Chủ tịch VGBC Phan Thu Hằng: Công trình xanh cần được đưa vào chiến lược đầu tư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án

Những năm gần đây, công trình xanh ngày càng khẳng định sự hiện diện trong hoạt động đầu tư xây dựng tại Việt Nam, với tốc độ phát triển đáng ghi nhận. Sự phát triển này không còn tập trung ở một số dự án văn phòng hay thương mại cao cấp mà đang mở rộng sang nhà ở, nhà xưởng, kho bãi công nghiệp và nhiều loại hình khác. Song hành với sự tham gia ngày càng tích cực của doanh nghiệp, hệ thống chính sách và tiêu chuẩn kỹ thuật cũng tiếp tục được hoàn thiện, tạo thêm nền tảng cho thị trường phát triển. Theo Quyết định 1585/QĐ-BXD ngày 9/9/2026, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu đến năm 2030 cả nước có khoảng 1.200 công trình xanh được chứng nhận, gắn với định hướng sử dụng tài nguyên hiệu quả, giảm phát thải và nâng cao khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Cùng với những chuyển động về quy mô và chính sách, các yếu tố thúc đẩy phát triển công trình xanh cũng ngày càng đa dạng. Khả năng tiết kiệm năng lượng, nước và chi phí vận hành, chất lượng môi trường trong nhà, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu cùng những yêu cầu từ các nhà đầu tư quốc tế đang có ảnh hưởng ngày càng rõ đến cách doanh nghiệp lựa chọn phương án đầu tư, phát triển và khai thác bất động sản.

Trao đổi với Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes), bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Bền vững Saint-Gobain khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đã chia sẻ góc nhìn từ thực tiễn thị trường, phân tích những giá trị mà công trình xanh mang lại, cũng như các điều kiện cần thiết để thúc đẩy lĩnh vực này phát triển rộng rãi và hiệu quả hơn.

- Thưa bà, từ chỗ chỉ xuất hiện ở một số dự án tiên phong, công trình xanh đang ngày càng hiện diện rộng rãi trên thị trường xây dựng Việt Nam. Nhìn lại quá trình phát triển những năm gần đây, bà đánh giá đâu là những bước tiến đáng ghi nhận nhất?

Bà Phan Thu Hằng: Sự gia tăng số lượng công trình được chứng nhận cho thấy thị trường công trình xanh Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Điều đáng chú ý không chỉ là số lượng công trình được chứng nhận tăng, mà động lực của thị trường cũng đang dần thay đổi.

Nếu trước đây công trình xanh thường tập trung ở một số dự án tiên phong hoặc được xem như một yếu tố giúp nâng cao hình ảnh, thì hiện nay, các yêu cầu về môi trường, xã hội và quản trị (ESG), mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (Net Zero), hiệu quả năng lượng, phát thải carbon và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu đang ngày càng được tính đến trong quyết định đầu tư.

Tuy nhiên, tôi cho rằng sự gia tăng số lượng chứng nhận chưa đủ để khẳng định thị trường đã có sự chuyển đổi toàn diện về chất lượng. Điều quan trọng hơn là hiệu quả thực tế của công trình sau khi đi vào vận hành.

Trong các nghiên cứu mà chúng tôi sử dụng, hiệu quả năng lượng vẫn là một trong những ưu tiên lớn, trong khi tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, khả năng chống chịu trước tác động của khí hậu cũng đã trở thành một mối quan tâm đáng kể.

Chính vì thế, theo tôi, trong giai đoạn tiếp theo, cần chuyển trọng tâm từ việc quan tâm có bao nhiêu công trình được chứng nhận sang đánh giá những công trình đó thực sự tạo ra giá trị gì cho chủ đầu tư, người sử dụng và xã hội.

- Từ những bước tiến đó, theo bà, điều gì đang thúc đẩy các doanh nghiệp và cá nhân chủ động lựa chọn phát triển công trình xanh? Qua kinh nghiệm làm việc tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, bà nhận thấy những động lực này đang thay đổi như thế nào?

Bà Phan Thu Hằng: Theo tôi, sự phát triển của công trình xanh hiện nay không chỉ đến từ một động lực riêng lẻ mà là sự kết hợp của nhiều yếu tố.

