Chọn phân khúc nào khi thị trường bất động sản hạ nhiệt?

So với 2017, bất động sản năm 2018 không còn là kênh “ngon ăn”

Nếu như năm 2017 được xem là năm thành công của giới đầu tư cá nhân thì đến năm 2018, những dấu hiệu khó khăn đã xuất hiện.

Theo nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, so với 2017, bất động sản không còn là kênh “ngon ăn” mà đang có những khó khăn nhất định. Mặc dù giá trị bình quân vẫn tăng từ 5% - 10%, nhưng có nhiều nhà đầu tư thua lỗ do lướt sóng ở những khu vực tăng giá mạnh vào đầu năm 2018 như đất Phú Quốc, căn hộ cao cấp...

Nhưng nếu xét toàn cục năm 2018, đầu tư bất động sản vẫn là kênh khá tốt, với mức sinh lời bình quân cao hơn các kênh đầu tư khác, kể cả chứng khoán và tiền gửi ngân hàng theo một số phân khúc.

Theo thông tin thu thập từ các báo cáo về bất động sản (CBRE, Sallvis, DKRA, VFA…) được ước tính bình quân, thì hầu hết các phân khúc đầu tư bất động sản đều có lợi nhuận. Trong đó phân khúc có độ biến động cao nhất là đất nền vùng ven, kế tiếp là đất nền dự án, với độ biến động trên dưới 100% so với mức bình quân. Điều này có nghĩa là đầu tư vào 2 phân khúc này sẽ dựa trên yếu tố lựa chọn đúng của nhà đầu tư.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển

Phân khúc nhà phố và căn hộ khá ổn định, trong đó căn hộ cao cấp có dấu hiệu giảm giá do lượng cung khá lớn so với sức tiêu thụ và khả năng khai thác cho thuê.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel đã xuất hiện nhiều khó khăn về khả năng tiêu thụ do lượng cung quá lớn cũng như yếu tố về vận hành khai thác.

Năm 2018 cũng là năm ghi nhận đất nền địa phương tăng giá khá mạnh, kể cả những vùng kém phát triển của đô thị.

Các phân khúc bất động sản sẽ có sự phân hóa lớn vào năm 2019

TS. Đinh Thế Hiển dự báo, 2019 sẽ là một năm khó khăn với thị trường bất động sản Việt, các phân khúc có sự phân hóa lớn. Nhà đầu tư sẽ phải đối diện nhiều rủi ro nếu không lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu đầu tư và khả năng tài chính.

Đối với phân khúc căn hộ, TS. Đinh Thế Hiển dự báo, căn hộ trung cấp ổn định, giá thứ cấp tăng nhẹ ở các dự án tốt; nhưng giảm ở một số sản phẩm cao cấp.

Mặc dù phân khúc căn hộ được xem là khó sinh lời so với các phân khúc khác nhưng do nhu cầu mua để ở và khả năng cho thuê nên phân khúc này ổn định hơn các phân khúc khác trong năm 2019.

Phân khúc trung cấp có mức giá hợp lý vẫn có nhu cầu tiêu thụ, những dự án trong khu vực gần trung tâm vẫn có khả năng tăng giá nhẹ do có nhu cầu mua để ở và cho thuê ổn định. Phân khúc cao cấp sẽ giảm giá ở một số dự án do khó cho thuê "được giá" nên nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lỗ. Phân khúc trung bình ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa tốt sẽ gặp khó khăn thanh khoản do giá không rẻ so với thu nhập của đối tượng mua.

Năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng ở những vị trí tốt vẫn là kênh đầu tư giá trị tốt.

Đối với phân khúc nhà phố nội thành, TS. Hiển cho rằng, tại TP.HCM giá sẽ đi ngang, những căn nhà giá trị lớn có thể giảm nhẹ.

Phân khúc nhà phố nội thành được xem là có giá trị ổn định do nhu cầu để ở và cho thuê. Tuy nhiên trong gần 3 năm qua (2016 - 2018), giá nhà ở trong nội thành đã tăng khá mạnh, có những khu vực tăng từ 50% - 100% so với thời điểm 2015; do vậy khả năng tăng giá là rất khó. Bên cạnh đó, lãi suất tăng, nhu cầu thuê nhà mặt phố đang gặp áp lực của cách thức kinh doanh online và trung tâm thương mại, sẽ khiến việc mua nhà phố để khai thác kinh doanh kém hiệu quả so với các năm trước đây.

