Mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở xã hội "xa vời"
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030. Một trong những mục tiêu chính của Chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị.
Cụ thể, đáp ứng khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ khoảng 500.000 hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.
Nhưng thực tế, số lượng nhà ở xã hội được bán ra trong những năm qua thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu.
Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016 – 2020, theo kế hoạch đặt ra, dự kiến có 15 dự án nhà ở xã hội được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành. Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được nhà ở xã hội hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.
Tại TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2019, chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn.
Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng năm 2019, nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 40%. Loại căn hộ có diện tích 60 m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Và khoảng 70% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường.
Nhận định về tình trạng chênh lệch cung - cầu trên, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hải Phát khẳng định: "Hiện nay, các phân khúc hạng A trên thị trường không thiếu, nhưng những phân khúc hạng B, C hay nhà ở giá rẻ có giá từ 20 - 30 triệu thì nguồn cung bất động sản đang vô cùng thiếu".
Doanh nghiệp không mặn mà vì nhiều vướng mắc
Lý giải nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, ông Huy cho hay, vì phân khúc nhà giá rẻ không đem lại lợi nhuận và tỷ suất kinh doanh cao bằng phân khúc hạng sang. Do đó, nhiều nhà đầu tư không mặn mà. Mặt khác rất nhiều dự án gặp vấn đề về pháp lý nên không thể khởi công. Dẫn đến phân khúc giá rẻ đã thiếu càng thêm thiếu.
Từ góc độ nhà phát triển bất động sản, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng, đa số doanh nghiệp hiện nay không mặn mà làm nhà ở xã hội vì dù được hỗ trợ nhiều về đất và vốn nhưng rào cản xây dựng 20% để lại cho thuê trong 5 năm là vấn đề lớn.
“Thực tế mỗi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần. Về vốn trung hạn, các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%”, ông Sơn nói.
Mặt khác, khi xây dựng nhà ở xã hội, theo ông Sơn, chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ các vấn đề công nghệ, vật liệu để vừa tiết kiệm chi phí vừa đảm bảo giá thành sản phẩm hợp lý.
“Nhưng câu chuyện để có giá nhà tốt thì cơ chế là vấn đề quan trọng. Hiện nay chúng ta nói là có ưu đãi, có cơ chế nhưng cơ chế tạo ra chưa chắc đã phù hợp với thị trường. Ví dụ như quy định quỹ nhà 5 năm cho thuê nhưng thực tế không biết cho thuê thế nào? Với mức giá ra sao, vì khi khấu hao tính ra chi phí, lãi vay thì không thể đủ, không quyết toán được”, Chủ tịch Xuân Mai đặt vấn đề.
Theo các chuyên gia, chính từ lợi nhuận thấp, chỉ 10%, cùng sự chồng chéo trong chính sách là nút thắt lớn nhất khiến các doanh nghiệp không mặn mà, mặt khác khiến cho nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn còn “nằm trên giấy”.
Cụ thể, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra 2 vấn đề khó khăn mà phân khúc nhà ở xã hội gặp phải:
Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn. Trong Luật Nhà ở quy định, Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề này. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng chúng ta đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn mấy nghìn tỷ nữa nhưng vẫn chưa quyết được.
Khó khăn thứ hai là trong việc triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng cũng có địa phương rất thờ ơ với vấn đề này. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội cũng gây ra nhiều bất cập vì có địa phương lựa chọn không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án thì cũng không có nhiều người về ở.
Trong khi đó, trên thực tế, nhu cầu làm nhà ở xã hội cho công nhân, cho khu công nghiệp hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên, nếu có đất thì đa phần các doanh nghiệp mong muốn làm nhà ở thương mại, với tiện ích đầy đủ chất lượng tốt, trả tiền sử dụng đất cho địa phương, người dân mua rất dễ dàng.
Theo các chuyên gia, để tháo gỡ những vướng mắc trên, cân bằng lại thì trường, về lâu dài cần có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở. Trước hết là các dự án nhà ở xã hội cho thuê, tương tự như Nghị quyết 02 của Chính phủ trước đây, để làm giảm giá thành nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội nhằm khuyến khích đầu tư, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
