Chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh đã có những chia sẻ và lời khuyên dành cho nhà đầu tư khi có số vốn trong tay khoảng 2 tỷ đồng thì nên đầu tư ở đâu, vào phân khúc nào để sinh lời tốt nhất.
Cần xác định rõ ngay từ đầu chiến lược đầu tư lãi vốn hay dòng tiền
Theo ông Chánh, khi quyết định tham gia thị trường với số vốn ban đầu 2 tỷ đồng, nhà đầu tư vẫn phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản.
Thứ nhất, nhà đầu tư cá nhân phải hiểu rằng có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến việc đầu tư thành công hay thất bại. Thứ hai, trước khi nói đến chuyện cầm 2 tỷ đồng để đầu tư loại hình nào thì nhà đầu tư phải luôn luôn có kiến thức nền tảng đầu tư bất động sản cá nhân. Kiến thức cần có như thị trường, tư duy, kỹ năng và công cụ.
“Trước khi cầm 2 tỷ đồng để đầu tư bất động sản ở đâu sinh lời, tôi khuyên nhà đầu tư hãy đầu tư vào cái đầu trước. Tức, nhà đầu tư trích một phần nhỏ trong số vốn đó để trau dồi kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm của mình trong câu chuyện thị trường”, ông Chánh nhấn mạnh.
Bởi theo vị chuyên gia cá nhân này, hiện nay thị trường bất động sản TP.HCM hay các tỉnh thành trên cả nước đã thay đổi rất lớn so với thị trường thời điểm cách đây 10 năm. Ngày hôm nay không còn giao dịch kiểu truyền thông, kiểu kinh nghiệm được học hỏi từ người khác. Theo đó, nhà đầu tư phải trang bị kiến thức về đầu tư bất động sản một cách chuyên nghiệp, bài bản, cần có những đội nhóm hỗ trợ trong câu chuyện giao dịch trên thị trường.
Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản 13 năm, ông Phan Công Chánh dành lời khuyên cho nhà đầu tư khi cầm trong tay 2 tỷ đồng thì phân bổ vốn như thế nào cho đúng, tập trung vào xây dựng danh mục tài sản. Theo ông Chánh, nhà đầu tư cần xác định rõ ngay từ đầu chiến lược đầu tư lãi vốn hay dòng tiền.
Cách thứ nhất, với chiến lược tăng lãi vốn, nghĩa là với số tiền 2 tỷ đồng thì qua thời gian nhà đầu tư mong muốn nhận về số tiền lớn hơn 2 tỷ ban đầu. Mức lợi nhuận đó có thể là 20%/năm, 50% hay 100% trong vòng một năm, tùy vào kỳ vọng của mỗi nhà đầu tư khác nhau.
Theo ông Chánh, câu chuyện đầu tư lãi vốn giống như chúng ta chọn mô hình là kiếm tiền được bằng nuôi một con bò thịt. Nghĩa là chúng ta đi mua một con bê nuôi thành con bò. Nuôi con bê lớn lên rồi đi bán, việc kế tiếp là chúng ta phải đi tìm một giao dịch khác, tức mua con bê khác để nuôi…
Cách thứ hai là chiến lược đầu tư dòng tiền: Với cách này, nhà đầu tư tập trung xây dựng và mua bán những tài sản để nó cho chúng ta được dòng tiền. Cụ thể, trong đầu tư bất động sản thì đầu tư để sinh ra dòng tiền liên quan đến đầu tư bất động sản cho thuê.
Mô hình đầu tư sinh ra dòng tiền ông Chánh ví như nuôi bò sữa. Chúng ta đi vắt sữa mỗi ngày và bán, khác hoàn toàn với mô hình đầu tư lãi vốn. Vị chuyên gia này cho rằng, câu chuyện đầu tư kiểu bò sữa hay bò thịt phụ thuộc vào cách nhìn cá nhân của mỗi nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải xác định rất rõ ngay từ đầu là nên chọn mô hình đầu tư cụ thể nào phù hợp với bản thân, với thị trường.
