Thị trường nhà ở “khát" nguồn cung: Nguồn cơn và hệ lụy

Nửa thập kỷ nguồn cung lao dốc, cơ cấu sản phẩm mất cân đối trầm trọng khi vắng bóng hoàn toàn phân khúc giá rẻ nằm trong tầm với của người dân là những thách thức lớn đang bủa vây thị trường nhà ở.

Nói một cách ví von, “cơn khát” nguồn cung tựa như con sóng dữ xô bờ thị trường. Sóng sau xô sóng trước, năm này qua năm khác, cứ thế đánh tan giấc mơ an cư của nhiều người lao động, bồi nên những cơn sốt ảo nhưng để lại các hệ lụy thật.

***

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản nhà ở mới được đưa ra thị trường đã liên tục “lao dốc”. Cụ thể, tổng cung ra thị trường của bất động sản nhà ở thương mại năm 2022 chỉ tương đương 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 và 28% so với năm 2018.

Đến nay, sự lệch pha cung - cầu ngày càng trở nên rõ nét hơn, nhất là trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Các chuyên gia cảnh báo, thực trạng “khát cung” sẽ để lại nhiều hệ lụy khôn lường cho thị trường nhà ở, không chỉ khiến người dân gặp nhiều bất lợi, ngày càng hẹp cửa mua nhà, mà còn tác động tiêu cực đến cả những ngành nghề khác liên quan đến bất động sản, đồng thời làm kìm hãm tốc độ tăng trưởng kinh tế.

ĐÂU LÀ NGUỒN CƠN?

Theo các chuyên gia, những dấu hiệu của tình trạng thiếu hụt nguồn cung, mất cân đối cung cầu và sản phẩm trên thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2018 và trở nên trầm trọng hơn vào năm 2019. 

Nguyên nhân trước hết xuất phát từ vấn đề ách tắc thủ tục đầu tư, phê duyệt dự án. Cụ thể, kể từ sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (tháng 7 năm 2015) quá trình thực thi có vướng mắc và xuất hiện nhiều sai phạm, nhiều dự án được chính quyền địa phương cấp phép trái quy định. 

Việc thanh tra, rà soát các dự án sai phạm được tiến hành quyết liệt từ cuối năm 2018 đã khiến thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng và gần như bất động. Thời điểm đó vẫn còn nhiều niềm tin, kỳ vọng đặt ra, rằng việc thanh kiểm tra sẽ giúp thị trường được sàng lọc để phát triển bền vững hơn, loại bỏ những chủ đầu tư kém uy tín, thiếu năng lực ra khỏi thị trường. Nhưng đáng buồn, quá trình thanh tra kéo dài khiến những dự án đang triển khai bị dừng hoạt động, đồng thời dẫn đến những ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đã khiến không chỉ các doanh nghiệp yếu kém mà ngay cả các doanh nghiệp dù có năng lực, sẵn sàng về tài chính, hoàn toàn có thể làm những dự án rất tốt, đảm bảo nguồn cung cho thị trường cũng rơi vào cảnh lao đao, bất lực, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản.

Các chuyên gia đánh giá, khi quá trình "làm sạch" bộ máy công quyền tại một số thành phố lớn được đẩy mạnh, nhiều cán bộ sai phạm đã bị xử lý nghiêm. Song hệ luỵ nguy hiểm kéo theo là hội chứng “con chim bị thương sợ cành cây cong”, một bộ phận cán bộ các cấp vì sợ đụng chạm đến “lợi ích nhóm” mà không dám quyết, không dám ký, chậm chạp, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm dẫn đến tình trạng gần như “bất động” của thị trường địa ốc. 

"Sai phạm đã được chỉ ra, tuy nhiên trong một thời gian dài các cơ quan liên quan vẫn không có câu trả lời về phương án xử lý - cho tiếp tục triển khai, dừng lại hay thu hồi. Chính quyền “dừng - ngâm - đùn đẩy trách nhiệm” còn những hệ lụy nhãn tiền đã đổ lên đầu doanh nghiệp, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Tại TP.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, TP.HCM có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Thêm vào đó, thành phố còn ghi nhận 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, năm 2019 là năm thứ hai liên tiếp thị trường bất động sản và các doanh nghiệp phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức. Hàng trăm dự án nhà ở bị "đứng hình".

