Nguồn cung căn hộ vùng lõi trung vẫn èo uột, giá tăng “bỏng tay” và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khiến thị trường BĐS TPHCM chứng kiến làn sóng nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tại các đô thị đa cực mới, nơi có vị trí đắc địa và đầy đủ tiện ích.
Căn hộ trung tâm đua nhau lập đỉnh giá
Năm 2021, thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến hàng loạt sản phẩm chào bán ra có mức giá cao kỷ lục. Ngay từ quý 2, Bộ Xây dựng đã thông tin nhiều dự án tại khu vực trung tâm, có vị trí đặc biệt được chào bán lần đầu với giá cao ngất ngưởng như Spirit Of Saigon (Quận 1) khoảng 400 triệu đồng/m2; Grand Marina Saigon (Quận 1) khoảng 300 triệu đồng/m2. Căn hộ được xem là đắt đỏ bậc nhất ở TP.HCM phải kể đến dự án One Central Saigon (Quận 1) với giá lên đến 23.000 USD/m2, thậm chí có căn hộ mỗi mét vuông được chào bán với giá khoảng 800 triệu đồng.
Ghi nhận thị trường cũng cho thấy, ngay như Empire City của Keppel Land chào bán sơ cấp đạt ngưỡng hơn 210 triệu đồng/m2, dự án The Metropole do Sơn Kim Land là đơn vị phát triển ghi nhận khoảng giá dao động từ 188 triệu đồng tới gần 200 triệu đồng/m2.
Hầu hết các dự án nói trên đều tập trung tại khu vực lõi trung tâm (Quận 1) hoặc khu vực bán đảo Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) mở rộng về phía bờ sông Sài Gòn.
Giá căn hộ hạng A khu vực trung tâm liên tiếp lập đỉnh tác động trực tiếp vào biên độ tăng giá chung của toàn thị trường. Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong quý IV vừa qua, giá chào bán chung cư hạng A (phân khúc cao cấp) tại TP.HCM có mức tăng đột biến.
Thị trường chứng kiến giá trung bình tăng 9% theo quý và 15,3% theo năm. Riêng chung cư hạng A ghi nhận mức giá trung bình đạt 143,6 triệu đồng (6.266 USD) một m2, vọt lên 36% theo quý và tăng 23% theo năm. Giá bán căn hộ hạng A leo thang do các sản phẩm mới tung ra thị trường đều thiết lập mặt bằng giá mới. Biên độ tăng giá của căn hộ cao cấp trong quý vừa qua ghi nhận gấp 2 lần so với phân khúc bình dân.
Tình hình dịch bệnh phức tạp trong năm 2021 cộng thêm khan hiếm nguồn cung càng khiến mức giá nhà tăng cao. Trong khi đó, dự báo của các chuyên gia BĐS cho hay, trong năm 2022, nguồn cung lẫn sức cầu của thị trường nhà ở hứa hẹn được cải thiện. Tuy nhiên, để kéo giảm giá nhà xuống là một thách thức trong bối cảnh giá đất vẫn leo thang, giá vật tư và chi phí tài chính, xây dựng, bán hàng đều tăng.
Nhà đầu tư dịch chuyển về đô thị đa trung tâm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, khu trung tâm đang dần mở rộng sang bán đảo Thủ Thiêm, thuộc Quận 2 và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn hình thành nên các đô thị đa cực mới.
Điều này hoàn toàn phù hợp với dự đoán của giới chuyên gia khi thành phố “đa cực trung tâm” hay “thành phố trong lòng thành phố” đang dần thành hình tại TP.HCM. Theo chuyên gia quy hoạch Lê Anh Sơn, để trở thành một “cực” đúng nghĩa, mỗi trung tâm mới đều phải có hạ tầng xã hội hoàn chỉnh từ trường học, bệnh viện đến công viên, trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí,… Tất cả tiện ích này đều phải nằm trong phạm vi mà cư dân có thể đi bộ hoặc phải di chuyển ít nhất. “Từng trung tâm đều phải có năng lực vận hành độc lập, là nơi cư dân có thể yên tâm an cư, lạc nghiệp” – ông Sơn nói. Từ đó mới đủ sức thuyết phục những cộng đồng dân cư mới chịu rời xa vùng lõi chật chội, đến sinh sống tại các đô thị đa cực.
Trong bối cảnh giá căn hộ tại khu vực trung tâm cũ không ngừng tăng, quỹ đất để phát triển những khu đô thị, đại đô thị gần như đã đến cực hạn, thị trường BĐS TPHCM đang xuất hiện làn sóng ngầm dịch chuyển ra các đô thị đa cực để “đón đầu” nhu cầu.
Thêm vào đó, nguồn cung dự báo sẽ còn èo uột trong một vài quý tới đã khiến sức cầu căn hộ tại các đô thị đa cực tăng vọt. Giám đốc nhiều sàn giao dịch tại TP.Thủ Đức cho hay, những sản phẩm có vị trí đắc địa, dọc bờ sông hay tầm view hiếm thường chỉ bán trong vài giờ đã hết hàng.
“Nhà đầu tư thường có tầm nhìn đi trước một bước, đây là thời điểm thích hợp để họ đón sóng nhu cầu sẽ tăng cao trong năm 2022” – ông T.H, CEO sàn giao dịch tại Thảo Điền khẳng định. Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, khi các đô thị mở rộng, giá bán tại các vị trí dọc hai bờ sông có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.
