Tòa án 2 lần bác đơn kiện
Trong bối cảnh giá cả leo thang, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc phát triển các dự án căn hộ hình thành trong tương lai đã trở thành xu thế phổ biến của thị trường. Tại TP.HCM, loại hình này vừa giúp chủ đầu tư linh động trong các hoạt động kinh doanh, bán hàng, vừa có thể giúp người mua tiếp cận được dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, mà vẫn có thể thanh toán theo tiến độ.
Tuy nhiên, thời gian qua đã có không ít những khúc mắc xảy ra giữa khách hàng và chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Trong số đó, nhiều chủ đầu tư mặc dù đã cố gắng hòa giải với khách hàng nhưng vẫn không tránh khỏi tranh chấp.
Điển hình là vụ việc xảy ra tại dự án Khu thương mại dịch vụ - Căn hộ cao tầng số 72 đường Nguyễn Thị Thập, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM (tên thương mại là The Golden Star) do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An làm chủ đầu tư.
Theo đó, vào khoảng giữa năm 2020, một khách hàng có tên N.H.H - Chủ tịch Hội đồng thành viên, đại diện Công ty TNHH Nguồn Á Châu đã khởi kiện Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An ra TAND quận 7 (TP.HCM), vì cho rằng doanh nghiệp này chậm bàn giao căn hộ theo hợp đồng, tại dự án The Golden Star.
Theo nội dung vụ việc, ngày 11/12/2017, ông H. đã ký hợp đồng mua bán căn hộ số B-26-01, thuộc tầng 26, block B với diện tích sử dụng là 243,30m2 tại dự án The Golden Star với mục đích để cho nhân viên, người lao động của Công ty Nguồn Á Châu lưu trú khi đến TP.HCM công tác.
Sau khi ký hợp đồng, phía nguyên đơn đã thanh toán đúng kỳ hạn thỏa thuận. Cụ thể, nguyên đơn đã thanh toán tiền mua căn hộ nhiều đợt, với tổng số tiền hơn 8,173 tỷ đồng (tương đương 95% giá trị hợp đồng). Trong đó, đã bao gồm 152 triệu đồng chi phí bảo trì căn hộ, chi phí thay thiết bị căn hộ là hơn 49 triệu đồng.
Tại Khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng mua bán căn hộ, hai bên thỏa thuận thời gian bàn giao nhà là Quý 2/2018 (hạn cuối là 30/6/2018). Thời hạn giao có thể sớm hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao quy định, nhưng không được chậm quá 90 ngày. Trước thời điểm bàn giao nhà 30 ngày bên bán sẽ gửi “Thông báo bàn giao” cho bên mua, trong trường hợp chậm bàn giao, bên bán phải gửi văn bản chính thức đến bên mua nêu rõ lý do giao trễ.
Tuy nhiên, ông H. cho rằng sau khi quá thời hạn bàn giao nhà nhưng Công ty Phú Gia An đã không thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng, không gửi văn bản trước 30 ngày bàn giao, không nêu lý do trễ bàn giao và đưa ra phương án bồi thường do vi phạm hợp đồng cho bên mua. Sau nhiều lần liên hệ với nhân viên Phú Gia An nhưng không có kết quả, ông H. đã gửi đơn kiện Công ty Phú Gia An ra Tòa án để yêu cầu bồi thường với tổng số tiền hơn 9 tỷ 796 triệu đồng (bao gồm chi phí thuê nhà ở phát sinh, ước tính thời gian sử dụng căn hộ do chậm bàn giao, tiền bồi thường tiền cơ hội kinh doanh và vi phạm bàn giao trễ…).
Tại bản án sơ thẩm số 38/2020/KDTM-ST ngày 27/7/2020, Tòa án nhân dân quận 7 đã tuyên xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Công ty TNHH Nguồn Á Châu, buộc bị đơn là Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An phải thực hiện bàn giao căn hộ số B-26-01 tại dự án The Golden Star cho nguyên đơn theo Hợp đồng mua bán căn hộ.
Tòa án quận 7 cũng tuyên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc bị đơn phải bồi thường các khoản thiệt hại phát sinh với số tiền hơn 9 tỷ 796 triệu đồng do vi phạm thời gian bàn giao nhà. Ngoài ra, Tòa án quận 7 đình chỉ xét xử các nội dung khiếu kiện về thời điểm bàn giao căn hộ vì không có căn cứ.
Đến ngày 3/8/2020, đại diện Công ty Nguồn Á Châu tiếp tục có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nói trên.
Ngày 25/12/2020, tại bản án phúc thẩm số 1136/2020-KDTM-PT, Tòa án nhân dân TP.HCM một lần nữa bác bỏ toàn bộ nội dung yêu cầu bồi thường từ nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Doanh nghiệp nỗ lực tìm tiếng nói chung với khách hàng
Tại bản án phúc thẩm của Tòa án Nhân dân TP.HCM, sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, đồng thời xem xét các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp và tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập, TAND TP.HCM nhận định, quá trình đầu tư, xây dựng và việc ký hợp đồng mua bán các căn hộ của công trình “Khu thương mại dịch vụ - căn hộ cao tầng” xây dựng tại số 72 Nguyễn Thị Thập, và việc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Phú Gia An ký hợp đồng mua bán số 406/HĐMB – Golden Star ngày 11/12/2017 với Công ty TNHH Nguồn Á Châu là phù hợp với quy định của pháp luật. Các bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, các bên cũng chưa thanh lý hợp đồng nên có hiệu lực thi hành đối với các bên.
