Nhiều dự án ách tắc vì hai chữ "đất ở"
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhận định: “Hiện nay, ngành bất động sản liên quan đến khoảng 12 điều luật khác nhau. Mỗi luật chi phối một lĩnh vực riêng tuy nhiên hệ thống pháp luật chưa đồng bộ được. Đặc biệt, trong quá trình triển khai các dự án còn nhiều vướng mắc như thủ tục hành chính còn rườm rà, công tác thực thi pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu tính thực tiễn khiến cho các doanh nghiệp không biết đường nào mà lần".
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Hiệp cho biết thêm, bản thân các doanh nghiệp chính là những đơn vị trực tiếp va chạm với thực tế triển khai chính sách, pháp luật. Ngoài những thủ tục cấp phép, các dự án bất động sản còn phải trải qua rất nhiều “cửa” và tốn rất nhiều thời gian trong các khâu như: đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch 1/500, xin phép các sở, ban ngành từ địa phương đến Trung ương…
Bên cạnh đó, theo phản ánh của một số địa phương, hiệp hội các doanh nghiệp, do quy định pháp luật nước ta chưa rõ ràng dẫn đến có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước đang bị ách tắc, chậm trễ và không thể triển khai, nhiều nhất là các dự án tập trung ở thành phố lớn như Hà Nội (82 dự án), TP.HCM (126 dự án).
Đơn cử như, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 hiện nay quy định, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư khi có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
Mặc dù quy định trên đã phần nào tháo gỡ được vướng mắc của Luật Nhà ở năm 2014, tuy nhiên, theo các doanh nghiệp bất động sản, quy định này vẫn thiếu thực tế, khi các dự án lớn có quỹ đất theo quy hoạch của địa phương hầu như không thể đáp ứng điều kiện “có đất ở”, dẫn đến việc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được chấp thuận.
Thực tế là, các quy hoạch đô thị mới thường được xây dựng ở cách xa trung tâm, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở của nước ta hầu hết đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… nên quy định này đã khiến các dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư, là một trong những nguyên nhân dẫn đến thiếu nguồn cung, đẩy giá nhà lên cao.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các dự án hiện nay thường có khoảng 10% đất ở, 80% đất nông nghiệp và 10% còn lại là đất khác (đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý). Chính vì vậy, khó có dự án nào có toàn bộ diện tích là đất ở.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm, các doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay trước các quy định chồng chéo. Cụ thể, theo Luật Nhà ở quy định, đối với loại đất khác đất ở thì cần phải chuyển quyền sử dụng đất sang làm đất ở mới được cấp quyết định chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai thì doanh nghiệp phải được chấp thuận chủ trương đầu tư mới có cơ sở pháp lý để tiến hành làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, giải phóng mặt bằng để triển khai dự án.
“Hiện nay cả nước đang có hơn 400 dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM bị vướng do pháp luật chồng chéo khiến cho các doanh nghiệp hết sức bức xúc. Chúng tôi mong chờ nhất là sửa đổi luật để khơi thông các dự án, tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp”, ông Hiệp cho hay.
Theo các chuyên gia pháp lý, nếu việc sửa đổi của các văn bản pháp luật chi phối thị trường bất động sản, đặc biệt là Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sớm được Quốc hội thông qua, thì những khó khăn, bế tắc của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được tháo gỡ, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường và góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới.
Thị trường sẽ tươi sáng hơn nếu sớm sửa đổi Luật Đầu tư 2020
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc sửa đổi, bổ sung điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Hiện nay việc sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang có hai hướng:
Một là, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, quy định này được sửa đổi theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Hai là, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Chia sẻ với báo chí, luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Black&White cho rằng, nếu theo hướng của Bộ Tư pháp - bổ sung nội dung “đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, điều này dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Chính vì vậy, theo luật sư Bằng, việc sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo hướng đề xuất của 3 bộ: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư rằng nhà đầu tư có “đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” là phù hợp nhất để tháo gỡ những khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có đất khác chứ không có đất ở.
Các chuyên gia bất động sản cũng nhận định, trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới đang bị ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, việc sửa đổi những vướng mắc pháp luật không chỉ góp phần làm giảm giá nhà mà việc có nhiều dự án được triển khai hơn sẽ giúp cho nguồn thu ngân sách tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đây cũng cơ hội để cho thị trường bất động sản tươi sáng trở lại, đảm bảo được quyền lợi của chủ đầu tư, khai thác tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung thị trường, đặc biệt là nguồn cung các dự án nhà ở giá rẻ, giúp cho người dân có thể sở hữu nhà ở một cách dễ dàng, vấn đề an sinh xã hội sẽ được đảm bảo.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay, các doanh nghiệp đều kỳ vọng và mong chờ vào việc thay đổi, bổ sung các quy định pháp luật đang vướng mắc sẽ được thực hiện theo hướng đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật mà không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.
“Điều quan trọng là Quốc hội, Chính phủ cần phải tập trung cùng nhau sửa đổi lại các quy định pháp luật đang chồng chéo, chứ không thể cứ bị vướng luật của Bộ nào là lại giao cho Bộ đó sửa đổi, mà mỗi Bộ sửa đổi thường sẽ nhìn vấn đề dưới góc độ chuyên môn riêng. Vì vậy, vai trò của người tổng hợp sửa đổi để tháo gỡ các nút thắt là rất quan trọng. Nếu Bộ Tài Nguyên và Môi Trường không thể sửa những vấn đề này chẳng hạn thì các Ủy ban Pháp luật, Ủy Ban Văn hóa - Khoa học xã hội phải điều phối vấn đề này, cùng với đó là tập hợp ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, hiệp hội. Trên cơ sở đó, kiến nghị Quốc hội để đưa ra ý kiến chính xác nhất, hiệu quả nhất chứ không thì mãi mãi cũng không hết ách tắc”, ông Hiệp cho biết./.