Trước hết, hiệu quả vận hành vẫn là một trong những động lực quan trọng, bởi việc sử dụng năng lượng, nước và các nguồn tài nguyên hiệu quả có liên quan trực tiếp đến chi phí trong suốt quá trình khai thác công trình.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích kinh tế đó, chúng tôi đang nhận thấy các động lực mới ngày càng rõ nét hơn. Đó là yêu cầu về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) từ các nhà đầu tư và tập đoàn quốc tế, mục tiêu giảm phát thải carbon, những đòi hỏi ngày càng cao của khách thuê, khách hàng, cũng như nhu cầu nâng cao sức cạnh tranh và duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Đặc biệt, phát triển bền vững đang ngày càng gắn với các quy định pháp lý, hệ thống phân loại xanh và thị trường vốn, thay vì chỉ được nhìn nhận dưới góc độ môi trường. Trong công việc của tôi tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đây cũng là một trong những chuyển dịch mà chúng tôi đang theo dõi: Từ một xu hướng phát triển bền vững (sustainability trend) dần trở thành yêu cầu của thị trường (market requirement), đồng thời mở ra những cơ hội kinh doanh (business opportunity) cho doanh nghiệp.

Trong lĩnh vực vật liệu xây dựng, VGBC cũng đang phối hợp với Bộ Xây dựng và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) trong các hoạt động liên quan đến đánh giá vòng đời (LCA) và công bố sản phẩm môi trường (EPD), hướng tới phát triển những tiêu chuẩn kỹ thuật phục vụ việc tính toán phát thải trong toàn bộ vòng đời của xi măng và bê tông.

Điều này phản ánh một bước chuyển quan trọng của thị trường khi ngày càng cần những dữ liệu môi trường minh bạch, được đánh giá theo phương pháp rõ ràng và có thể kiểm chứng, thay vì chỉ dựa trên những tuyên bố chung chung về yếu tố “xanh”.

Sau cùng, tất cả những động lực này đều hướng đến một câu hỏi rất thực tế: Một công trình bền vững có giúp tài sản vận hành hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro và duy trì giá trị tốt hơn trong dài hạn hay không?

- Thưa bà, tại hội thảo do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) tổ chức vào tháng 6/2026, VGBC công bố số liệu cho biết công trình xanh có khả năng tiết kiệm khoảng 25 - 60% năng lượng, 40 - 50% lượng nước, với thời gian hoàn vốn cho phần đầu tư xanh trong một số trường hợp khoảng 2 - 5 năm. Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, những lợi ích này được thể hiện như thế nào trong thực tế? Ngoài tiết kiệm chi phí, công trình xanh còn tạo ra những giá trị gì khác cho chủ đầu tư, thưa bà?

Bà Phan Thu Hằng: Những con số trên phần nào cho thấy tiềm năng kinh tế đáng chú ý của công trình xanh. Tuy nhiên, mức tiết kiệm và thời gian hoàn vốn cần được đánh giá trong điều kiện cụ thể của từng dự án, chúng ta không thể xem đó là mức tiết kiệm hay thời gian hoàn vốn mặc định cho mọi công trình.

Hiệu quả thực tế phụ thuộc rất nhiều vào loại hình công trình, thiết kế ban đầu, giải pháp được lựa chọn và cách thức vận hành. Điều quan trọng đối với chủ đầu tư là nhìn nhận tổng giá trị mà công trình tạo ra trong suốt vòng đời tài sản. 

Lợi ích đầu tiên và dễ nhận thấy nhất là giảm nhu cầu sử dụng năng lượng và nước, từ đó tiết kiệm chi phí vận hành. Tuy nhiên, giá trị của công trình xanh không chỉ dừng lại ở những khoản chi phí này. Một công trình được thiết kế tốt còn có thể mang lại sự tiện nghi về nhiệt độ, ánh sáng tự nhiên, chất lượng không gian và môi trường trong nhà tốt hơn cho người sử dụng.

Bên cạnh đó, khả năng chống chịu trước tác động của khí hậu cũng ngày càng trở nên quan trọng. Tại Việt Nam, nắng nóng, độ ẩm cao, mưa cực đoan và nguy cơ ngập lụt ở nhiều khu vực đều có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng, bảo trì và khai thác công trình. Vì vậy, khi một công trình có khả năng thích ứng tốt hơn, chủ đầu tư cũng đồng thời quản trị tốt hơn những rủi ro có thể ảnh hưởng đến hoạt động vận hành và giá trị tài sản dài hạn trong tương lai.

Do đó, tôi cho rằng công trình xanh cần được nhìn nhận từ giá trị dài hạn của bất động sản và hiệu quả đầu tư dựa trên ba yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ với nhau gồm: Hiệu quả vận hành, chất lượng sử dụng và khả năng quản trị rủi ro dài hạn. 

