Việc nguồn vốn FDI tiếp tục đổ vào lĩnh vực bất động sản mang lại nhiều cơ hội phục hồi sau đại dịch Covid-19 nhưng cũng kèm theo không ít thách thức.
Khối ngoại rầm rộ đầu tư
Quý I/2022 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của doanh nghiệp vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài “đổ bộ” vào các khu công nghiệp. Cụ thể, vào cuối tháng 2 Tập đoàn Framas - nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức, đã thuê một cơ sở xây sẵn rộng 20.000m2 tại khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai), hợp đồng thuê thời hạn 10 năm. Giữa tháng 3, tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) dự án thuộc khu công nghiệp VSIP III, tổng vốn hơn 1 tỷ USD.
Cuối quý I, Tập đoàn Fuchs (Đức) thuê khu đất đất rộng 20.000m2 để xây dựng nhà máy mới tại khu công nghiệp Phú Mỹ 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu) hay CapitaLand Development ký biên bản ghi nhớ đầu tư 1 tỷ USD với tỉnh Bắc Giang phát triển khu công nghiệp, hậu cần, đô thị.
Cùng với đó, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW mua lại khu công nghiệp DEEP C, quy mô khoảng 74.000m2 tại khu công nghiệp Bắc Tiên Phong (Quảng Ninh). Còn tại khu công nghiệp WHA 1 (Nghệ An), Tập đoàn HuaLi xây nhà máy trên diện tích 7,3ha tổng mức đầu tư 38 triệu USD...
Với sự trở lại của doanh nghiệp nước ngoài, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, giá thuê đất và nhà xưởng không có biến động, bình quân đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở mức 85%, giá thuê trung bình 120 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9% so với cùng kỳ.
Có thể thấy, ngay sau khi Chính phủ Việt Nam chính thức mở cửa trở lại tất cả hoạt động nền kinh tế, vốn FDI đã bứt phá mạnh mẽ. Số liệu từ Bộ Xây dựng tại báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần... của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 213% so với cùng kỳ.
“Số liệu trên cho thấy, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng.
Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn, tiềm năng đối với nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh bất động sản” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.
Cơ hội song hành thách thức
Từ đầu năm 2021, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, quá trình chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc vào Việt Nam diễn ra mạnh mẽ, cùng với một loạt Hiệp định Thương mại tự do (FTA) được ký kết đã làm tăng nhu cầu về đất công nghiệp ở Việt Nam. Nhiều khu công nghiệp mới được quy hoạch hoặc xây dựng nhằm nhanh chóng đáp ứng nhu cầu này.
Tính từ quý III/2021 đến nay, hàng chục khu công nghiệp tại 13 tỉnh, thành được phê duyệt thành lập mới. Đơn cử tại Hà Nội, UBND TP đã ký quyết định phê duyệt thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2025, dự kiến gồm: Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn, khu công nghiệp Đông Anh, khu công nghiệp Bắc Thường Tín; khu công nghiệp Phú Nghĩa mở rộng (huyện Chương Mỹ), khu công nghiệp Phụng Hiệp (huyện Thường Tín).
Tỉnh Bắc Ninh thành lập mới khu công nghiệp Quế Võ II, khu công nghiệp Gia Bình; tỉnh Quảng Trị là khu công nghiệp Quảng Trị, khu công nghiệp Triệu Phú; tỉnh Đồng Nai có khu công nghiệp Long Đức 3, khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp, khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn...
Tuy nhiên, theo đánh giá, bên cạnh những yếu tố tích cực, mô hình khu công nghiệp Việt Nam hiện nay đã lỗi thời. Để bắt kịp làn sóng đầu tư trong tương lai việc thay đổi mô hình theo quy hoạch mới là điều cần thiết.
Cùng với đó, phần lớn diện tích cho thuê dành cho sản xuất, thường hạn chế nhà đầu tư trung tâm dữ liệu và logistics; thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư còn chồng chéo, phức tạp...
“Chúng ta đang nói nhiều đến bất động sản đón dòng vốn đầu tư FDI. Với bối cảnh kinh tế của Việt Nam như hiện nay, đặt ra câu hỏi chúng ta nên đón dòng vốn này như thế nào thì phải có cái nhìn toàn diện.
Thời gian tới, cần các chính sách thông suốt, hệ thống luật pháp thuận lợi, tạo điều kiện cho đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài rót vốn vào thị trường Việt Nam” - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), TS Phan Hữu Thắng nhìn nhận.
Các chuyên gia đều cho rằng, bên cạnh những khó khăn về dịch Covid-19, bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam còn đối diện với nhiều thách thức khác, đó là việc các quốc gia trong khu vực cũng đang nỗ lực thu hút nguồn vốn này.
Những hạn chế về kết cấu hạ tầng và vướng mắc liên quan đến pháp lý, đang gây ra tác động không tốt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Số liệu thống kê từ Bộ KH&ĐT chỉ ra rằng, 16% doanh nghiệp khối FDI chuyển đơn hàng sang nước khác, khoảng 18% doanh nghiệp cân nhắc chuyển đơn hàng.
Vì vậy, việc phát triển bất động sản khu công nghiệp cần phải hợp nhất các dự án theo ngành để tạo ra mạng lưới sản xuất, chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng trên phạm vi cả nước.
Cùng với đó, đẩy mạnh mô hình khu công nghiệp mới, ưu tiên dự án công nghệ hiện đại, hàm lượng tri thức cao, thân thiện với môi trường, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, sản phẩm mang lợi thế cạnh tranh, ít sử dụng đất, tránh phát triển khu công nghiệp chỉ với mục tiêu khai thác tiềm năng, nguồn lực đất đai. Quan trọng hơn là phải sớm hoàn thiện cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý nhằm tăng cường hợp tác đầu tư nước ngoài.
"Việc mở cửa trở lại nền kinh tế là yếu tố quan trọng giúp củng cố niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư quốc tế, đồng thời hứa hẹn một năm 2022 phát triển thành công của lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng. Bên cạnh đó, sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư nước ngoài cũng như khả năng phục hồi, thích ứng tuyệt đối của doanh nghiệp trong nước cho thấy một tương lai đầy hứa hẹn, thị trường bất động sản có thể trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết."
- Phó Giám đốc Savills Việt Nam John Campbell