Chọn phân khúc nào, ở đâu để đầu tư sinh lời?
Ông Phan Công Chánh cho hay, theo khảo và thông tin thị trường có được, với 2 tỷ đồng nhà đầu tư có thể chọn đầu tư ở các phân khúc như căn hộ, đất nền, dãy nhà trọ cho thuê, ki-ốt, nhà phố ở khu vực xa trung tâm TP.HCM.
Một vài địa điểm hiện nay mà nhà đầu tư có thể đầu tư với được với số vốn này có thể kể đến như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai); các khu vực huyện của TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.
Đối với căn hộ, theo góc nhìn cá nhân của ông Chánh, căn hộ trong dài hạn không phải là phân khúc tăng giá được nhanh như phân khúc đất nền, nhà phố. Đất nền mang lại lãi vốn, còn công trình trên đất chỉ đem lại dòng tiền. Theo đó, những nhà đầu tư căn hộ cần hiểu rằng, nếu chọn đầu tư lãi vốn thì căn hộ không phải là phân khúc tăng nhanh như các phân khúc khác. Nhưng, với đầu tư căn hộ có thể có hệ số TM - Tiền cho thuê theo năm, theo tháng.
Còn với đầu tư đất nền, lại hoàn toàn khác. Mua đất nền không có công trình trên đất thì nhà đầu tư có thể lựa chọn chờ đợi giá tăng theo thời gian. Tuy nhiên, theo ông Chánh chọn đầu tư này giống như chiến lược “3 cây nhang” bởi rất rủi ro. Nhà đầu tư mua một bất động sản rồi ngồi chờ đợi 3 - 5 năm để tăng giá thì kịch bản đó chỉ đúng nếu thị trường có sự tăng trưởng tốt. Còn thị trường đi ngang hoặc đi xuống thì rõ ràng đây là khoản đầu tư mà nhà đầu tư rất khó kiếm được tiền.
Với góc nhìn của vị chuyên gia bất động sản cá nhân này, nếu nhà đầu tư cầm 2 tỷ đồng thì nên chọn một bất động sản vừa có câu chuyện lãi vốn, vừa có câu chuyện dòng tiền. Kết hợp cả 2 yếu tố này, cụ thể trong trường hợp này nhà đầu tư chọn mua những nhà phố.
Những căn nhà phố tọa lạc ở nơi có mật độ cư dân sẵn, tiềm năng tăng giá là rất tốt. Trong trường hợp này thì một khoản đầu tư vừa có đất, vừa có nhà để cho thuê. Có thể dòng tiền cho thuê không cao, ở mức 2 - 3%/năm nhưng bù lại nhà đầu tư lại có được khoản tăng giá bất động sản ở mức bình quân khoảng 10 - 15% trong vòng một năm. Như vậy nếu tính mức tăng lợi nhuận tổng cộng khi đầu tư nhà phố có thể đạt 20% trong vòng 1 năm với số tiền 2 tỷ đồng vốn ban đầu.
Ông Chánh cũng chỉ ra một số khu vực để đầu tư nhà phố với số tiền 2 tỷ đồng có thể kể đến như Long An, Thuận An, Dĩ An, Biên Hòa hay một số huyện xa xa của TP.HCM. Ở Cần Đước (Long An), ông Chánh cho biết có những căn nhà phố trong khoảng giá này với diện tích 220m2, thổ cư 100%; nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê, vừa có lãi vốn, vừa có dòng tiền.
“Dù đầu tư ở phân khúc nào, nhà đầu tư cần khảo sát thực tế mới có thể tìm được khoản đầu tư chính xác. Tôi khuyên là nhà đầu tư nên đi nhiều rồi mua ít chứ đừng xem ít mà mua nhiều”, ông Chánh cho lời khuyên.