- Hiệu quả đầu tư công trình xanh phụ thuộc nhiều vào thời điểm lựa chọn và áp dụng các giải pháp. Vậy việc tích hợp các tiêu chí xanh ngay từ giai đoạn thiết kế có ý nghĩa như thế nào đối với chi phí và hiệu quả lâu dài của công trình, thưa bà?

Bà Phan Thu Hằng: Đây là yếu tố mang tính quyết định. Nếu các mục tiêu xanh chỉ được đưa vào khi phương án thiết kế đã gần hoàn thiện, đội ngũ dự án thường phải quay lại điều chỉnh thiết kế hoặc bổ sung các giải pháp để “đạt điểm” nhằm đáp ứng yêu cầu chứng nhận. Khi đó, chi phí thay đổi có thể tăng lên, trong khi khả năng tối ưu thiết kế lại bị hạn chế.

Ngược lại, nếu ngay từ đầu chủ đầu tư xác định rõ những mục tiêu về năng lượng, phát thải carbon, nước, sức khỏe người sử dụng và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, kiến trúc sư, kỹ sư, đơn vị tư vấn và nhà cung cấp vật liệu có thể cùng phối hợp để tìm ra những giải pháp tối ưu hơn.

Thiết kế thụ động là một ví dụ rõ nét. Trong điều kiện khí hậu Việt Nam, việc giảm tải nhiệt, kiểm soát bức xạ mặt trời, tận dụng thông gió và ánh sáng tự nhiên có thể giúp giảm nhu cầu sử dụng các hệ thống kỹ thuật của công trình.

Vì vậy, tôi cho rằng chủ đầu tư cần chuyển từ cách tiếp cận thiết kế để đạt chứng nhận công trình xanh sang việc xem xét toàn bộ quá trình phát triển dự án một cách nhất quán, xuyên suốt, từ xác định mục tiêu dài hạn, thiết kế, lựa chọn giải pháp và vật liệu đến thi công và vận hành.

Khi đó, chứng nhận công trình xanh sẽ là công cụ giúp định hướng, dẫn dắt và kiểm chứng việc thực hiện các mục tiêu đã đề ra, chứ không phải là sự bổ sung được gắn thêm vào cuối quá trình thiết kế.

- Nhìn từ góc độ thị trường bất động sản, các công trình xanh đang mang lại những lợi thế gì trong việc thu hút khách thuê, người mua và duy trì sức cạnh tranh của tài sản? Những lợi ích này hiện thể hiện rõ ở những phân khúc nào?

Bà Phan Thu Hằng: Chúng ta khó có thể đưa ra một con số chung về mức tăng giá bán, giá thuê hay tỷ lệ lấp đầy, bởi những yếu tố này phụ thuộc rất nhiều vào từng phân khúc và điều kiện thị trường.

Tuy nhiên, xét về xu hướng, lợi thế cạnh tranh của công trình xanh ngày càng vượt ra ngoài khả năng tiết kiệm điện và nước. Đối với khách thuê là doanh nghiệp và các nhà đầu tư quốc tế, những yếu tố về ESG, phát thải carbon và chất lượng môi trường làm việc ngày càng gắn với các cam kết phát triển bền vững của họ.

Điều này đặc biệt rõ ở những phân khúc có nhiều khách hàng quốc tế và doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong quá trình làm việc của VGBC với các khu công nghiệp, chúng tôi cũng ghi nhận những yếu tố như phát thải carbon, hiệu quả năng lượng, quản lý tài nguyên, khả năng thích ứng với khí hậu và ESG ngày càng có liên hệ chặt chẽ với quyết định đầu tư và yêu cầu của chuỗi cung ứng.

Đối với người sử dụng, giá trị của công trình xanh nằm ở những yếu tố rất cụ thể như sự tiện nghi về nhiệt độ, ánh sáng, chất lượng không khí, không gian sống và khả năng thích ứng tốt hơn với điều kiện khí hậu.

Tôi cho rằng, trong dài hạn, đây chính là sự khác biệt giữa giá trị quảng bá (marketing) và giá trị thực chất của tài sản. Chứng nhận công trình xanh có thể giúp một dự án được nhận diện, nhưng hiệu quả vận hành thực tế mới là yếu tố giúp bất động sản duy trì sức cạnh tranh trên thị trường.

- Thưa bà, một trong những băn khoăn của chủ đầu tư khi lựa chọn phát triển công trình xanh là liệu chi phí đầu tư ban đầu có cao hơn và những lợi ích mang lại có tương xứng với khoản vốn bỏ ra hay không. Theo bà, nên nhìn nhận bài toán chi phí này như thế nào và đâu là những yếu tố quyết định khả năng hoàn vốn của các giải pháp xanh?

