Có chờ được để bắt đáy bất động sản?

Nhận định về tác động của dịch bệnh, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, còn quá sớm để đánh giá hết tác động của đợt bùng phát dịch lần này đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Đính vẫn cho rằng, sự bùng phát của dịch Covid-19 trở thành cú đấm thứ 2 với thị trường bất động sản.

“Dịch bùng phát trở lại có thể làm tổn thương sâu sắc đến toàn thị trường, thậm chí ảnh hưởng mạnh hơn so với lần trước. Cú đấm thứ 2 thường sẽ tác động xấu hơn, gây hoa mắt hơn cú đấm thứ nhất”, ông Đính nhận định.

Trong khi đó, ở góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quan ngại rằng, đợt dịch mới sẽ khiến thị trường bất động sản khó khăn, các hoạt động mua bán bị hạn chế.

Thị trường được dự báo có khả năng sẽ diễn ra tình trạng cắt lỗ ồ ạt. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý gom hàng và đợi chờ khi thị trường “chạm đáy”.

Tuy nhiên, bài toán “bắt đáy” vẫn còn gây ra nhiều tranh cãi. Trả lời phỏng vấn báo chí, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất chỉ có thể chờ đến khi kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay, thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Đà Nẵng nhận xét: “Kinh nghiệm theo dõi thị trường cho thấy, giá vùng đáy thường được dựa trên mức giá “đỉnh điểm” ngay trước đó. Mức giảm giá này phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung - cầu của từng phân khúc, từng loại hình bất động sản. Đặc biệt là yếu tố tỷ lệ người mua sử dụng cuối cùng, tỷ lệ lấp đầy nhà ở, lấp đầy cư dân của khu đô thị, mức độ hoàn thiện hạ tầng xây dựng và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,...) cũng tác động mạnh đến mức giảm này. Những khu vực có dân cư đông đúc, nhà cửa càng được lấp đầy nhiều thì mức giảm càng thấp”.

Ở góc độ của một nhà đầu tư lâu năm, ông Vũ Minh (Hà Nội) lại cho rằng, tâm lý là khi thị trường bất động sản sụt giảm, nhiều người nuôi suy nghĩ bắt đáy. 

“Trong thị trường tự do mà khớp lệnh được hình thành khi giá mua mong đợi và giá bán mong đợi gặp nhau, thì khái niệm đáy và đỉnh là khái niệm ước lệ. 

Ví dụ, trong lĩnh vực bất động sản, một căn hộ dự kiến nhà đầu tư bỏ vốn có giá trị 3 tỷ đồng. Nhưng khi giá giảm 20%, tức còn khoảng 2,4 tỷ đồng, nhà đầu tư lại quan niệm cho rằng vùng xác định bỏ vốn là 2,1 tỷ. Mức giá bán không đổi mà cơ hội sinh lời lớn, nhà đầu tư buộc phải xuống tiền. Điều này có nghĩa, đáy là khái niệm trìu tượng và mang tính cảm quan”, ông Minh nhận định.

Thế nên, ông Minh cho rằng, tuỳ phân khúc, tuỳ sản phẩm mà nhà đầu tư cần tham khảo, nghiên cứu và tính toán phù hợp với tài chính cũng như cơ hội.

Thực tế, tâm lý bắt đáy xuất hiện ngay ở thời điểm thị trường bất động sản đình trệ trước làn sóng Covid-19 từ tháng 2. Tuy nhiên, diễn biến thị trường lại ghi nhận chiều hướng ngược lại, đó là mức giá không giảm. 

Mặt khác, nhiều nghiên cứu chỉ ra giá bất động sản lại có xu hướng gia tăng. Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quý I/2020. 

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quý I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quý I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán rất ít, giá bất động sản du lịch vẫn không thay đổi so với năm 2019.

Thực tiễn này cho thấy, việc bắt đáy không phải là bài toán dễ dàng. Muốn đầu tư sinh lời, nhà đầu tư cần phải tìm kiếm cơ hội mới trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.