Mòn mỏi chờ pháp lý
Tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... đã khiến thị trường condotel tại Việt Nam ẩn chứa nhiều rủi ro, gây ra nhiều lo ngại cho nhà đầu tư. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư, ngoài ra chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, cũng chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ dù số lượng nguồn cung của sản phẩm nghỉ dưỡng này đã lên tới hàng chục nghìn căn.
Cũng bởi vậy, từ một loại hình nhiều tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư nhất nhì trên thị trường, từng có giai đoạn phát triển rầm rộ, thị trường condotel đã phải chứng kiến những “nhịp chững” không nhà đầu tư nào mong muốn. Nhiều thị trường trọng điểm đã không còn sức hấp dẫn, số lượng dự án sụt giảm nhanh chóng, các doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn, nhà đầu tư mắc kẹt, nguy cơ “vỡ trận” rất cao.
Theo phản ánh, kiến nghị của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, không chỉ các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình kinh doanh các bất động sản du lịch mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cũng rất lúng túng trong quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản du lịch. Đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các khách hàng nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch do chưa có pháp luật cụ thể hướng dẫn.
Nhằm tháo gỡ vướng mắc vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức các chương trình hội thảo, hội nghị tập trung các kiến nghị của doanh nghiệp, ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học để kiến nghị lên cơ quan quản lý nhà nước, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam thực hiện nhiều tuyến bài phản ánh tình hình thị trường, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận thấy việc ban hành văn bản quy định cụ thể về những nội dung nêu trên có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm khắc phục hạn chế, bất cập của quy định hiện hành về sử dụng đất, góp phần tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh trong thời gian tới.
Ghi nhận các ý kiến đó, mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thời hạn 50-70 năm. Đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện.
Đánh giá về động thái mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc đưa ra những hướng dẫn, góp phần “khoác áo” pháp lý cho condotel, chuyên gia kinh tế - tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh:
Vấn đề có thể giải quyết một cách đơn giản và nhanh chóng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp nhưng chúng ta đã phải chờ đợi trong một thời gian dài, khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư mệt mỏi và làm cho phân khúc bất động sản này mất đi nhiều cơ hội phát triển.
“Việc ban hành văn bản hướng dẫn này đáng ra phải làm từ lâu. Bởi nếu nhìn vào những thông tin hướng dẫn được đưa ra từ các văn bản pháp luật đã có thì rõ ràng cơ sở pháp lý cho condotel về cơ bản đã đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Do vậy hoàn toàn có đủ cơ sở để công nhận quyền sử dụng đất của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tùy vào chế độ sử dụng đất. Vấn đề có thể giải quyết một cách đơn giản và nhanh chóng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp nhưng chúng ta đã phải chờ đợi trong một thời gian dài, khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư mệt mỏi và làm cho phân khúc bất động sản này mất đi nhiều cơ hội phát triển. Có lẽ, trong câu chuyện này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần xem xét rút kinh nghiệm cần phải cụ thể, kịp thời trong công tác quản lý”.
Bất động sản du lịch kỳ vọng “lên hương”
Dẫu vậy, bỏ qua sự muộn màng của Bộ Tài nguyên và Môi trường, vị chuyên gia này cho rằng, việc ban hành văn bản hướng dẫn, xác định chế độ, thời hạn sử dụng đất, tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các chủ sở hữu căn hộ du lịch trong bối cảnh thị trường này đang rơi vào tình trạng ảm đạm, khó khăn là một động thái tích cực, để hoàn toàn có thể kỳ vọng về bức tranh tươi sáng của phân khúc này trong thời gian tới.
“Một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho condotel, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án.
Rõ ràng, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, mạnh dạn rót vốn, do đó lượng giao dịch sẽ tăng. Dựa trên cơ sở đó, các chủ đầu tư có thể tính toán một cách đầy đủ và cụ thể để xem xét quá trình, kế hoạch đầu tư phù hợp.
Cũng hy vọng rằng sau khi có văn bản này, các hoạt động của lĩnh vực đầu tư condotel nói riêng cũng như các dịch vụ lưu trú du lịch khác sẽ phát triển một cách mạnh mẽ và từ đó sẽ thúc đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bứt phá trong thời gian tới, xứng tầm với những tiềm năng, thu hút được dòng khách chất lượng cao”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nói thêm.
Theo dự báo của ngành du lịch, đến năm 2020, cả nước sẽ có 650.000 - 700.000 buồng lưu trú du lịch; năm 2025 cần có 950.000 - 1.050.000 buồng và đến năm 2030 cần có 1.300.000 - 1.450.000 buồng; tốc độ tăng trưởng bình quân 8,2 - 8,5% đến 2020; 7,8 - 8,0% giai đoạn 2020 - 2025 và 7 - 7,5% giai đoạn 2025 - 2030.
Dự báo đến năm 2020, Việt Nam đón 21 triệu lượt khách quốc tế, đến 2025 đón 32 triệu lượt và đến 2030 sẽ đón 47 triệu lượt, tăng trưởng bình quân cả giai đoạn 9 - 11%/năm.
Những con số trên cho thấy trong thời gian tới, với xu hướng dòng khách tiếp tục gia tăng, đặc biệt dòng khách chất lượng cao, thì nhu cầu về cơ sở lưu trú gắn với nghỉ dưỡng sẽ là chất xúc tác để phát triển loại hình bất động sản condotel. Ngược lại, sự xuất hiện của condotel - được coi như một sản phẩm giúp duy trì sự tăng trưởng bền vững của ngành du lịch cũng như mang lại lợi nhuận vượt trội đồng thời tạo tính ổn định cho các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, condotel là sản phẩm được giới đầu tư đón nhận, và sẵn sàng “rút hầu bao” bởi tính ưu việt mà loại hình bất động sản này mang lại như đa chức năng, nằm trong quần thể có dịch vụ trọn gói, có khả năng khai thác kinh doanh, thương mại mang lại tiềm năng sinh lời lớn trong suốt vòng đời sản phẩm. Với diện tích vừa phải, chi phí đầu tư của các bất động sản không gắn liền với đất này không quá lớn và phù hợp với đại đa số các nhà đầu tư.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, về bản chất, condotel là một hình thức huy động vốn rất tốt mà các nước đã làm, đem lại lợi ích rất lớn, tốt cho thị trường:
“Bản chất của condotel là rất tốt, nó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. Đây là một kênh huy động vốn đầu tư xã hội, tạo ra giá trị gia tăng dòng tiền, biến những đồng tiền “nằm chết” trong góc tủ trở thành đồng tiền đầu tư mang lại hiệu quả. Việc huy động vốn này hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014”.
Do vậy, các chuyên gia cũng nhận định rằng, sau khi được luật hóa chặt chẽ, tạo tiền đề, chỗ dựa vững chắc cho condotel thì thời gian tới các sản phẩm bất động sản hai trong một như thế này sẽ hoàn toàn do thị trường quyết định giá trị. Bên cạnh đó, cùng với những ưu thế, tiềm năng sinh lời vượt trội vốn có, condotel chắc chắn sẽ được nâng lên một mặt bằng mới, chứ không chỉ ở mức như hiện nay.
“Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào loại hình này”, ông Thịnh nói.