Bà Phan Thu Hằng: Đây cũng là một trong những thay đổi quan trọng nhất trong tư duy đầu tư. Nếu chủ đầu tư chỉ đặt câu hỏi: “Áp dụng các giải pháp xanh sẽ làm tăng bao nhiêu chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX)?”, công trình xanh rất dễ bị nhìn nhận như một khoản chi phí bổ sung. Trong khi đó, câu hỏi cần đặt ra nên là: “Khoản đầu tư này tạo ra giá trị gì và giúp giảm những chi phí, rủi ro nào trong suốt vòng đời tài sản?”

Thực tế, không phải giải pháp xanh nào cũng đòi hỏi mức đầu tư lớn. Nhiều quyết định quan trọng nằm ngay trong khâu thiết kế, từ lựa chọn hướng công trình, kiểm soát bức xạ mặt trời, giảm tải nhiệt, tận dụng ánh sáng tự nhiên đến lựa chọn vật liệu và thiết kế hệ thống kỹ thuật phù hợp.

Khả năng hoàn vốn vì vậy phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm đưa giải pháp vào dự án, mức độ phù hợp của giải pháp và chất lượng vận hành sau này.

Chính vì thế, tôi cho rằng cần chuyển từ tư duy green premium - chỉ quan tâm đến phần chi phí tăng thêm cho các giải pháp xanh - sang whole-life value, tức nhìn nhận giá trị mà công trình tạo ra trong toàn bộ vòng đời tài sản.

- Cùng với những bước tiến về quy mô và sự tham gia ngày càng tích cực của doanh nghiệp, công trình xanh đang có nhiều triển vọng phát triển tại Việt Nam. Theo bà, những yếu tố nào cần tiếp tục được chú trọng trong giai đoạn tới để chủ đầu tư có thể đánh giá đúng giá trị, lựa chọn giải pháp phù hợp và nâng cao hiệu quả thực tế của công trình xanh?

Bà Phan Thu Hằng: Để công trình xanh tiếp tục phát triển cả về quy mô và chất lượng, có ba vấn đề cần được quan tâm và từng bước tháo gỡ ngay lúc này.

Thứ nhất là cách nhìn nhận về chi phí. Nhiều doanh nghiệp vẫn đánh giá công trình xanh chủ yếu dựa trên phần chi phí đầu tư tăng thêm ban đầu, thay vì xem xét chi phí và giá trị trong suốt vòng đời công trình.

Như tôi đã trao đổi, chất lượng sử dụng, những tính năng vượt trội và khả năng quản trị rủi ro dài hạn đều là những giá trị cần được nhìn nhận đầy đủ, thay vì chỉ quan tâm đến lợi ích về hình ảnh hay tiếp thị từ chứng nhận xanh.

Thứ hai là sự phân tán trong cách tiếp cận xây dựng bền vững. Những nội dung như phát thải ròng bằng 0 (Net Zero), năng lượng, carbon, vật liệu, kinh tế tuần hoàn (circularity), khả năng chống chịu (resilience) hay sức khỏe và chất lượng sống (health and well-being) vẫn thường được đề cập như những chủ đề riêng biệt. Trong khi đó, đối với một công trình, các yếu tố này cần được tích hợp trong cùng một bài toán thiết kế và đầu tư.

Thứ ba là khoảng trống về dữ liệu và công cụ đánh giá. Đặc biệt, đối với lượng carbon hàm chứa trong vật liệu xây dựng, việc có các công cụ đánh giá vòng đời (LCA), công bố sản phẩm môi trường (EPD) và những quy tắc đánh giá minh bạch là rất quan trọng.

Những công cụ này giúp chuyển các tuyên bố về phát triển bền vững thành những quyết định dựa trên thông tin có thể đo lường và kiểm chứng, qua đó củng cố niềm tin của khách hàng.

Đây cũng chính là hướng dự án về LCA và EPD mà VGBC đang thực hiện cùng Bộ Xây dựng và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tập trung triển khai.

- Thưa bà, trên thực tế, hiệu quả vận hành của công trình xanh có thể khác với những mục tiêu đặt ra trong giai đoạn thiết kế. Theo bà, đâu là nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt này?

Bà Phan Thu Hằng: Cần hiểu rằng, việc đạt chứng nhận không có nghĩa công trình sẽ tự động duy trì hiệu quả vận hành trong 10 hay 20 năm tiếp theo.

