Chuyên gia nói gì trước lo ngại doanh nghiệp gom đất để trục lợi?

Bộ trưởng Tư pháp nói về điểm gây tắc nghẽn hàng trăm dự án 

Tại kỳ họp bất thường Quốc hội khóa XIV (4 - 11/1), Chính phủ đã đề xuất xây dựng dự án một luật sửa 8 Luật nhằm khơi thông những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn...

Dự kiến đầu tuần tới (10/1), Quốc hội sẽ thảo luận trực tuyến về luật này. Sau đó, thành viên Chính phủ sẽ phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Một trong những sửa đổi nhận được quan tâm của nhiều đại biểu đó là đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Cụ thể, Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng, chỉ trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Để bảo đảm tính minh bạch, chặt chẽ, không thất thoát ngân sách Nhà nước, dự thảo cũng quy định sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đại diện Chính phủ trình Quốc hội dự án luật, Bộ trưởng Tư pháp Lê Thành Long đã có giải thích về sự cần thiết của việc sửa luật. Theo Bộ trưởng, tại Luật Nhà ở 2005 trước đây, chỉ có 2 hình thức để xây nhà ở thương mại, đó là Nhà nước giao đất cho thuê đất qua đấu thầu, đấu giá; hai là chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp có quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng.

Sau khi có quy định như vậy, trên thực tế có rất nhiều dự án khu đô thị hình thành. Thậm chí tạo cơn sốt, tràn lan thị trường bất động sản. Đến Luật Nhà ở 2014 thì vấn đề này được siết lại, song thị trường vẫn "bình thường". Tuy nhiên đến Luật Đầu tư 2020, cụ thể tại Khoản 1 Điều 75, theo ông Long, đã dẫn đến hai cách hiểu khác nhau, nhiều dự án "tắc".

Ông Long dẫn số liệu cho thấy, hiện có 130 dự án ở TP.HCM, trên 80 dự án ở Hà Nội "tắc" vì quy định nguồn gốc đất được chuyển đổi để đầu tư dự án xây nhà ở thương mại, khu đô thị. Theo ông, gốc rễ là ở vấn đề quy định minh bạch hình thức sử dụng đất; Còn vấn đề quyền sử dụng đất thì phải đi theo Luật Đất đai.

"Xử lý thế nào cho khéo léo, để đảm bảo giải quyết ách tắc nhà đầu tư, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhân dân", ông Long nhấn mạnh.

Trước đó, quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư cũng nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía thị trường trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm hiện nay.

Một doanh nghiệp bất động sản phía Nam còn cho biết việc sửa luật càng trở nên cấp thiết hơn khi dịch Covid-19 đã khiến cộng đồng doanh nghiệp gần như "tan nát", kiệt quệ, phải gồng sức để chống đỡ. "Việc ban hành một văn bản sửa đổi 8 Luật cần làm nhanh vì doanh nghiệp không thể chờ thêm nữa. Chúng tôi đã mất quá nhiều thời gian bị đình trệ vì dịch bệnh", vị này cho hay.

Trục lợi từ Luật để gom đất nông nghiệp: Liệu có cơ sở?

Bên cạnh những ý kiến tán thành, cũng có một số ý kiến của đại biểu Quốc hội băn khoăn việc cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu. Họ lo sẽ xảy chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại, ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên chuyên gia cho rằng mối lo này hoàn toàn không có cơ sở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, doanh nghiệp muốn đi "mua" đất nông nghiệp thì phải "có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" (là UBND tỉnh), mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất; đồng thời, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, theo ông Châu, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không "xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn" để thu lợi.

Vị lãnh đạo HoREA cũng nhấn mạnh, việc xảy ra thất thu ngân sách Nhà nước không phải là hệ quả trực tiếp của "việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất".

Bởi lẽ để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải "mua lại" quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường (chứ không phải "tự nhiên" mà doanh nghiệp lại có quỹ đất) và tất cả các doanh nghiệp phải chấp hành và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Vấn đề định giá đất, tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" thuộc về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước.

Để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách Nhà nước khi tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá", trong hơn 15 năm qua, ông Châu cho biết Hiệp hội đã kiến nghị phát huy vai trò của "Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật thỏa đáng, thật công bằng.

Với ý kiến lo ngại việc sửa Điều 75 Luật Đầu tư sẽ tạo "sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân", chuyên gia cho rằng ý kiến này chưa thật chính xác bởi lẽ Luật Đất đai 2013 vẫn cho phép người dân được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thành đất ở nếu phù hợp với quy hoạch và diện tích đất nông nghiệp không thuộc quy hoạch của các dự án đầu tư. Thậm chí, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, người dân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá đất được xác định theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Thậm chí, có ý kiến cho rằng nếu không sửa mới dẫn tới sự bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp trong việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.

Chẳng hạn một nhà đầu tư có mảnh đất 100ha, nhưng trong đó chỉ có 10m2 đất ở sẽ được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, ngược lại, nhà đầu tư khác có mảnh đất chỉ 10 - 20 ha nhưng lại không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án do không có mét vuông đất ở nào.

Đặc biệt, việc không sửa tận gốc sẽ gây hệ lụy xảy ra tình trạng quy hoạch treo do nhà đầu tư không thể triển khai dự án do không được chuyển mục đích sử dụng đất, trong khi đó dự án lại không thuộc trường hợp được thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Thảo luận về việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, một số đại biểu Quốc hội cũng đồng tình theo hướng cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm cả đất ở và không phải đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc sửa đổi được cho rằng không chỉ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản mà còn giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện sớm bổ sung thêm quỹ nhà ở cho người dân trong tình trạng nguồn cung đang khan hiếm, giá bị đội lên cao chót vót.