Tồn kho cao, giá bất động sản vẫn khó giảm
Chia sẻ tại tọa đàm "Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới", bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills khẳng định, dù khó bán được hàng, chủ đầu tư các dự án bất động sản vẫn sẵn sàng "ôm hàng" chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá.
Phân tích cụ thể, bà Hoàng Minh Nguyệt cho biết, trong năm 2022 khi nhiều phân khúc bất động sản đã hồi phục trở lại sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thì phân khúc nhà ở vẫn trong tình trạng ảm đạm kéo dài.
Nguyên nhân là do hầu hết các doanh nghiệp phát triển nhà ở đều không tiếp cận được vốn vay ngân hàng, đồng thời cũng không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp khi nhà đầu tư cá nhân chỉ cần nghe đến "trái phiếu" là đã cảm thấy e ngại. Trong khi đó, đây lại là hai dòng vốn chủ đạo cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp phát triển nhà ở nói riêng.
Không chỉ khó khăn về dòng vốn, bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích thêm, trong những năm gần đây, chi phí đất đai, đặc biệt là đất đấu giá ở cả Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đều bị đẩy lên cao, cùng với đó, giá vật liệu xây dựng cũng tăng. Đặc biệt, quá trình giải quyết pháp lý của các dự án bất động sản bị kéo dài, từ bước được chấp nhận chủ trương đầu tư cho đến khi có được giấy phép xây dựng có thể mất từ 2 - 3 năm. Tất cả những điều này đã dẫn đến chi phí vốn cho mỗi dự án nhà ở đội lên. Lúc này, nhà đầu tư chỉ còn một kênh duy nhất để bù đắp là tăng giá bán. Đó là lý do nếu không thể bán được, chủ đầu tư bất động sản vẫn sẵn sàng ôm hàng chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá.
"Có thể thấy, rất nhiều dự án mặc dù có tốc độ bán hàng rất chậm, giao dịch khó khăn nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá bán. Bởi vì, nếu bán hết, chủ đầu tư sẽ không còn gì. Vậy thì tại sao họ phải giảm giá trong khi đây có thể là nguồn thu cuối cùng của họ?", đại diện Savills nhấn mạnh.
Theo khảo sát của phóng viên, tại Hà Nội, giá bán nhà ở, căn hộ được chào bán trong quý IV/2022 và tháng 1/2023 đang ở mức cao khoảng 50 triệu/m2. Thậm chí, có nhiều dự án gần khu vực ngoại thành nhưng vẫn có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Ví dụ như Khu đô thị An Lạc Green Symphony (huyện Hoài Đức) có giá mở bán là 50 triệu đồng/m2; Dự án Trinity Tower (quận Nam Từ Liêm) có giá 38 - 47 triệu đồng/m2; Dự án Khai Sơn City (quận Long Biên) có giá 43 - 53 triệu đồng/m2; Hà Nội Melody Residences (quận Hoàng Mai) có giá bán 40 - 45 triệu đồng/m2 hay Epic Tower (quận Cầu Giấy) có giá bán 75 - 87 triệu đồng/m2…
Nhà đầu tư nên "thắt dây an toàn" nhưng không bỏ lỡ cơ hội
Trước nghịch lý giá bất động sản không giảm dù hàng tồn kho cao cùng những biến động có khả năng xảy ra trong năm 2023, nhiều người đặt ra câu hỏi: Nên hay không nên đầu tư bất động sản thời điểm này?
Trả lời vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - bất động sản cho biết, năm 2023 được đánh giá là một năm đầy biến động của giới đầu tư khi đại dịch Covid-19 chưa hoàn toàn biến mất, lạm phát tăng cao, xung đột địa chính trị ở nhiều khu vực, các ngân hàng Trung ương lớn tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ để đối phó lạm phát... Những yếu tố này khiến các kênh đầu tư trên thị trường tài chính, bất động sản bấp bênh, khó lường, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Ở thị trường trong nước, ngoài chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô, các nhà đầu tư còn gặp khó khăn, rủi ro liên quan đến pháp lý và thông tin trên thị trường còn thiếu minh bạch, nhiều sự chồng chéo.
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng nhấn mạnh, nhìn từ một góc độ khác, trong bối cảnh mới, môi trường mới, đi liền với thách thức luôn luôn có cơ hội. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải tìm cách thích nghi, nghiên cứu, chọn lọc và nắm bắt được.
"Năm nay không phải là năm để các nhà đầu tư mở rộng và phiêu lưu mạo hiểm mà là năm cần đánh giá lại các danh mục đầu tư, sản phẩm đầu tư. Lời khuyên cho các nhà đầu tư là nên "Fasten seat belts" - "thắt dây an toàn" để bảo toàn tài sản, hạn chế rủi ro. Tất nhiên, cũng cần phải biết cách "thắt dây an toàn" như thế nào để vừa đảm bảo hiệu quả vừa không bỏ lỡ cơ hội", TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.
Theo ông Hiếu, nếu "thắt dây" quá chặt, nhà đầu tư có thể đánh mất cơ hội, thậm chí là chết ngộp. Do đó, việc "thắt dây an toàn" hay chính là quản lý rủi ro của các nhà đầu tư phải được thực hiện một cách phù hợp.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bất động sản hay các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, trái phiếu vẫn luôn có những cơ hội cho các nhà đầu tư. Bởi người Việt có một tinh thần vượt khó rất mạnh mẽ, có một niềm tin vô cùng kiên cường. Và khi còn niềm tin, thị trường còn cơ hội để hồi phục và phát triển.
Bà Hoàng Nguyệt Minh cũng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất đáng để các nhà đầu tư quan tâm và "xuống tiền". Thậm chí, thời điểm hiện tại còn xuất hiện nhiều lợi thế với nhà đầu tư.
Cụ thể, khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc, giá các dự án bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh về thực tế thay vì bị thổi một cách phi thực tế giống như câu chuyện cách đây 2 năm sẽ là cơ hội tốt dành cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền với mong muốn đầu tư dài hạn. Khi có cái nhìn đầu tư xa từ 3 - 5 năm hay thậm chí 7 năm, bất động sản luôn là một kênh đầu tư ổn định và có mức độ tăng trưởng lành mạnh trong tất cả các phân khúc.
"Không có lý do gì khi thị trường được thanh lọc, các dự án đang hướng về đáp ứng nhu cầu thực, giá bán thổi ảo, nhà đầu tư lại không xuống tiền. Đặc biệt, bất động sản là tài sản luôn tăng giá theo thời gian", bà Minh nói.
Đưa ra lý do cho quan điểm vẫn nên đầu tư vào bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Quan Đức Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty Quỹ A+ cho biết, trung bình có khoảng 300.000 dân di cư vào Hà Nội và 1,1 triệu dân di cư vào TP.HCM mỗi năm. Những con số này cho thấy, đến một thời điểm, nguồn cung về bất động sản sẽ cạn nhưng nguồn cầu là vô tận. Tức có nghĩa, bất động sản sẽ luôn luôn tăng giá trong tương lai.
Vì vậy, theo ông Hoàng, trong đầu tư, thời điểm là yếu tố quan trọng hơn việc lựa chọn sản phẩm nào, dự án nào hay phân khúc nào./.
