Xu hướng mới gặp “khó”
Thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển của các dự án BĐS nghỉ dưỡng như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ - khách sạn (condotel).
Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở nên mạnh mẽ trên thị trường. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.
Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc đi trước đón đầu mà là điều chỉnh thực trạng, xu thế phát triển của thị trường kinh doanh BĐS.
Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT CEO Group
Chủ tịch CEO Group cho biết: “Từ thực tiễn kinh doanh, Tập đoàn CEO nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương”.
Cụ thể, theo đánh giá của ông Đoàn Văn Bình, phân khúc Condotel tại Việt Nam hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập trong đó có bất cập về quy hoạch.
“Thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, chúng tôi đề nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án). Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp”, ông Bình nhận định.
Cũng theo ông Bình, hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 25/4/2015 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Mặc dù về hình thức, condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở) nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.
Ông Bình phân tích: Theo quy chuẩn, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác, mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng tầng... Tuy nhiên, những yêu cầu nêu trên nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.
Do đó, Chủ tịch CEO Group đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.
Đặc biệt, thủ tục pháp lý là một trong những vướng mắc lớn nhất đối với hoạt động đầu tư, xây dựng sản phẩm thuộc phân khúc condotel, trong đó có việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển.
Ông Đoàn Văn Bình cho rằng, theo nguyên tắc, bên mua nhà, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.
Thời gian qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.
Hiến kế “gỡ” vướng cho condotel ven biển
Từ những phân tích về trở ngại, vướng mắc trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, xây dựng loại hình condotel nói trên, Chủ tịch CEO Group đã mạnh dạn đưa ra những đề xuất với hy vọng “gỡ rối” cho thị trường condotel.
“Chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.
Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng”, ông Đoàn Văn Bình nhận định.
Về thời hạn sở hữu condotel ven biển, từ thực tế kinh doanh, Chủ tịch CEO Group thấy rằng, đa số khách hàng khi mua BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều có tâm lý mong muốn được sở hữu lâu dài.
Về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua BĐS nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.
Theo vị lãnh đạo này, phương án chuyển đổi nêu trên nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển.
Về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, người đứng đầu CEO Group đề xuất sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như: Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở. Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.
Đây sẽ là giải pháp thúc đẩy phát triển BĐS nghỉ dưỡng vì góp phần tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án condotel ven biển mà vẫn đảm bảo mục đích của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không gây thêm áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực dự án vì không có việc hình thành đơn vị ở.
Ông Đoàn Văn Bình cũng cho rằng, nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, pháp luật nên quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu.
Lãnh đạo CEO Group phân tích, nếu xét theo Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh BĐS thì cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel ven biển trong khi thực tế cho thấy rất nhiều người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình BĐS này. Do đó, để thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước, đại diện CEO Group đề xuất nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển với những giới hạn nhất định.
Ngoài ra, Chủ tịch CEO Group cũng đề xuất, Ngân hàng nhà nước nên có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp Giấy chứng nhận căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời xem xét triển khai gói vay ưu đãi cho các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.
