Giai đoạn năm 2010 - 2012, phân khúc nhà ở giá rẻ trở thành phao “cứu sinh” cho nhiều chủ đầu tư. Hàng loạt các dự án chung cư có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng xuất hiện trên thị trường.
Có thể kể đến như dự án chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) có mức giá từ 600 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng. Chung cư Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng, hay chung cư HH1, HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng có mức giá từ 800 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đó là câu chuyện của thị trường cách đây 7 - 8 năm. Còn hiện tại, để tìm được chung cư có mức giá 1 tỷ đồng là quá khó khăn.
Theo báo cáo thị trường bất động sản do DKRA Vietnam công bố đầu tháng 10 vừa qua thì riêng tại TP.HCM căn hộ thuộc phân khúc hạng C có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất hoàn toàn trên thị trường. Phân khúc hạng B trên toàn thị trường có 475 căn giao dịch thành công. Số căn hộ hạng B tồn kho ở phân khúc này chỉ còn khoảng gần 250 căn.
Còn ghi nhận từ Savill Việt Nam, trên tổng số lượng giao dịch căn hộ toàn thị trường, căn hộ Hạng C luôn chiếm ưu thế với hơn 60% và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao hơn cả 2 hạng còn lại. Tình hình hoạt động tốt của hạng C có thể nhìn nhận từ các yếu tố tích cực của cả cầu (người mua) và cung (chủ đầu tư).
Về khía cạnh nguồn cầu, căn hộ hạng C có mức giá vừa túi tiền đáp ứng được nhóm có nhu cầu cao nhất; trong đó, đáng chú ý là nhóm gia đình trẻ cũng như giới tri thức trẻ thu nhập trung bình có nhu cầu ở thực.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam cho biết: “Tỷ lệ người mua căn hộ hạng C cho nhu cầu ở tại TP.HCM trong 9 tháng đầu năm nay chiếm tỷ lệ từ 70 - 80%. Trong bối cảnh Covid-19, đối tượng đầu tư ngắn hạn và đầu tư cho thuê bị tác động mạnh nhất do giãn cách xã hội và đóng cửa biên giới. Còn nhóm khách hàng mua để ở đối mặt với vấn đề tài chính dẫn đến việc trì hoãn kế hoạch mua nhà”.
Tuy nhiên, bà Trang cũng nhìn nhận thực tế, căn hộ hạng C với giá bán trung bình dưới 1.000USD/m2 hiện khá hạn chế trên thị trường. Trong tương lai, bà dự báo căn hộ hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường TP.HCM, chiếm 55% nguồn cung tương lai và 60% lượng bàn giao đến năm 2023.
Tương tự tại thị trường Hà Nội, trong báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố cũng khẳng định trong quý III/2020, căn hộ giá rẻ tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%”.
Trước đó vào quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường bất động sản, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.
Về nhu cầu nhà ở, theo ông Đính, phân khúc chung cư bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân lúc nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc cần khuyến khích các nhà phát triển bất động sản đầu tư xây dựng.
Nhận định ở mức giá cao hơn, với ngưỡng giá căn hộ trung bình 1.325 USD/m2, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50m2. Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50m2 và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.
Bà Nguyễn Hoài An cho hay: “Hiện nay, các chủ đầu tư đã tính toán diện tích hợp lý để ngưỡng giá căn hộ chung cư xoay quanh 1 - 1,5 tỷ đồng, vừa phù hợp với nhu cầu lớn của những cặp vợ chồng trẻ lập nghiệp tại Hà Nội, người muốn mua căn hộ thứ 2 ở ngoại thành và nhà đầu tư thứ cấp. Do đó cũng không nên quá lo ngại về khoảng trống về giá và căn hộ giá rẻ”.