Dự kiến, trong điều kiện Chính phủ vẫn thận trọng trong chính sách tiền tệ trong năm 2019 thì nhà phố nội thành sẽ cần một thời gian để có thể tăng giá hợp lý trở lại; do vậy phân khúc này chỉ thích hợp với những nhà đầu tư dài hạn và mua để ở.

Phân khúc nhà phố - đất nền dự án, chuyên gia kinh tế cảnh báo cần cẩn trọng với shophouse giá trị cao, nhà phố biệt thự ở những dự án có quy mô lớn khá xa trung tâm.

TS. Hiển phân tích, phân khúc này đã tăng giá khá mạnh trong 2 năm qua, đặc biệt là shophouse của một số dự án giúp nhà đầu tư kiếm dòng tiền sinh lời tốt hơn mua căn hộ cho thuê. Dự kiến năm 2019, với sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản thì phân khúc nhà phố - biệt thự sẽ khó tăng giá, thanh khoản suy giảm, khiến những nhà đầu tư thứ cấp dễ thua lỗ khi ôm những shophouse – nhà phố tăng giá trong các năm trước. Trong trung hạn, nhà phố - shophouse ở các dự án quy hoạch – đầu tư tốt vẫn là các bất động sản có giá trị gia tăng. Tuy nhiên, với các dự án có quy mô lớn nhưng không có sự kết nối thuận tiện với khu vực dân cư hiện tại sẽ khó cho thuê, dẫn tới thanh khoản giảm, nhà đầu tư thứ cấp dễ thua lỗ.

Năm 2019, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó tìm kiếm lợi nhuận cao mà chỉ phù hợp với nhà đầu tư giá trị và đa dạng hóa bất động sản đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển khá tốt trong 2 năm 2016 – 2017 do được xem là phân khúc mang lại thu nhập và sinh lời cao hơn đầu tư căn hộ, kết hợp với nhà đầu tư có thêm các lợi ích như chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare). Tuy nhiên, với nguồn cung tăng quá mạnh, cùng sự quản lý vận hành không đúng như cam kết đã làm phân khúc này giảm nhiệt. Hiện nay, với mức sinh lời hứa hẹn từ 8% - 11% đang được xem là không thể hiện đúng khả năng sinh lời hợp lý của resort; nhiều chuyên gia cho rằng chủ đầu tư đưa mức cam kết lên cao đồng thời đưa giá bán cao để “dùng mỡ nó rán nó”. Trong thực tế, những bất động sản nghỉ dưỡng của nhiều dự án đã khó bán lại vì giá cao nhưng xây dựng và vận hành không đạt chất lượng.

Năm 2019, bất động sản vẫn là kênh đầu tư còn nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng dần dần được nhận diện không còn là kênh đầu tư lướt sóng sinh lợi cao, mà là kênh đầu tư giá trị lâu dài. Do đó chỉ dành cho những người khá giả tìm kiếm những villas – căn hộ nghỉ dưỡng ở những địa danh du lịch nổi tiếng, được đầu tư và vận hành tốt để vừa có căn nhà nghỉ dưỡng vừa có dòng tiền thu nhập ổn định ở mức hợp lý từ 3% - 5%, tương đương với đầu tư căn hộ cho thuê.

Với những nhận định trên, dự kiến phân khúc này sẽ hạ nhiệt ở những nơi có nguồn cung quá mạnh, giá cao nhưng đã bão hòa du lịch. Các nhà đầu tư sẽ trở nên khó tính và có sự lựa chọn kỹ hơn đáp ứng tiêu chí mua để đầu tư giá trị kết hợp với ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai của họ.

Nhận định chung, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư lớn nhất đối với nhà đầu tư cá nhân và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Năm 2019 vẫn có nhiều cơ hội đầu tư; vấn đề là nhà đầu tư cần phải chọn lựa đúng bất động sản, đầu tư phù hợp với khả năng thu xếp tài chính của mình để đạt hiệu quả và phòng tránh rủi ro trong một thị trường đang hạ nhiệt.