Theo Tờ trình của Chính phủ, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. Trên cơ sở việc đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt; cơ cấu lại thị trường bất động sản; sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối cung cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Dự án luật được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Việc xây dựng dự án luật bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo Đại biểu Đỗ Đức Hiển (đoàn TP.HCM), dự thảo luật cần phải bổ sung các quy định cụ thể về định giá các công trình bất động sản dở dang, giá chuyển nhượng và việc quy định các vấn đề liên quan tới chuyển nhượng.
"Nếu chúng ta không xác định rõ cơ chế chuyển nhượng theo giá nào, cạnh tranh như thế nào sẽ rất khó cho các doanh nghiệp đang có những dự án bất động sản dở dang. Nếu có quy định, cơ chế như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều dự án", ông Hiển nói.
Cho ý kiến góp ý hoàn thiện dự thảo luật, Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân (đoàn TP.HCM) cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có mối liên quan mật thiết với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, nếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua trước sẽ rất thuận lợi, để làm cơ sở tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đối với các công trình hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng, dự thảo luật cần phải định nghĩa nội dung này cụ thể và rõ ràng hơn: "Dự án nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và thậm chí chúng ta chỉ mới thấy được bản vẽ bước đầu, việc mua bán, chuyển giao tiền liên quan đến các công trình này trong thực tế đã xảy ra những tình huống tranh chấp như giao nhà trễ theo hợp đồng, giao nhà không đúng chất lượng cam kết, nhà không đảm bảo hạ tầng văn hóa, xã hội đúng như bản vẽ thiết kế quy hoạch… Trong các trường hợp này luôn rơi vào tình huống là đơn vị chủ đầu tư sai, có những trường hợp đã gây nên sự bức xúc cho người dân. Do vậy, dự thảo luật cần phải quy định một cách chi tiết và cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư, chủ đầu tư, kể cả cơ quan quản lý nhà nước cấp phép xây dựng đối với các công trình này, cần phải quan tâm nhiều đến việc bảo vệ người yếu thế, tức là phía người mua nhà".
Đồng quan điểm, Đại biểu Trương Trọng Nghĩa cũng nêu quan điểm, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm trên tinh thần bảo vệ người tiêu dùng.
"Người kinh doanh bất động sản luôn muốn làm sao huy động vốn càng sớm càng tốt. trong khi nhà ở hình thành trong tương lai thì chưa được nghiệm thu. Do vậy, những nhà ở này không thể đem ra bán được. Dự thảo luật cần phải có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải công khai và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác thông tin về các dự án", ông Nghĩa nêu.
Ngoài ra, các đại biểu cũng đề nghị dự thảo luật cụ thể hơn đối với các hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời có những chế tài đối với những hành vi này trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tiếp tục rà soát, chỉnh lý Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thống nhất về khái niệm và theo nguyên tắc những nội dung về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản thì quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản; các luật khác có liên quan.
Làm rõ vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Tại khoản 5 Điều 8 của dự thảo Luật có quy định: Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. Cùng với đó, tại chương 9 của dự thảo Luật, từ Điều 83 đến Điều 86, có quy định về: Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; Các trường hợp cần thiết đề xuất việc điều tiết thị trường bất động sản; Thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
Theo Tờ trình của Chính phủ, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về điều tiết thị trường bất động sản là nội dung mới được quy định nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng". Bên cạnh đó, dự thảo có điều chỉnh, bổ sung quy định về nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm của các cơ quan trung ương và địa phương.
