Đâu là lý do đẩy thị trường vào thế khó
Năm 2019 được cho là giai đoạn khó khăn nhất kể từ thời điểm thị trường bất động sản trải qua thời kỳ đóng băng vào năm 2008. Với hàng trăm dự án bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm trên toàn bộ phân khúc, đặc biệt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội bị sụt giảm mạnh nhất từ trước đến nay. Những ách tắc của thị trường đã đẩy giá nhà đất tăng cao chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn.
Trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15 - 20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp càng ngày càng xa vời giấc mơ an cư.
Nguyên nhân các dự án chôn chân chủ yếu là do vướng đất hỗn hợp, xen cài đất công nhưng công tác giải quyết thủ tục hành chính lại chậm trễ, kéo dài. Theo HoREA, tại TP.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.
Tháng 3/2019, lãnh đạo Thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.
Năm 2019, toàn Thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được Ủy ban Nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án, giảm 92%. Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án và giảm 80%.
Cả năm chỉ có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm 2018. Đáng chú ý là cả năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội mới, và chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội cũ với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.
Về phía doanh nghiệp, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ phá sản.
Thị trường không có dự án mới cũng gây ảnh hưởng đến hoạt động của hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh nội thất, cung ứng các mặt hàng vật liệu xây dựng. Năm 2019, các doanh nghiệp xây dựng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.
Cần sự phối hợp nhuần nhuyễn để cứu cả thị trường
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại là để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo.
Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn hiện nay, UBND TP.HCM cần sớm xem xét, rà soát, giải quyết các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thành phố, đặc biệt là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, sẽ giúp cho thị trường bất động sản Thành phố sớm có cơ hội phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường.
Đặc biệt, lãnh đạo Ủy ban Nhân dân Thành phố định kỳ hàng quý gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản sẽ kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và định hướng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Ngược lại, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản phải đặt mục tiêu phát triển bền vững, thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và có trách nhiệm xã hội; chuyển hướng phát triển bất động sản xanh và thông minh; tích cực tham gia các chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình xây dựng lại chung cư cũ, chương trình nhà ở xã hội, đề án phát triển khu đô thị sáng tạo phía đông thành phố và lộ trình đô thị hóa chuyển các huyện ngoại thành lên thành quận… góp phần làm thay đổi về “chất” thị trường bất động sản Thành phố.
Về người tiêu dùng bất động sản thông minh, nhà đầu tư bất động sản thứ cấp thông minh, có kiến thức, có kỹ năng, có bản lĩnh là nhân tố quyết định sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản.
Theo phân tích của ông Châu, với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cơ quan có thẩm quyền Trung ương và Thành phố, có thể từ quý 3/2020 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây. Năm 2020, ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Nhưng trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức.
Riêng về phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại 1 - 2 phòng ngủ, ông Châu nhận định những căn có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trong thị trường bất động sản, đi đôi với nguồn cung dự án nhà ở xã hội tăng thêm trong năm 2020.