Sau khi ký hợp đồng, phía nguyên đơn đã thanh toán số tiền mua căn hộ cho bị đơn nhiều đợt, với số tiền là 8.173.778.750 đồng. Về phía bị đơn, ngày 18/4/2018, 20/7/2018, Công ty Phú Gia An đã có văn bản thông báo gửi đến các khách hàng, trong đó có Công ty Nguồn Á Châu về thời gian tiến hành bàn giao căn hộ.
Cụ thể, ngày 20/7/2018, Công ty Phú Gia An đã có Thông báo số 07/2018/TB-PGA gửi đến khách hàng về việc bàn giao căn hộ chung cư The Golden Star. Trong đó, thông báo nói rõ về kế hoạch, tiến độ, thời gian bàn giao từng tầng của căn hộ. Cụ thể, đối với căn hộ từ tầng 14 đến tầng 26 block B của nguyên đơn bắt đầu bàn giao từ ngày 15/9/2018.
Thông báo này cũng đã được Công ty Phú Gia An gửi đến cho Công ty Nguồn Á Châu (theo địa chỉ của công ty trên hợp đồng) và Công ty Nguồn Á Châu đã nhận được thông báo này. Trong khoảng thời gian từ tháng 1/2019 đến tháng 4/2019, Công ty Phú Gia An nhiều lần liên hệ, thông báo về việc nhận căn hộ bằng email, bằng văn bản đề nghị Công ty Nguồn Á Châu liên hệ để nhận bàn giao căn hộ nhưng vẫn không nhận được sự hợp tác từ Công ty Nguồn Á Châu cũng như người đại diện là ông H., nên Công ty Phú Gia An chưa thể bàn giao căn hộ.
Như vậy, Tòa án nhận định việc Công ty Phú Gia An phát hành các thông báo bàn giao căn hộ là đúng thời hạn, nội dung đúng theo thỏa thuận của hợp đồng mua bán căn hộ mà hai bên đã ký kết với nhau, không có căn cứ cho rằng bị đơn vi phạm thời gian bàn giao căn hộ như nguyên đơn trình bày.
Bên cạnh đó, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng cũng đã có Công văn số 165 ngày 22/09/2018 trong đó thể hiện nội dung dự án Khu thương mại dịch vụ - Căn hộ cao tầng số 72 Nguyễn Thị Thập đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng. Đây là văn bản của cơ quan có thẩm quyền chứng nhận công trình đã hoàn thành.
Từ những phân tích trên, TAND TP.HCM nhận định, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn về bản án sơ thẩm. TAND TP.HCM tuyên xử bác kháng cáo của nguyên đơn là Công ty TNHH Nguồn Á Châu, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 38/2020/KDTM-ST ngày 27/7/2020 của Tòa án nhân dân quận 7. Nội dung bản án phúc thẩm buộc Công ty Phú Gia An phải thực hiện bàn giao căn hộ mã B-26-01 cho Công ty Nguồn Á Châu, đồng thời bác các yêu cầu về bồi thường những khoản thiệt hại phát sinh của nguyên đơn do không có căn cứ kết luận Công ty Phú Gia An vi phạm cam kết thời gian bàn giao căn hộ.
Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết, sau khi bản án có hiệu lực doanh nghiệp đã nhiều lần nỗ lực liên hệ với khách hàng để bàn giao căn hộ nhưng bất thành. Trên thực tế, chủ đầu tư cũng đã đưa ra các phương án giải quyết hợp tình hợp lý nhất để đảm bảo quyền lợi tối đa cho khách hàng, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.
Bàn về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng - Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, vấn đề bàn giao căn hộ được quy định cụ thể tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chậm thực hiện nghĩa vụ. Thông thường, trong hợp đồng, bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận thời gian bàn giao căn hộ (trong đó có quy định quyền và nghĩa vụ của các bên). Nếu chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì chủ đầu tư không vi phạm nghĩa vụ, không bị xem là chậm bàn giao căn hộ. Đồng thời, người mua có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ nhận bàn giao.
Công ty Phú Gia An cũng khẳng định, thời gian qua doanh nghiệp đã rất nỗ lực để đảm bảo các dự án luôn đạt được tiến độ như cam kết. Trên thực tế, The Golden Star là một trong những dự án hiếm hoi trên thị trường giữ được tiến độ ổn định và bàn giao đúng thời điểm. Trên tinh thần thiện chí, doanh nghiệp luôn muốn tìm tiếng nói chung đúng luật, giải quyết mọi khúc mắc một cách thấu tình đạt lý. Song để vụ việc được sớm đi vào ổn thỏa, có lẽ cũng cần có sự đồng thuận và thấu hiểu hơn từ phía khách hàng.