Trong năm 2019, toàn Thành phố chỉ có một dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án, tương đương với tỷ lệ giảm 92%; chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án, ứng với tỷ lệ giảm 85%. Thành phố cũng chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án, tương đương 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm 2018.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, các số liệu thống kê cho thấy, từ năm 2019, số lượng các dự án trên thị trường bất động sản đã giảm khoảng 10 lần so với năm 2018. Dù cho “đói” vốn là câu chuyện chung, nhiều doanh nghiệp đã gắng gượng để xoay sở kịp thời, chuẩn bị đầu tư và bỏ rất nhiều tiền vào dự án, song vẫn phải chịu cảnh “đắp chiếu” vì không được phê duyệt.

Thêm vào đó, đối với những dự án của chủ đầu tư mà cần phải có quyết định của Nhà nước về một số vấn đề như xác định giá, đấu giá,... cũng không thực hiện được do ràng buộc và rủi ro về vấn đề pháp lý. Chính điều này đã khiến chính quyền ở các địa phương không dám mạnh tay để thực hiện các quyết định trong việc giao dự án cho nhà đầu tư, xác định giá cho dự án hay công nhận các chủ đầu tư.

Ngoài ra, chuyên gia này chia sẻ, việc nhiều dự án vướng vào các yếu tố thuộc vấn đề quy hoạch cũng là một trong những nguồn cơn chính khiến nguồn cung nhà ở khan hiếm.

“Thị trường hiện nay đang trong giai đoạn chuyển giao thời kỳ của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 5 năm 2016 - 2020 với giai đoạn 5 năm 2021 - 2025. Quy hoạch tỉnh ở nhiều địa phương mới đang triển khai, trong khi việc phát triển các dự án nhà ở, đô thị phụ thuộc vào quy hoạch. Do đó, việc xây dựng chưa được phê duyệt, nhiều dự án đang nằm trong “ranh giới” cần phải điều chỉnh lại. Đặc biệt ở những đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, không ít dự án bị đình trệ là do “dính” đến quy hoạch”, ông Cường nói.

Không chỉ ách tắc thủ tục đầu tư do dừng dự án, các chuyên gia nhận định, sự mâu thuẫn, chồng chéo trong quá trình thực thi các luật liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, sự rối rắm trong các thủ tục hành chính "hành" doanh nghiệp đã khiến thị trường bất động sản "đi lùi" lại trong tiến trình tăng trưởng vốn còn nhiều tiềm năng và cơ hội. Môi trường kinh doanh chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

“Khi đầu tư vào khu trung tâm thành phố lớn, các doanh nghiệp phải đối diện với những rủi ro khó kiểm soát, chẳng hạn như: Tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, thủ tục chuyển nhượng rườm rà, nhiều tranh chấp phức tạp… Đó là chưa kể những chi phí đầu tư cả chính thức và phi chính thức. Doanh nghiệp đang phải chịu nhiều sức ép rất lớn, "sờ" đâu cũng thấy trái luật. Đó là những yếu tố khiến các doanh nghiệp “chùn chân” và lo sợ”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.

Mặc dù năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cắt giảm tối thiểu 50% điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều nơi chỉ cắt giảm về số lượng thủ tục, nhưng thời gian thực hiện sau khi đã cắt giảm thì không thay đổi, thậm chí có những trường hợp còn kéo dài hơn.

Xin dẫn lại lời của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest về những nỗi khổ không ai thấu của doanh nghiệp tại một diễn đàn vào năm 2019:  

"Một dự án ở Việt Trì có diện tích 50ha, chúng tôi “theo đuổi” 12 năm, qua 5 “đời” chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. 

Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1:1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, ở Thái Nguyên cao gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được. Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được. Nhưng có thể nói, từ hệ số đền bù thấp nên người dân mới không chấp nhận giá đền bù đó.

