Phân lô bán nền cả đất rừng
Thời gian gần đây, nhiều môi giới tự giới thiệu là nhân viên thuộc Công ty Cổ phần Ecoe Việt Nam đã đăng tải nhiều thông tin quảng cáo khá hấp dẫn về dự án Long Phát Residence, tọa lạc trên trục Quốc Lộ 51 (xã Long Phước, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai).
Theo giới thiệu, dự án Long Phát Residence có quy mô tổng thể 4,2ha với 205 nền có diện tích 120-150m2, pháp lý hoàn thiện 100% thổ cư, sổ hồng từng lô. Hiện các môi giới chào bán dự án vào khoảng 19-21 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Long Phát Residence được quảng cáo là dự án đầu tư xây dựng mới gồm công trình: nhà ở riêng lẻ, khu cây xanh tập trung với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh gắn kết với các khu vực lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở tại khu vực. Tiện ích dự án Long Phát Residence được đầu tư với khu công viên nội khu và phủ cây xanh toàn bộ hành lang vỉa hè. Đồng thời, cư dân nơi đây còn sở hữu toàn bộ tiện tích ngoại khu của Long Thành như: Trung tâm hành chính Long Thành; chợ Bình Sơn, chợ Long Thành; Vincom Plaza; khu du lịch sinh thái Thác Giang Điền, sân golf Long Thành; Bệnh viện Shing Mark; Amata City, khu công nghệ cao Techno Park Việt Nam – Hàn Quốc…
“Dự án Long Phát Residence Long Thành Đồng Nai được chủ đầu tư dành 1 phần diện tích 2.300m2 cho khu cây xanh và thể dục thể thao, chiếm tỷ lệ 5,7% diện tích lập quy hoạch, được tổ chức 4 lô đất. Xây dựng công viên cây xanh kết hợp các công trình văn hóa - Thể dục thể thao và sân chơi nhóm nhà ở.
Đây là một trong những dự án hưởng trọn địa thế hết sức thuận lợi của xã Phước Bình khi có tới 4 con đường huyết mạch dẫn đến sân bay Long Thành là quốc lộ 51; cao tốc Biên hòa - Vũng Tàu; đường Vành đai vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (vành đai 4); đường ngay Khu công nghiệp Phước Bình đi thẳng tới sân bay. Theo đó, cư dân Long Thành Phát Residence chỉ cần đi theo tuyến Quốc lộ 51 (hiện hữu) sẽ đến sân bay một cách nhanh chóng”, thông tin từ một số bài quảng cáo cho hay.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Reatimes, dự án này có tên chính thức là Khu dân cư Long Phát. Dự án được UBND huyện Long Thành phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 9206 /QĐ-UBND, do Công ty TNHH Sản Xuất Thương mại Dịch vụ Linh Long Phát làm chủ đầu tư.
Dự án có tổng diện tích đất ở là 25.715m, chiếm tỷ lệ 64,1% diện tích lập quy hoạch. Dự án Long Phát Residence được phân thành 205 lô đất, với loại hình nhà ở là nhà liên kế có diện tích tối thiểu 120m2 (6m x 20m). Mật độ xây dựng tối đa là 78%, tầng cao xây dựng tối đa 04 tầng.
Diện tích đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật là 12.099m2, chiếm tỷ lệ 30,2% diện tích lập quy hoạch. Trong đó, đất giao thông với diện tích là 12.003m2. Đất xây dựng trạm xử lý nước thải với diện tích là 96m2.
Điều đáng nói, mặc dù đã được phê duyệt bản quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng dự án vẫn chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trên các sổ đất vẫn thể hiện mục đích sử dụng là đất rừng sản xuất, chưa phải là đất ở. Môi giới cho biết, hiện phía Công ty Linh Long Phát đang tiến hành xin chuyển đổi mục đích sử dụng và chờ cấp giấy phép xây dựng hạ tầng để triển khai dự án.
Đất rừng phải đấu thầu để chọn chủ đầu tư
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, bao gồm: phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Ngoài ra, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Đối với dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
Như vậy, dự án Long Phát Residence mới chỉ được duyệt quy hoạch 1/500, còn các điều kiện khác chưa hoàn thành nên nếu đưa vào giao dịch thì thuộc diện “bán lúa non”. Nếu dự án hoàn thành đúng tiến độ thì khách hàng không gặp rủi ro, tuy nhiên trong trường hợp dự án gặp những vướng mắc thì khách hàng cũng bị kéo theo những hệ lụy.
“Trong trường hợp này, đất dự án là đất rừng thì phải đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Về cơ bản, đất rừng vốn không được phép chuyển nhượng. Nếu người dân có đất thì chỉ được bán cây trên đất rừng. Ở đây người mua tài sản là đất rừng nhưng vẫn được xem như đã có luôn đất. Do đó, khi công ty xin làm dự án, phía chính quyền lại mặc định như công ty đã có quyền sử dụng đất và cho đăng ký dự án theo Luật Đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất là không phù hợp”, Luật sư Phượng nói.
Công ty Cổ phần Ecoe Việt Nam là ai mà dám phân lô bán nền trên đất rừng? Uy tín năng lực của chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án Long Phát Residence như thế nào? Cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai nói gì về việc huy động vốn trái phép tại dự án này? Reatimes tiếp tục phản ánh trong những bài tiếp theo.
