Môi giới bất động sản không đơn giản như nhiều người hình dung.Ảnh: Gia Huy
Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2017, trong các ngành nghề, thì kinh doanh bất động sản là ngành có số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tăng nhanh nhất về cả số lượng và số vốn đăng ký với 5.065 doanh nghiệp thành lập mới, tổng số vốn đăng ký trên 388.000 tỷ đồng. Trung bình, một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời với số vốn đăng ký trung bình 77 tỷ đồng mỗi doanh nghiệp.
Trong đó, TP.HCM được ghi nhận là địa phương có số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cao nhất cả nước. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong năm 2017, số doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới chiếm 6,14% doanh nghiệp thành lập mới trên địa bàn TP.HCM, nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến gần 7.000 doanh nghiệp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội. Tuy nhiên, sự bùng nổ của các doanh nghiệp bất động sản cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp.
“Cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập, cũng như thực hiện chức năng hậu kiểm, hoặc cảnh báo đối với các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh có dấu hiệu không bình thường. Vì cơ quan nhà nước có đủ dữ liệu đăng ký kinh doanh, báo cáo, quyết toán thuế của doanh nghiệp để có thể phát hiện ra trường hợp nào làm ăn bất minh”, người đứng đầu HoREA nêu ý kiến.
Lo ngại của HoREA là có cơ sở, bởi theo thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, trong 7 tháng đầu năm 2017, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng “chóng mặt” và là ngành có số lượng doanh nghiệp giải thể cao nhất trong 17 nhóm ngành.
Cụ thể, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạm ngừng kinh doanh tăng 47% so với cùng kỳ. Còn số doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động, không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 7 tháng qua tăng gần 75%. Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể ở lĩnh vực bất động sản cũng tăng đến 75% so với cùng kỳ.
Cục Quản lý đăng ký kinh doanh cho rằng, nguyên nhân là do từ tháng 4/2018 đến nay, các địa phương đang tích cực triển khai công tác chuẩn hóa, làm sạch dữ liệu, nhằm loại bỏ các doanh nghiệp đã thành lập từ lâu nhưng không còn hoạt động.
Những doanh nghiệp môi giới có "bảo chứng" kinh nghiệm và vốn lớn thường sẽ được các chủ đầu tư tin tưởng và trở thành sàn F1.
Mặt khác, theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, nguyên nhân còn do từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã chững lại. Những doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ, làm ăn chụp giật, hoạt động “ăn theo” thị trường không cầm cự nổi, nên tự giải thể, đóng cửa.
Sự thay đổi bắt đầu
Theo giới phân tích, số liệu trên cho thấy, sự thay đổi trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã bắt đầu xuất hiện. Việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau thành lập được cho là đến từ việc thị trường phát triển mạnh và dự đoán thị trường sẽ tiếp tục phát triển tốt, nhưng bước vào năm 2018, thị trường bất động sản lại có diễn biến trái ngược với dự đoán khi chững lại cả về số lượng mở bán và thanh khoản. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp môi giới lại rất nhiều, nên sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Trong cuộc đua này, lợi thế dĩ nhiên thuộc về các doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm, tiềm lực tài chính, nhân sự, nên các doanh nghiệp nhỏ, yếu về nhân sự, yếu về mối quan hệ và yếu cả về vốn sẽ bị đào thải.
“Đây là câu chuyện hết sức bình thường của kinh doanh. Đặc biệt, theo quan sát của tôi, những doanh nghiệp xin phá sản đều là những doanh nghiệp được thành lập những năm 2015 - 2016. Các doanh nghiệp thành lập sau phát triển rất tốt, vì họ có tiềm lực thực sự”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, kiêm Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói.
Còn theo ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, 7 tháng đầu năm 2018, nhóm ngành bất động sản đã bắt đầu có sự thay đổi mạnh mẽ, dù số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm, nhưng lượng vốn đăng ký lại tăng lên.
“Trong 7 tháng đầu năm 2018, thành phố có 24.303 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 315.003 tỷ đồng (tăng 5,8% số lượng doanh nghiệp và tăng 6% vốn đăng ký so cùng kỳ). Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 7,1% về số doanh nghiệp, nhưng vốn đăng ký lại chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 40,6% và tăng 10,42% so với cùng kỳ. Cụ thể, có 1.717 doanh nghiệp thành lập mới, với vốn đăng ký kinh doanh 127.993 tỷ đồng, tương đương 74,5 tỷ đồng/doanh nghiệp”, ông Sử Ngọc Anh nói.
Với số liệu này, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, đây chính là điều mà thị trường cần, bởi thị trường bất động sản hiện nay không cần số lượng, mà đang cần chất lượng. Việc có quá nhiều doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập, trong đó đa phần là hoạt động kinh doanh môi giới, trong khi cơ quan quản lý nhà nước không quản lý chặt các hoạt động kinh doanh, dẫn tới việc các doanh nghiệp môi giới đua nhau phát triển các dự án phân lô bán nền, phá nát quy hoạch của địa phương, tạo ra những đợt sốt nóng cục bộ như thời gian vừa qua.
“Với việc thay vì đua nhau thành lập mới, các doanh nghiệp tăng cường phát triển vốn để phát triển doanh nghiệp được cho là cần thiết cho thị trường lúc này, bởi thị trường đang cần những doanh nghiệp mạnh về vốn, mạnh về uy tín để làm trong sạch thị trường”, ông Phúc nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Thăng Long, doanh nghiệp thành lập năm 2016 có địa chỉ tại đường Âu Cơ, quận Bình Tân (TP.HCM) cho biết, hiện nay, cuộc cạnh trang giữa các doanh nghiệp môi giới với nhau là rất lớn. Những doanh nghiệp nào có mối quan hệ, có vốn sẽ lấy được lượng hàng lớn, bởi khi đó, doanh nghiệp mới có điều kiện đặt cọc lấy hàng và làm sàn F1. Còn các doanh nghiệp ít vốn chỉ có thể lấy hàng F2, F3 và bán số lượng rất ít. Vì vậy, nếu không đủ mạnh về vốn và nhân lực, nhiều doanh nghiệp sẽ bị đào thải.
“Câu chuyện doanh nghiệp đua nhau thành lập nhưng không đủ vốn dẫn tới bị đào thải là chuyện dễ hiểu. Theo tôi, từ nay tới cuối năm 2018, sẽ còn nhiều doanh nghiệp đăng ký phá sản hơn nữa. Đây được cho là cuộc thanh lọc tích cực cho thị trường, bởi đối với bất động sản, không có chỗ cho những doanh nghiệp vốn ít và làm ăn không minh bạch”, ông Dũng nói.
