Tại tờ trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn. Theo đó, dự thảo Luật quy định hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Quy định này, theo Chính phủ, nhằm ngăn ngừa hệ lụy hình thành các dự án ma, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng và tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án bất động sản đưa vào giao dịch, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản do chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí, và tính vào giá và người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch.
Với dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư đủ năng lực, uy tín thì giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. “Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường”, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế nêu.
Thực tế, theo tổng kết thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để lách luật dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian, nhưng thực chất là sàn đã mua bất động sản của chủ đầu tư, tạo điều kiện cho cả người dân và doanh nghiệp có cơ hội trốn thuế. Mặt khác, tình trạng các sàn giao dịch ôm hàng, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo, ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản diễn ra phổ biến.
Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề xuất không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn. Đồng thời, Chính phủ cần đưa ra quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Cơ quan này cũng góp ý bổ sung quy định việc sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia.
Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã dành một chương riêng về các quy định điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Uỷ ban Kinh tế nhận thấy các nội dung tại dự Luật còn chung chung, không có nội hàm chính sách cụ thể, mang tính tình thế.
Cơ quan thẩm tra lưu ý các quy định điều tiết đưa ra cần theo hướng bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc này để cơ cấu lại thị trường, nguồn cung bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, đáp ứng đúng nhu cầu thị trường và hạn chế đầu cơ, giảm thiểu nguy cơ tăng trưởng nóng, mất cân đối cung - cầu.
Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Tuy nhiên điểm mới này chưa được đề cập trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật. Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo bổ sung các nội dung này để Quốc hội có đủ cơ sở xem xét./.
Thảo luận tại tổ dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản chiều ngày 19/6, nhiều đại biểu Quốc hội chưa nhất trí với quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn (Đoàn Bến Tre) đề nghị giao dịch qua sàn chỉ nền là một trong các phương thức, không quy định đây là kênh duy nhất để giao dịch bất động sản. Theo ông, sàn giao dịch bất động sản là một trong những phương thức tiến bộ để giao dịch mua, bán, cho thuê nhà. Nhưng nếu dự thảo quy định đây là kênh duy nhất để mua bán bất động sản, thì sẽ mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp và Bộ luật Dân sự.
Ông Nguyễn Trúc Sơn phân tích, theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được quyền chọn hình thức kinh doanh, tìm kiếm thị trường và sử dụng các cách thức để kinh doanh, tiếp cận khách hàng. Doanh nghiệp cũng có thể mua bán thông qua giao dịch cá nhân, hoặc qua công ty trung gian. Còn Bộ luật Dân sự quy định, chủ thể tham gia giao dịch dân sự là tự nguyện.
Nếu chúng ta muốn kiểm soát để phòng chống tham nhũng trong chuyện mua bán bất động sản thì đó là lĩnh vực công. Không vì cái đó mà chi phối quyền của công dân trong tìm kênh thích hợp để mua bán bất động sản, ông bày tỏ quan điểm.
Còn đại biểu Ngô Trung Thành (Đoàn Đắk Lắk) cho rằng, cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Do đó, đại biểu đề nghị tại dự thảo Luật không nên quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, đại biểu tỉnh Đắk Lắk cũng đề nghị, cần quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Đồng tình, đại biểu Phạm Văn Hoà (Đoàn Đồng Tháp) nói thêm, sàn giao dịch bất động sản trong nhiều trường hợp còn là sân sau của chủ đầu tư. Quan điểm của đại biểu là tất cả các giao dịch đều phải qua công chứng, chứng thực, trừ khi 2 bên mua bán đều là tổ chức.
