Như thông tin Reatimes đã phản ánh, trong ngày 17/12/2016, Công ty Cổ phần Thế giới số Trần Anh (Công ty Trần Anh) đã khai trương địa điểm kinh doanh mới tại dự án Hà Nội Center Point (85 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty Cổ phần xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) làm chủ đầu tư.
Tuy nhiên, địa điểm kinh doanh mới này của Công ty Trần Anh đang nằm trong công trình chung cư đang xây dựng, chưa được nghiệm thu tổng thể, không đảm bảo an toàn PCCC, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho khách hàng và nhân viên Công ty Trần Anh làm việc tại đây.
Liên quan tới vấn đề trên, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật TNHH Intercode để làm rõ vi phạm của các bên liên quan dưới góc độ người làm luật.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng.
PV: Việc hợp tác kinh doanh, cho thuê mặt bằng của chủ đầu tư dự án và Công ty Trần Anh có đúng quy định của pháp luật?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Thứ nhất, quan hệ hợp tác kinh doanh với việc chủ đầu tư dự án góp vốn là quyền sử dụng mặt bằng dự án của mình vào một địa điểm kinh doanh cụ thể của Công ty Trần Anh. Đồng thời, Công ty Trần Anh sử dụng mặt bằng đó để kinh doanh, theo đó công ty này khai trương địa điểm kinh doanh mới là Trần Anh Lê Văn Lương, Center Point tại số 85, phố Lê Văn Lương.
Căn cứ các quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS, tôi có thể đánh giá sơ bộ việc hợp tác kinh doanh, cho thuê mặt bằng của chủ đầu tư dự án và Công ty Trần Anh như sau:
Về việc góp vốn của chủ đầu tư dự án vào Công ty Trần Anh: Theo khoản 1, điều 35, Luật Doanh nghiệp quy định: “Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam”.
Vì vậy, theo quy định của Luật Doanh nghiệp thì chủ đầu tư dự án có quyền góp vốn vào công ty Trần Anh. Tuy nhiên việc góp vốn bằng quyền sử dụng mặt bằng kinh doanh của chủ đầu tư dự án phải phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS, cụ thể:
Điều 5, Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm:
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”.
Điều 9 của Luật này cũng quy định về “Điều kiện nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh như sau:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.
Đối chiếu quy định trên thì nhiều khả năng Công ty Trần Anh và chủ đầu tư chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để xác lập Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Thứ hai, trường hợp Công ty Trần Anh thuê lại mặt bằng của chủ đầu tư dự án thì càng chưa đủ điều kiện, hợp đồng thuê có dấu hiệu trái pháp luật và vô hiệu, bởi lẽ:
Điều 25 Luật Kinh doanh BĐS quy định, nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng khi: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng".
Thứ ba, Trường hợp là quan hệ, mua bán chuyển nhượng nhà, công trình giữa chủ đầu tư và Công ty Trần Anh, cơ quan quản lý Nhà nước phải làm rõ được nhà, công trình có đủ điều kiện mua bán? Hợp đồng mua bán có phân định đầy đủ diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng để tránh tranh chấp với cả chủ thể khác? Thủ tục chuyển nhượng đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền chưa? Công ty Trần Anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình chưa?
Việc mua bán có kèm theo hồ sơ nhà, công trình xây dựng không? Hàng loạt vấn đề thuộc nguyên tắc luật định về mua bán nhà, công trình xây dựng cần được giải đáp để xác định có hay không lỗi các chủ thể liên quan, đồng thời cũng đảm bảo quyền kinh doanh và uy tín của Công ty Trần Anh và chủ đầu tư.
Công ty Trần Anh mở cơ sở kinh doanh tại dự án do Hacinco làm chủ đầu tư tại 85 Lê Văn Lương đang vi phạm các quy định pháp luật.
PV: Trong trường hợp việc hợp tác trên có vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử lý ra sao?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Vi phạm của Chủ đầu tư dự án được hiểu dưới các hình thức sau:
Thứ nhất: Vi phạm pháp luật dân sự giữa chủ đầu tư dự án với Công ty Trần Anh hoặc bên thứ 3: Quyền sử dụng căn hộ, mặt bằng kinh doanh là tài sản được quyền góp vốn theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Trong trường hợp việc hợp tác trên, chủ đầu tư có vi phạm với Công ty Trần Anh hoặc bên thứ ba thì căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự về: Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm bồi thường cho Công ty Trần Anh hoặc bên thứ ba có liên quan, ở đây có thể là các nhà đầu tư thứ cấp.
Thứ hai: Vi phạm hành chính của chủ đầu tư dự án đối với cơ quan quản lý Nhà nước: Nếu Chủ đầu tư vi phạm các quy định liên quan trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS… thì căn cứ vào mức độ vi phạm của chủ đầu tư và quy định của pháp luật có liên quan.
Chỉ riêng hành vi Hợp tác kinh doanh, cho thuê hoặc mua bán nhà công trình xây dựng thì chủ đầu tư dự án có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động Xây dựng, kinh doanh BĐS. Mức xử phạt căn cứ vào tính chất, mức độ của từng hành vi vi phạm.
Công ty Trần Anh đang sử dụng hơn 1000m2 tại tầng 1, 2 thuộc dự án Hà Nội Center Point trên đường Lê Văn Lương để kinh doanh.
PV: Hiện nay, cơ sở kinh doanh của công ty Trần Anh đã đưa vào hoạt động, theo quan điểm của luật sư, cơ sở kinh doanh này có đảm bảo và đủ điều kiện kinh doanh tiếp hay không?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Khoản 3, điều 13, Luật Kinh doanh BĐS quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
Địa điểm kinh doanh mới của Công ty Trần Anh đều đang nằm trong dự án chung cư chưa được nghiệm thu tổng thể. Như vậy, đối chiếu quy định trên đây, Công ty Trần Anh đã vi phạm quy định bàn giao dự án. Địa điểm kinh doanh trên chưa hoàn thành việc xây dựng và bàn giao dự án mà đã được đưa vào sử dụng.
Việc Công ty Trần Anh sử dụng mặt bằng tại dự án trên làm địa điểm kinh doanh là không đủ điều kiện để kinh doanh. Đặc biệt là việc thẩm định cấp phép phòng chống cháy nổ, an ninh trật tự, giấy phép trông giữ phương tiện, vệ sinh môi trường rồi tiếng ồn chắc chắc chưa được thực hiện. Việc tiếp tục kinh doanh với dự báo rất đông người mua sắm, tham quan dịp cuối năm có thể có nguy cơ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi khách hàng và cộng đồng dân cư lân cận khi xảy ra hỏa hoạn.
PV: Trong trường hợp để xảy ra tai nạn, trách nhiệm thuộc về những đơn vị nào?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Trường hợp xảy ra tai nạn, ở đây được hiểu là tai nạn xảy ra do việc sử dụng mặt bằng kinh doanh không đủ điều kiện của Công ty Trần Anh, khi đó căn cứ các quy định tôi viện dẫn dưới đây của Luật Kinh doanh BĐS 2014:
Điều 25, quy định nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng”.
Khoản 5, Điều 27, quy định nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng: Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Khoản 6, điều 29 của Luật quy định nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng: Bồi thường thiệt hại nếu có lỗi.
Như vậy, trường hợp tai nạn, thiệt hai lớn xảy ra thì đây sẽ là lỗi hỗn hợp, trách nhiệm sẽ thuộc về cả chủ đầu tư dự án và Công ty Trần Anh theo tỷ lệ lỗi của mỗi bên do Tòa án xác định./.
PV: Xin cám ơn luật sư!
