nhập thấp mua được nhà, Nhà nước cần xem xét để giúp họ vươn lên trong cuộc sống. Cụ thể, ngoài chính sách phát triển NƠXH, cần phát triển thêm các chính sách xã hội khác nhằm hỗ trợ công ăn việc làm, giúp họ có thu nhập từ chính sức lao động của mình. Có như vậy, những chính sách của Nhà nước đối với người có thu nhập thấp mới thực sự phát huy hiệu quả.
HỤT HƠI NẾU KHÔNG GỠ ĐƯỢC CÁC “NÚT THẮT”
GS. Đặng Hùng Võ: Cần đánh giá lại chính sách phát triển NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ hiện nay. Hiện chính sách phát triển NƠXH của Việt Nam mang tính bao cấp, trông chờ vào ngân sách Nhà nước nên chưa phát huy được hiệu quả.
Nhà nước sẽ không đủ lực để bao cấp cho NƠXH. Vấn đề là những dự án NƠXH hay thương mại giá rẻ, hiện Việt Nam chưa huy động được mọi nguồn lực và vận dụng được kinh nghiệm của các nước để phát triển. Hệ quả đã nhìn thấy là nhiều dự án đang bị hụt hơi khi thiếu gói tín dụng ưu đãi.
Dẫn chứng rõ nhất là khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường NƠXH chững lại cả lực cung và cầu hoặc để lại những dở dang, đứt đoạn. Chính sách NƠXH không phát triển thêm được.
Đó là còn chưa kể cách thức triển khai gói hỗ trợ đến người dân còn nhiều “nút thắt” khiến một chính sách tốt chưa đạt được trọn vẹn những mục tiêu lý tưởng của nó. Cụ thể, người đi vay, đặc biệt là người dân vay mua nhà hoặc vay xây, sửa chữa nhà bị “hành” rất nhiều về mặt thủ tục. Để “chạm” được tới gói hỗ trợ, có thể nói người dân phải đi qua nhiều “cửa” xin xác nhận đủ loại giấy tờ, thủ tục hành chính…
Bên cạnh những khó khăn, rắc rối về mặt thủ tục, thì “nút thắt” lớn nhất là các ngân hàng đang dùng cơ chế cho người nghèo vay tiền cũng giống như cho người giàu vay tiền, tức cũng bắt họ chứng minh thu nhập, chứng minh khả năng trả nợ, phải có tài sản thế chấp… rồi mới cho vay tiền, trong khi ở nhiều nước tín dụng cho người nghèo là cán bộ tín dụng phải xuống tận địa bàn có người nghèo để tìm hiểu và cho vay.
Trong suốt thời gian qua, Chính phủ đã nỗ lực tìm các nguồn ngân sách mới bổ sung cho các dự án NƠXH. Tuy nhiên, thực tế với việc nợ công cao, chi ngân sách thường xuyên nhiều, thật khó để tìm ra một gói ngân sách nào như gói 30.000 tỷ đồng tiếp theo.
CẦN CÓ ĐỘNG THÁI MẠNH MẼ HƠN ĐỂ ƯU ĐÃI CHO NGƯỜI DÂN
PGS. TS Doãn Hồng Nhung: Chính sách phát triển NƠXH là một chính sách lớn của Đảng và Nhà nước. Năm 2009, một trong 9 mục tiêu chủa Chính phủ là hỗ trợ về NƠXH với gói hỗ trợ 1.000 tỷ đồng, tiếp đó là triển khai gói 30.000 tỷ đồng. Với tác động của chính sách và thị trường, phân khúc NƠXH đã được triển khai ở một số thị trường như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương. Trong năm 2017 - 2018, NƠXH đã triển khai rực rỡ nhất ở Phú Yên và thành công.
Cũng có rất nhiều doanh nghiệp đã triển khai các mô hình nhà ở thu nhập thấp nhập hình thành trong tương lai. Hiện nay, việc triển khai các chương trình tài khoá khó khăn, thị trường bất động sản phát triển các mô hình căn hộ 25m2 với giá tiền vừa phải để phù hợp cho người thu nhập thấp. Song cách thức áp dụng của mỗi doanh nghiệp là khác nhau.
Sau khi tổng kết chương trình nhà NƠXH trên cả nước có thể nhận thấy, Chính phủ, Nhà nước cần có các động thái mới trước những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp để có thể tiếp tục triển khai các chương trình hỗ trợ để phát triển NƠXH theo đúng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua tại Việt Nam. Phát triển NƠXH là chính sách nhân văn của Chính phủ nhằm tạo điều kiện để người nghèo, có thu nhập thấp nhưng vẫn có nhà để ở.
Đối với thời kỳ kinh tế khó khăn ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 này, người thuê mua NƠXH gặp khó khăn về vấn đề thu nhập thì Chính phủ cũng đã có chính sách giãn nợ số tiền phải nộp để người dân có thời gian phục hồi lại thu nhập, duy trì cuộc sống,
Tuy nhiên, trong thời gian tới, Chính phủ cần có động thái mạnh mẽ hơn để ưu đãi cho người dân, bởi thu nhập của họ đang bị ảnh hưởng, cần gia hạn cho họ dài hơn về thời gian tiền thuê, ít nhất là 6 tháng đến 1 năm.
Ông Bùi Viết Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long: Trong những năm qua phân khúc NƠXH còn nhiều gặp khó khăn vì chủ đầu tư và khách hàng đều không được vay. Chúng tôi đã phát triển 4 toà NƠXH nhưng mới chỉ bàn giao được 1 toà, 1 toà khác đang phải tính đến việc liên danh do không đủ vốn. Do đó, chỉ cần Chính phủ để các ngân hàng thương mại có cơ chế miễn lãi và hỗ trợ lãi suất thì doanh nghiệp sẽ tự tìm đến ngân hàng vay vốn để tiếp tục phát triển các dự án phục vụ những người nghèo.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng: Gói 3.000 tỷ không đủ cứu vãn thị trường bất động sản khi thị trường đi xuống lao dốc. NƠXH là thị trường giá rẻ còn thị trường bất động sản bao gồm rất nhiều phân khúc khác. Nhưng, thực tế, nhà ở cho người thu nhập thấp nếu giải quyết được phân khúc này sẽ hỗ trợ rất nhiều cho thị trường. Nhà nước cần đổ tiền vào trực tiếp cho doanh nghiệp hoặc khuyến khích doanh nghiệp làm NƠXH thật thực tế. Hơn nữa, Nhà nước cũng nên bơm sớm 1 lượng tiền vào thị trường để cứu trợ người dân mua nhà.
Tình hình thị trường hiện đang rất khó khăn, nếu đến tháng 5, không kiểm soát được dịch bệnh thì tác động của dịch bệnh vào nền kinh tế rất kinh khủng. Do đó, Chính phủ cần hỗ trợ phần nào để vực dậy thị trường bất động sản thì cần ứng trợ ngay, thông qua các gói kích cầu. Song, chỉ riêng chính sách này không thể cứu vãn thị trường bất động sản.