Quay trở lại dự án đó, chúng tôi còn 32 hộ chưa nhận tiền đền bù và trong khoảng đất 5ha khi họ chưa nhận tiền đền bù, chúng tôi sẽ không được rào kín mà phải để cho họ đường đi. Như vậy, vướng ở chỗ này thì phải kêu ai? Trong khi dự án của chúng tôi đã bắt đầu làm từ 2008. Vốn tài chính chúng tôi rót vào đây khoảng 90 tỷ đồng. Nỗi khổ như vậy, ai thấu cho doanh nghiệp bất động sản?"

Ông Nguyễn Ngọc Thành, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng từng chia sẻ với Reatimes, rằng trên thực tế, với 25 nội dung công việc doanh nghiệp phải thực hiện để triển khai dự án thì có tới 18 nội dung thủ tục phải đi xin, chiếm trên 70%; chỉ có gần 30% khối lượng công việc là do doanh nghiệp được hoàn toàn chủ động.

Chính vì vậy, việc thực thi các thủ tục hành chính luôn tiềm ẩn những bất cập và rủi ro cho doanh nghiệp như sau: Thời gian hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của các cơ quan, chính quyền; Kết quả giải quyết hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thụ lý hồ sơ, người quyết định; Mọi hậu quả xảy ra của quá trình giải quyết thủ tục hành chính đều do doanh nghiệp phải gánh chịu toàn bộ. Từ thực tế trên cho thấy, quá trình giải quyết thủ tục hành chính có tác dụng chi phối mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Do đó, ông Thành khẳng định, các doanh nghiệp thay vì phải đối phó với những diễn biến của thị trường thì lại phải tập trung nhiều thời gian, công sức và cả tài chính cho việc giải quyết các thủ tục hành chính. Mối lo ngại khi giải quyết các thủ tục của một dự án luôn thường trực và ám ảnh các nhà đầu tư, từ đó xuất hiện những tiêu cực trong mối quan hệ xin - cho để đạt được kết quả trong quá trình xử lý và giải quyết các thủ tục hành chính này.

Trước những thách thức về pháp lý, thủ tục, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đặt ra vấn đề thị trường bất động sản có nguy cơ khủng hoảng thiếu từ cuối năm 2019: 

“Nhìn lại gần 1 năm nay (năm 2019 - PV) có bao nhiêu dự án mới được triển khai? Thị trường đang rất cần sự chuẩn bị cho những dự án nhưng thiếu pháp lý. Các giao dịch hiện nay tốt nhưng là các dự án đã triển khai từ các năm trước. Điều đáng nói là tôi chưa thấy động thái nào khắc phục khoảng lặng pháp lý trong thị trường bất động sản. Năm nay chưa thể cạn nguồn cung, nhưng đáng ra những dự án phải bắt đầu được hoàn chỉnh pháp lý để chuẩn bị hàng cho vài năm tới thì không thấy.

Và thực tế phải đối diện vài ba năm nữa sẽ là gì? Là hụt nguồn cung và cầu vẫn tăng thì giá sẽ tăng trong thời gian tới. Khi giá nhà đất tăng cao trong 2 - 3 năm nữa thì ai sẽ chịu trách nhiệm?”

Hụt nguồn cung và giá nhà đất tăng cao trong "vài ba năm nữa" mà GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đề cập đến đã được hiện thực hóa trong giai đoạn 2020 - nay khi những thách thức bủa vây càng tăng nặng.

Khi những khó khăn về pháp lý và thủ tục chưa được giải quyết, khi thị trường bất động sản từ trạng thái "phát triển thăng hoa" sang "bất động" (2018 - 2019), Covid-19 bùng phát mạnh vào đầu năm 2020, kéo dài đến cuối năm 2021 đã khiến các doanh nghiệp và thị trường phải chịu thêm một "cú đấm bồi" từ những tác động "không lường trước được" của đại dịch này. 