Cho ý kiến về vấn đề này, Đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) cho rằng, tờ trình của Chính phủ chưa làm rõ sự cần thiết của việc có những quy định mang tính chất dẫn dắt, định hướng, bảo đảm vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
"Có những thời điểm khủng hoảng liên quan đến thị trường bất động sản có phần nguyên do sự dẫn dắt của Nhà nước chưa rõ ràng. Thị trường bất động sản hiện nay sa vào phân khúc cao cấp bởi lợi nhuận thu được của nhà đầu tư, nhà phân phối và đầu cơ cá nhân lớn khiến giá bất động sản lên cao. Thị trường phát triển quá nóng, mật độ nhà cao cấp nhiều trong khi số lượng người thực sự cần không nhiều. Mặt khác giá trị tài sản lại lớn, dòng tiền của xã hội đổ nhiều vào đây. Trong khi đó nhà ở bình dân, nhà cho công nhân, người có thu nhập thấp nhu cầu rất cao thì lại không được đầu tư nhiều, như vậy ở đây thiếu sự điều tiết của chính sách vĩ mô", đại biểu Lê Thanh Vân chỉ rõ.
Cùng quan điểm trên, Đại biểu Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau) cho rằng, quy định của dự thảo luật về việc Nhà nước điều tiết khi có biến động là chưa đủ mạnh, đồng thời nêu dẫn chứng ở một số quốc gia khác như Trung Quốc hiện dư thừa hơn 30 triệu ngôi nhà chưa bán được, hoặc có những căn nhà đã bán nhưng không có người ở… gây lãng phí. Vì vậy, cần có quy định về việc điều tiết của Nhà nước một cách tốt hơn và sớm hơn bởi nếu chỉ điều tiết khi thị trường có biến động là sẽ không kịp.
"Cần các quy định về phương pháp điều tiết của Nhà nước như có chính sách về thuế nhằm hạn chế tính trạng đầu cơ nhà ở, hay quy đinh về thủ tục hành chính để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lâu dài", đại biểu Minh đề nghị và cho biết thêm, khi thảo luận về dự án Luật Nhà ở, các đại biểu quan tâm đến phát triển nhà ở xã hội, trong trường hợp Nhà nước có sự điều tiết tốt thì chỉ những người có nhu cầu thực sự mới mua nhà ở xã hội và sẽ không còn cảnh người không có nhu cầu nhưng vẫn mua để đầu cơ, mua bán sang tay, mua đi bán lại.
Nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội đều cho rằng thời gian qua thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, phân khúc nhà ở giá rẻ, thu nhập thấp ít được quan tâm trong khi lượng căn hộ cao cấp, biệt thự thì quá nhiều... đề nghị đối với việc Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường mất cân đối cung cầu thì cần làm rõ khi nào mất cân đối, phạm vi mất cân đối, giai đoạn mất cân đối và chênh lệch ở mức nào thì được xác định là mất cân đối của thị trường để có biện pháp can thiệp kịp thời.
Tham gia thảo luận, Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (đoàn Lạng Sơn) cho rằng, các tài liệu trong hồ sơ được chuẩn bị công phu, bảo đảm yêu cầu theo quy định tại Điều 64 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, tuy nhiên một số văn bản kèm theo Hồ sơ dự án Luật như: Báo cáo đánh giá tác động chính sách mới đưa ra các giả thuyết mang tính định tính, thuyết minh còn chung chung, thiếu dẫn chứng thuyết phục Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (2014) cơ bản tập trung vào các hạn chế, khó khăn và vướng mắc; chưa làm nổi bật được các mặt được trong quá trình thi hành; Báo cáo rà soát các quy định của pháp luật hiện hành còn khá đơn giản và chưa thật sự chi tiết mặc dù trên thực tế có khá nhiều vướng mắc, xung đột, thiếu thống nhất;...
Về điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản trên cơ sở tham khảo thêm kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này.
"Các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo luật còn chung chung, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung... Việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế, cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản", đại biểu Nghĩa nêu quan điểm.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung như sau: Bổ sung các khái niệm mới; Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản; công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; các hành vi bị cấm; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong phạm vi điều chỉnh của Luật; Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản;...
Tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện, các đại biểu cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm: Thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành có nguyên nhân do các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chưa phù hợp; bổ sung quy định để điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn; luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh;... Đồng thời, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, các đại biểu cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục rà soát dự thảo Luật, đối chiếu với các dự thảo Luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bám sát định hướng chính sách chung, không tạo ra rào cản về chính sách đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