Sự khác biệt giữa mục tiêu thiết kế và kết quả thực tế có thể xuất hiện ở nhiều khâu. Chẳng hạn, thiết kế ban đầu tốt nhưng vật liệu hoặc giải pháp bị thay đổi trong quá trình thi công; hệ thống kỹ thuật được lắp đặt nhưng không vận hành đúng như thiết kế; hoặc đội ngũ vận hành không hiểu đầy đủ những mục tiêu ban đầu của công trình.

Nói cách khác, điểm yếu thường xuất hiện ở các khâu chuyển tiếp giữa thiết kế, thi công, kiểm tra và nghiệm thu hệ thống, cho đến vận hành thực tế.

Vì vậy, ngay từ đầu cần xác định rõ các mục tiêu về hiệu suất, kiểm soát những thay đổi trong thiết kế và vật liệu, thực hiện nghiệm thu phù hợp, bàn giao đầy đủ cho đội ngũ vận hành và tiếp tục đo lường hiệu quả sau khi công trình đi vào sử dụng.

Tôi thường nhìn nhận vấn đề này rất đơn giản rằng chứng nhận là một cột mốc, hiệu quả vận hành thực tế mới chính là mục tiêu. Một công trình thực sự "xanh" không chỉ là công trình đạt chứng nhận tại thời điểm hoàn thành, mà còn phải tiếp tục hoạt động hiệu quả trong nhiều năm sau đó.

- Để công trình xanh phát triển rộng rãi hơn và từng bước trở thành một phần trong chiến lược đầu tư dài hạn, theo bà, cần có sự đồng hành như thế nào giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức chuyên môn? Đặc biệt, cần làm gì để tạo điều kiện cho các dự án xanh tiếp cận tốt hơn với những nguồn lực tài chính bền vững?

Bà Phan Thu Hằng: Theo tôi, để công trình xanh phát triển từ những dự án tiên phong và ngày càng được ứng dụng rộng rãi trên thị trường, chúng ta cần xây dựng một hệ sinh thái với sự tham gia của nhiều bên, thay vì chỉ kỳ vọng vào nỗ lực của riêng các chủ đầu tư.

Với doanh nghiệp, công trình xanh cần được đưa vào chiến lược đầu tư ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Phát triển bền vững phải trở thành một phần trong bài toán kinh doanh và hiệu quả đầu tư, thay vì chỉ là khoản ngân sách dành cho chứng nhận ở cuối dự án.

Với cơ quan quản lý, vai trò quan trọng là xây dựng định hướng, tiêu chuẩn, cơ sở dữ liệu và những cơ chế giúp thị trường có cách hiểu thống nhất và thước đo chung về phát triển bền vững. Các hoạt động hiện nay liên quan đến công bố sản phẩm môi trường (EPD), quy tắc đánh giá cho từng nhóm sản phẩm (PCR), tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) và mua sắm công bền vững đối với vật liệu phát thải carbon thấp là những ví dụ về việc xây dựng nền tảng đó.

Với các tổ chức như VGBC, vai trò không chỉ dừng lại ở việc cấp chứng nhận. Quan trọng hơn là kết nối giữa chính sách, doanh nghiệp, chuyên gia, nhà sản xuất vật liệu và giới đầu tư; đồng thời chuyển những mục tiêu lớn như Net Zero, ESG hay thích ứng với biến đổi khí hậu thành các tiêu chí có thể áp dụng ở cấp dự án, đi kèm những chương trình phổ biến kiến thức và đào tạo cần thiết cho quá trình chuyển đổi.

Cuối cùng, chúng ta cần tăng cường kết nối công trình xanh với tài chính bền vững. Khi hiệu quả về năng lượng, phát thải carbon, khả năng chống chịu và chất lượng tài sản có thể được đo lường, chứng minh và gắn với các quyết định đầu tư, công trình xanh sẽ không còn được nhìn nhận chủ yếu như một khoản chi phí. Thay vào đó, công trình xanh trở thành một công cụ tạo ra giá trị và quản trị rủi ro dài hạn cho tài sản.

- Xin trân trọng cảm ơn bà về những chia sẻ tâm huyết và thiết thực, mang đến cái nhìn toàn diện hơn về sự phát triển của công trình xanh tại Việt Nam, những giá trị lâu dài đối với thị trường bất động sản và chất lượng sống của người dân, đồng thời gợi mở các giải pháp để công trình xanh ngày càng được phát triển rộng rãi và phát huy hiệu quả hơn trong thực tiễn./.