Giãn cách xã hội đợt 1, đợt 2, rồi đợt 3... đã khiến toàn thị trường rơi vào trạng thái bị động. Nhà đầu tư không thể đi xem dự án để chốt giao dịch, chủ đầu tư cũng không thể triển khai dự án khi công trường phải dừng hoạt động trong thời gian dài để phòng chống dịch bệnh. Mặt khác, các đợt giãn cách đã kiềm chế nhu cầu của các nhà đầu tư khiến doanh nghiệp khó huy động vốn dẫn đến thiếu hụt nguồn vốn triển khai dự án khi được mở cửa trở lại.

Phải khẳng định rằng, đây là thời điểm mà các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn bao giờ hết, phải tìm mọi cách để có thể "cầm cự" qua cơn khủng hoảng, và trong số đó, không ít doanh nghiệp đã phải giải thể, phá sản như nhiều ngành nghề khác cùng chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. 

Và cũng chính vì lẽ đó, bức tranh nguồn cung vốn đã có nhiều thách thức từ năm 2019 lại càng trở nên thê lương hơn trong giai đoạn 2020 - 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không có hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp. Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, gây ra tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí.

Khi dịch Covid-19 được khống chế, nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và khởi sắc hơn, tuy nhiên, ảnh hưởng từ việc thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu đầu tư bùng nổ sau đại dịch - dẫn đến những cơn sốt đất tràn lan trên khắp cả nước đã khiến "liều thuốc" tín dụng vốn được kiểm soát từ năm 2019 trở nên chặt chẽ hơn từ thời điểm này. 

Một thực tế không ai mong muốn là, trong thời điểm mà lẽ ra thị trường sẽ rất sôi động và phục hồi mạnh mẽ khi Chính phủ triển khai Chương trình phục hồi kinh tế, nhất là các biện pháp phát triển kết cấu hạ tầng, thị trường bất động sản cùng việc hoàn thiện các quy định pháp lý có liên quan cũng như thực hiện mở cửa nền kinh tế, thị trường bất động sản lại tiếp tục rơi vào trạng thái "đóng băng" giao dịch. Một trong những nguyên nhân là do 70% nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng bị tác động với chính sách thắt chặt tín dụng; các doanh nghiệp cũng bị cắt đi "nguồn sữa mẹ" là vốn ngân hàng khi việc tiếp cận tín dụng trở nên khó khăn hơn.

Theo các chuyên gia, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, tuy nhiên, hiện nay, khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này dựa vào vốn vay ngân hàng và 90% doanh nghiệp vẫn trông đợi vào nguồn vốn này. Trong khi đó, ở nhiều nước trên thế giới, thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh) đã phát triển mạnh và cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn với mức lãi suất thấp hơn tín dụng thương mại cho các doanh nghiệp.

"Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng lại là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu.

Để phát triển một dự án bất động sản các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng làm thị trường khó khăn hơn”, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho hay.

Do phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng nên từ năm 2019, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện các biện pháp siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay bắt đầu được đẩy lên ở mức cao 11 - 12%/năm; nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%…, các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn.

Để có thể tồn tại và phát triển, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển từ trạng thái bị động, dựa vào vốn ngân hàng sang chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới. Trong đó, việc huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp được đẩy mạnh. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30 - 35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư trên thị trường đang bị lung lay, bất ổn định từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp. Động thái có phần siết chặt hơn hoạt động phát hành trái phiếu của cơ quan quản lý đã khiến “cửa” huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản càng thu hẹp lại. Thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, 11 tháng đầu năm 2022 chỉ có 420 đợt phát hành riêng lẻ trị giá xấp xỉ 242.865 tỷ đồng, giảm tới 56% so với cùng kỳ năm trước.

Cả hai nguồn vốn chủ lực là vốn tiền tệ và vốn huy động từ thị trường trái phiếu đều bị chững lại khiến con đường tìm vốn để đầu tư, phát triển của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên chật vật.

“Nguồn cung cấp tài chính cho thị trường bị cạn. Nguồn vốn tín dụng bị ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hơn. Nguồn vốn huy động thông qua thị trường trái phiếu gần như bị đóng băng sau khi xảy ra một loạt sự cố, nhiều trường hợp sai phạm đã bị xử lý. Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng thanh khoản sản phẩm”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

"Khó khăn của thị trường đang ngày càng chồng chất hơn vì vừa bị vướng pháp lý, vừa bị chặn đứng dòng vốn. Do đó, thay vì mở rộng các dự án mới, tung hàng ra thị trường, doanh nghiệp lựa chọn hoạt động cầm chừng, chọn phương án đầu tư chậm, không mở rộng đầu tư các dự án mới vì không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu.

