Chu kỳ phân hóa dần rõ nét: Đầu tư biệt thự nội đô Hà Nội còn hấp dẫn?

Nghịch lý trên thị trường bất động sản

Tại họp báo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam Quý IV/2025, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Bất động sản Nhà ở - CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung bất động sản gắn liền với đất năm 2025 giảm so với năm ngoái, trong khi nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao. Cụ thể, hơn 5.800 sản phẩm được giao dịch thành công, vượt số lượng chào bán mới.

Một hiện tượng được cho là nghịch lý cũng đang xuất hiện khi giá giao dịch thứ cấp đạt khoảng 201 triệu đồng/m2, cao hơn giá chào bán sơ cấp khoảng 187 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, số liệu từ Bộ Xây dựng ghi nhận giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án năm 2025 tăng từ 10 - 20% so với năm 2024, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khu vực trung tâm.

Khoảng chênh này cho thấy lực cầu đối với bất động sản thấp tầng không hề suy yếu, mà đang dịch chuyển rõ nét về những khu vực đã hình thành cộng đồng cư dân và có khả năng khai thác thực tế.

Lý giải hiện tượng này, đại diện CBRE cho rằng việc giá thứ cấp cao hơn giá sơ cấp phản ánh thực tế các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm và cận trung tâm - nơi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực và nhu cầu nắm giữ tài sản vẫn ở mức cao.

Sự dịch chuyển của dòng tiền đang tạo ra xu hướng rõ nét trên thị trường: giá bất động sản không còn tăng đồng loạt theo thời điểm mở bán, mà tăng theo chất lượng dự án, mức độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng vận hành thực tế của từng khu đô thị.

"Luật chơi mới" thiết lập lại giá trị thực

Trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành, các khu đô thị nội đô đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định và hệ tiện ích đồng bộ trở thành "điểm đến" của lực cầu thật, qua đó duy trì mặt bằng giá cao hơn so với mức trung bình. Xu hướng này thể hiện rõ khi đặt diễn biến giá trong một dòng thời gian đủ dài, thay vì chỉ quan sát các biến động ngắn hạn.

Ghi nhận từ số liệu của các sàn giao dịch bất động sản cho thấy tại một số khu đô thị phía Tây và Tây Bắc Hà Nội, giá giao dịch biệt thự hiện phổ biến trong khoảng 280 - 300 triệu đồng/m2. Thậm chí tại những khu vực cùng trục phát triển, mặt bằng giá đã được ghi nhận ở vùng trên 800 triệu đồng/m2 đối với các sản phẩm có vị trí và chuẩn sống vượt trội.

Ngay cả với các khu đô thị ra mắt muộn hơn, khi hạ tầng và tiện ích chưa hoàn toàn hoàn thiện, mặt bằng giá cũng nhanh chóng tiệm cận ngưỡng 400 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại một số phân khu cao cấp nằm trong các đại đô thị đã vận hành, mức giá chào bán trên thị trường cũng được ghi nhận vượt mốc 600 triệu đồng/m2 cho các sản phẩm diện tích lớn, thiết kế cao tầng.

Giữa bức tranh giá leo thang đó, khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra với hạ tầng đã hoàn thiện và cộng đồng cư dân quốc tế hiện hữu vẫn duy trì mức giá khá "mềm" so với nhiều khu vực cùng phân khúc. Và GIA22 là một trong số những dự án hiếm hoi của phân khúc biệt thự hạng sang nội đô còn duy trì mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với nhiều dự án cùng chuẩn sống. Đáng chú ý, các phân khu trước đó của GIA by KITA đã ghi nhận mức tăng giá ổn định khoảng 22%, phản ánh quá trình tích lũy dài hạn thay vì tăng nóng trong ngắn hạn. Khoảng chênh lệch này cho thấy dư địa tăng giá vẫn còn hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái định vị mặt bằng giá theo chuẩn sống và khả năng vận hành thực tế.

Theo giới quan sát, GIA by KITA hiện đang ở giai đoạn "tích lũy cuối", khi các yếu tố nền tảng đã hình thành nhưng các cú hích lớn của khu vực vẫn chưa được phản ánh đầy đủ vào giá bán. Giai đoạn 2026 - 2030 được đánh giá là thời điểm then chốt đối với khu vực Tây Hồ Tây, khi hàng loạt yếu tố mới dự kiến đồng loạt xuất hiện. Nhiều cơ quan trung ương, bộ, ban, ngành theo quy hoạch dần chuyển trụ sở về khu vực này; siêu công viên 65ha dự kiến hoàn thành trong năm 2026; trục cảnh quan ven sông Hồng hoàn thiện vào khoảng năm 2028; cùng với các hạng mục hạ tầng kết nối trực tiếp ra trục Võ Chí Công và cầu vượt bộ hành sang Lotte Mall Tây Hồ.

Trong bức tranh đó, lợi thế của GIA22 không nằm ở câu chuyện "đi trước hạ tầng", mà ở việc đã hoàn thiện giá trị hiện hữu trước khi bắt đầu chu kỳ tái định giá. Đây cũng là lý do dự án được giới đầu tư đánh giá là một trong số ít sản phẩm vẫn còn giữ được khoảng trống giữa giá trị đã hình thành và mặt bằng giá hiện tại, tạo ra biên độ tăng giá đáng kể trong phân khúc biệt thự hạng sang nội đô.