Chủ đầu tư dự án Vườn Vua có đủ điều kiện bán các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng?

Mới đây, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Thăng Long tổ chức Lễ mở bán chính thức Dự án Vườn Vua Resort & Villas, tại xã Đồng Trung, huyện Thanh Thuỷ, tỉnh Phú Thọ. Tại buổi lễ có hàng trăm khách hàng - nhà đầu tư từ nhiều tỉnh thành thăm quan, tìm hiểu về Dự án.

Dự án đảm bảo đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng

Sau buổi lễ mở bán thành công trên, một số thông tin chưa được tìm hiểu đa chiều đã khuyến nghị khách hàng nên thận trọng với những quảng cáo và chính sách bán hàng của chủ đầu tư.

Trao đổi về vấn đề trên, dựa trên những tài liệu hồ sơ pháp lý Dự án Resort & Villas do Chủ đầu tư cung cấp, luật sư Bùi Huy Thìn - Công ty Luật Nelson, người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý đất đai, đầu tư và bất động sản, chia sẻ: Dự án Vườn Vua Resort & Villas và các sản phẩm của Dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý đảm bảo đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng theo đúng quy của pháp luật. Cụ thể:

* Tại Khoản 26 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai, theo đó quy định này được sửa đổi/bổ sung như sau: “Điều 42a. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án đầu tư không phải là Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án đầu tư không phải là Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của Dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ Dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của Dự án;

b) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần Dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự Án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này và phải sử dụng đất đúng mục đích.”

* Đối với Dự án Vườn Vua, mục tiêu đầu tư là Biệt thự du lịch nên không thuộc đối tượng điều chỉnh của quy định pháp luật tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, bởi chỉ trường hợp “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

* Khi Chủ đầu tư đưa nhà, công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh phải đảm bảo đủ điều kiện theo Điều 9 và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/11/2014.

Đối chiếu các nội dung nêu trên, Dự án Vườn Vua Resort & Villas và các sản phẩm của Dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất mặt nước sang đất thương mại dịch vụ và cho chuyển đổi hình thức nộp tiền thuê đất từ hàng năm sang một lần, Hợp đồng thuê đất, Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính và tiền nộp thuế đất đối với toàn bộ diện tích biệt thự, Hồ sơ Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Văn bản miễn cấp phép xây dựng, Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ Dự án, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất - quyền sở hữu nhà - công trình xây dựng gắn liền với đất, Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất còn 42 năm, do vậy, đảm bảo đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng theo đúng quy của pháp luật.

Dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng sản phẩm riêng biệt

Về những thông tin: Khách hàng lưu ý, đây chỉ là Dự án sinh thái nghỉ dưỡng nên không có đất ở và không hình thành đơn vị ở để có thể cấp “sổ đỏ” với thời hạn lâu dài.

Theo luật sư Bùi Huy Thìn: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng sản phẩm riêng biệt của Dự án là nội dung được luật quy định. Tại văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở… “Trường hợp các Dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai... 

Đối với Dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt Dự án đầu tư, quyết định đầu tư Dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó”.

Tại Văn bản số 105/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 17/01/2019 của Tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và môi trường về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với Dự án xây dựng khu du lịch, sinh thái, biệt thự nghỉ dưỡng trả lời cho Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ, thì “trường hợp Công ty chuyển sang hình thức biệt thự để bán sử dụng vào mục đích biệt thự du lịch thì nếu Công ty chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai thì Công ty được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Cụ thể, đối với Dự án Vườn Vua Resort & Villas, toàn bộ 515 lô đất Biệt thự du lịch đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 theo Quyết định số 2476/QĐ-UBND ngày 30/10/2019 của UBND huyện Thanh Thủy, trong đó thể hiện quy hoạch phân lô thửa đất cụ thể diện tích từng lô, diện tích công trình xây dựng trên đất; Chủ đầu tư cũng đã nộp và được cơ quan thuế xác nhận hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính cho việc nộp tiền thuế đất một lần cho toàn bộ 515 lô đất Biệt thự du lịch cho hết thời gian thuê theo Văn bản bản số 1236/TB-CCT ngày 21/9/2020 của Chi cục thuế Khu vực Tam Nông Thanh Thủy, đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được phép chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho từng lô đất theo quy định của pháp luật.