Hiện tất cả dự án đều bị đứng pháp lý, không đủ điều kiện bán hàng, viễn cảnh tắc nghẽn dòng tiền, áp lực thiếu vốn đang đè nặng thị trường”, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ với báo chí.

NHỮNG HỆ LỤY KHÓ TRÁNH

Theo các chuyên gia, việc thị trường nhà ở đứng trước tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm, trong khi nguồn cung mới khan hiếm liên tục trong nhiều năm qua đã và đang dẫn đến nhiều hệ lụy. 

GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, hệ lụy nhãn tiền có thể nhìn thấy rõ nhất chính là việc vắng bóng các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, điển hình như nhà ở cho người có nguyện vọng ở ngay, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở giá trung bình... Trong khi đó, những phân khúc đang hiện hữu trên thị trường lại có mức giá nằm ngoài tầm với so với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

"Trên hành trình hiện thực hóa giấc mơ an cư, người lao động thu nhập trung bình đã và đang phải đối diện với nhiều bất lợi trước mắt, cơ hội tiếp cận nhà ở cũng ngày càng trở nên hạn hẹp", ông Cường nhấn mạnh.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù lực cầu vẫn duy trì mạnh nhưng thị trường hiện tại có tỷ lệ hấp thụ không cao là do sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao.

“Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu nên giá cả đã tăng mạnh. So với năm 2021, thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt, căn hộ ở tầm 25 triệu đồng/m2 hiện nay đã không còn tìm thấy trên thị trường” - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Theo khảo sát của Reatimes, nhiều dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội trong khoảng 2 năm qua dù thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tăng chóng mặt. Có thể thấy, chính thực trạng khan hiếm nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực đã đẩy giá mặt bằng chung của cả những phân khúc khác tăng theo, kể cả những căn hộ ở tầm trung cao cấp.

Đơn cử như dự án căn hộ hạng sang Epic Tower có địa chỉ tại số 19 đường Duy Tân, Dịch Vọng, Cầu Giấy, đây là dự án hướng đến phân khúc người mua trung và cao cấp. Thời điểm tháng 9/2022, giá thấp nhất cho 1 căn hộ có 2 phòng ngủ là 5 tỷ đồng, trong khi đối với căn hộ có 3 phòng ngủ là 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến tháng 2/2023, giá mặt bằng chung của các căn hộ tại đây đã lên đến 55,5 - 87,9 triệu đồng/m2, tức 5,8 - 10,6 tỷ đồng/căn. Điều đó có nghĩa chỉ trong vòng 5 tháng, một căn hộ có 2 phòng ngủ đã tăng 0,8 - 3 tỷ đồng; trong khi một căn hộ có 3 phòng ngủ đã tăng 1 - 3,6 tỷ đồng.

Hay như chung cư T&T Capella Phạm Ngọc Thạch (phường Kim Liên, quận Đống Đa). Đây là dự án cao cấp nội thành hiếm hoi còn sót lại, được đặt tại nơi tập trung dân cư đông đúc, là trung tâm giao thương sầm uất bậc nhất Thủ đô nên giá cả cũng ở ngưỡng cao so với nhiều dự án khác. 

Giá căn hộ ở đây hiện nay dao động từ 64,9 - 83,6 triệu đồng/m2 cho một căn rộng khoảng 70m2, tức 4,5 - 5,9 tỷ đồng/căn. Cá biệt, đối với những căn diện tích lớn, lên đến 113m2 thì giá thành có thể lên đến gần 8 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, ở thời điểm tháng 2/2022, giá căn hộ tại đây dao động từ 55 - 80 triệu đồng/m2, tức 3,5 - 6,3 tỷ đồng/căn. Vậy là trong khoảng 1 năm, giá bán ở đây đã tăng khoảng 3,6 - 10 triệu đồng/m2, tức 1 - 1,7 tỷ đồng/căn.

Một cái tên khác là Sunshine Green Iconic, có địa chỉ tại khu đô thị Phúc Đồng, quận Long Biên. Dự án này được khởi công từ cuối năm 2020 và dự kiến sẽ bàn giao căn hộ trong năm 2023. Theo tìm hiểu, giá bán sơ cấp ban đầu được chủ đầu tư đưa ra từ năm 2021 là 39 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện tại, giá bán ở đây dao động từ 40 - 57 triệu đồng/m2, tức khoảng 2,4 - 6 tỷ đồng/căn. Cá biệt có căn "hoa hậu" rộng tới 170m2 hiện được rao bán ở mức 47,6 triệu đồng/m2, tức 8 tỷ đồng. Như vậy, chỉ sau khoảng 2 năm, giá bán ở đây đã tăng khoảng 1 - 12 triệu đồng/m2.  

Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của đại bộ phận người dân lao động khi giá nhà của những phân khúc sẵn hàng thì tăng cao chóng mặt, trong khi các phân khúc vừa túi tiền thì "mất tăm hơi". Nhiều người có “tiền tỷ trong tay” vẫn gian nan tìm nhà ở những đại đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Có thể thấy, sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường nhà ở hiện nay đang là vấn đề vô cùng cấp bách.

Tuy nhiên, để giải quyết “bài toán” nan giải trên lại không hề đơn giản khi quá trình gia tăng nguồn cung phải cần nhiều thời gian. Lý do là bởi về mặt lâu dài, nguồn cung bất động sản khó có thể ngay lập tức ở thời điểm sau khi mở cửa hay thay đổi pháp lý mà cần phải trải qua nhiều giai đoạn từ khi chuẩn bị đầu tư, phê duyệt cho đến quá trình thực thi xây dựng. Do đó, hoàn toàn có thể trễ từ 2 - 3 năm, thậm chí nhiều năm hơn nữa.

Nhìn nhận về tính ảnh hưởng lâu dài của hệ lụy này, GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích: “Đến một thời điểm mọi yếu tố như khả năng thanh khoản, nguồn lực, nhu cầu thị trường đều tăng lên, nền kinh tế sẽ hồi phục mạnh hơn, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá hơn so với thế giới và thu hút đầu tư rất mạnh. Chắc chắn khi đó, nhu cầu về bất động sản, nhu cầu về đô thị hóa ở Việt Nam cũng sẽ tăng nhanh. Nếu lúc ấy nguồn cung không kịp sẽ dẫn đến nguy cơ xảy ra các cơn sốt bất động sản”.

Và trên thực tế, nguy cơ mà ông Cường nhắc đến đã từng xảy ra. Nhìn lại đầu năm 2022, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế sau 2 năm chịu sự hoành hành của đại dịch Covid-19, tình trạng “sốt nóng” bất động sản đã diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước chứ không đơn thuần chỉ dừng lại ở các thành phố lớn. Sự "bùng nổ" của nhu cầu đầu tư hậu đại dịch trong khi nguồn cung khan hiếm trong một thời gian dài và tình trạng cơ cấu sản phẩm trên thị trường mất cân đối - thừa các sản phẩm biệt thự, nhà ở cao cấp... trong khi đó lại thiếu vắng trầm trọng phân khúc đáp ứng nhu cầu thực đã khiến các nhà đầu tư "tìm mọi ngóc ngách" để khuấy động cơn sốt bất động sản. Kể cả những vùng nông thôn xa xôi, chưa có thông tin mới về quy hoạch, hạ tầng cũng sốt nóng, giá đất bị đẩy lên cao.

Theo đó, ở khu vực phía Bắc, đầu quý I/2022, giá đất ở nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh... liên tục tăng mạnh, có nơi gấp 3 - 5 lần, thậm chí đến 10 lần. Ở khu vực miền Trung, đầu tháng 4/2022, một nhà đầu tư ở huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An đã đấu giá thành công lô đất rộng 170,5m2 với số tiền kỷ lục, gần 6,2 tỷ đồng, tức hơn 36 triệu đồng/m2. Được biết, mức giá này cao hơn giá khởi điểm tới 3,41 tỷ đồng.

Trong khi đó, ở khu vực phía Nam, quay lại khoảng cuối tháng 2, đầu tháng 3/2022, hẳn nhiều người vẫn chưa thể quên trên mạng xã hội liên tục xôn xao những video ghi lại cảnh lãnh đạo và nhân viên công ty bất động sản dàn cảnh hỗn loạn, bát nháo để chốt giá đất nền, tạo cơn “sốt đất” ở Bình Phước, Quảng Trị… hay cảnh tượng người dân xếp hàng xuyên đêm, chen lấn, xô đẩy để làm hồ sơ giải quyết thủ tục đất đai tại Khánh Hòa, Bình Phước…

Các cơn sốt ảo gia tăng, thị trường nhiễu loạn đã dẫn đến "hệ lụy con" là  dòng tiền và nguồn lực của nhà đầu tư dễ bị hút vào các dự án, sản phẩm trong quá trình mua đi bán lại và đẩy giá lên cao. Các dự án ma, biệt thự bỏ hoang xuất hiện nhiều hơn nhưng lại là công cụ kiếm chác của giới đầu cơ. Bởi thực tế, các dự án này chỉ bớt hoang lạnh và "sống dậy" khi được "tung chiêu" tạo sốt ảo. Còn sau khi cơn sốt qua đi, mọi thứ lại trở về đúng trạng thái của nó: Cỏ dại mọc đầy, nhà cửa xuống cấp trầm trọng, khu đô thị trở nên nhếch nhác hơn khi không có người ở...

“Nguy hiểm hơn là có thể xảy ra tình trạng mua bán không chính thống ở một số dự án, khu vực. Giống như mấy năm qua, chúng ta nhìn thấy rất nhiều những sản phẩm lừa đảo, những dự án ma xuất hiện khi các cơn sốt bất động sản diễn ra. Đây là điều bất ổn không hề tốt với thị trường chung”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh thêm.

Sau khi cơn sốt qua đi, mọi thứ lại trở về đúng trạng thái của nó: Cỏ dại mọc đầy, nhà cửa xuống cấp trầm trọng, khu đô thị trở nên nhếch nhác hơn khi không có người ở... (Ảnh minh họa: Nguyên Hà - Nguyễn Lạc)

Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. 

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, vai trò cơ bản của thị trường bất động sản chính là những đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghệ chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống, tài chính - ngân hàng... Những giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế luôn luôn gắn với quá trình đầu tư, xây dựng và phát triển. Do đó, hiển nhiên nếu thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng và xoáy sâu thêm những hệ lụy từ nguy cơ khủng hoảng thiếu nguồn cung sẽ kìm hãm sự hồi phục của hàng loạt ngành kinh tế kèm theo. 

Ngay lúc này, cả người mua thực, nhà đầu tư lẫn các doanh nghiệp đều kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, việc hồi phục và phát triển có thành công hay không phụ thuộc phần lớn vào việc khơi thông nguồn vốn và sự tháo gỡ từ phía Chính phủ và các bộ ngành liên quan.

Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, gói kích cầu kinh tế được thực hiện hiệu quả, nhiều chương trình ưu đãi về thuế, hỗ trợ vốn được triển khai… chắc chắn sẽ là cơ sở và động lực lớn giúp doanh nghiệp bất động sản khởi sắc. Song những yếu tố nói trên không được thực hiện, doanh nghiệp bất động sản cũng như lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục trì trệ, nguồn lực đất đai không được khơi thông, dự án ách tắc, doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ “chết trên đống tài sản”. Vậy nhưng cụ thể, cần phải có những giải pháp và hành động như thế nào để cân đối lại cơ cấu sản phẩm hàng hóa, bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở của những phân khúc vừa túi tiền với đại đa số người dân hiện nay?

Đón đọc bài 3: Giải tỏa “cơn khát” nguồn cung trên thị trường nhà ở!