PV: Theo thông tin phóng viên ghi nhận được, đã có những chủ đầu tư chào bán cả khách sạn (Phú Quốc, Đà Nẵng) do những khó khăn thời Covid-19. Bà nhìn nhận gì về câu chuyện thị trường này?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Covid-19 ảnh hưởng rất nhiều đến toàn bộ quá trình thực hiện, triển khai và hoàn tất giao dịch mua bán. Những dự án được triển khai bán từ trước khi bùng phát Covid-19, hiện nay đang có dấu hiệu chững lại.
Sau khi Covid-19 bùng phát, khách sạn là ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Tuy nhiên nếu chào bán khách sạn từ thời điểm này, bên bán phải xác định tình hình kinh doanh sụt giảm ảnh hưởng không nhỏ đến việc quyết định giá chuyển nhượng.
PV: Phía Savills có ghi nhận được các đợt chào bán tương tự hay không?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Chúng tôi có ghi nhận một số dự án có nhu cầu chuyển nhượng, tuy nhiên, phần lớn các chủ doanh nghiệp sẽ ưu tiên chọn những tài sản ít bị ảnh hưởng bởi Covid-19 hơn so với khách sạn, ví dụ: Văn phòng, đất dự án. Hoặc tái cơ cấu dưới hình thức chuyển nhượng 50-70% cổ phần của công ty phát triển dự án.
PV: Bà đánh giá gì về thị trường M&A lĩnh vực bất động sản năm 2020?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trái ngược với lo ngại về tình hình M&A ảm đạm do Covid-19, các nhà đầu tư có nguồn vốn vững chắc vẫn lựa chọn thời điểm này để tìm mua các tài sản đang bị áp lực nợ (hay còn gọi là distressed assets), hoặc những tài sản tại vị trí đắc địa trước đây không có nhu cầu chuyển nhượng, nhưng giờ do cần huy động nguồn tiền mà được đưa ra chào bán.
PV: Đâu sẽ là phân khúc dẫn dắt?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Phân khúc thu hút các nhà đầu tư nhất trong năm nay chúng tôi dự đoán vẫn là văn phòng và đất dự án triển khai phức hợp căn hộ và thương mại dịch vụ.
Riêng dòng sản phẩm khách sạn, trừ trường hợp ở vị trí đắc địa sẽ vẫn được quan tâm, tuy nhiên giá trị sẽ bị giảm nếu chào bán trong thời điểm này.
PV: Theo bà, thị trường sẽ cần những yếu tố nào để hoạt động mua bán có thể diễn ra mạnh mẽ, dĩ nhiên, gắn với các đặc thù riêng trong bối cảnh hiện tại?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong bất kỳ bối cảnh nào, pháp lý sạch sẽ, đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng vẫn là điều kiện tiên quyết đầu tiên để hoạt động mua bán có thể được triển khai và hoàn tất.
Với tình hình Covid-19 như hiện nay, cách nhanh nhất để bên mua thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng chuyển nhượng là bên bán đáp ứng đủ điều kiện tiên quyết về pháp lý cho dự án.
Thứ hai là yếu tố về lãi suất. Đối với các giao dịch chuyển nhượng trong bất động sản, đòn bẩy tài chính luôn đóng vai trò quan trọng việc ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị giao dịch.
Cuối cùng là mức tiêu dùng. Thị trường cần sớm trở lại hoạt động thông thường, gia tăng mức tiêu dùng để kích thích tăng trưởng và tạo động lực cho bên mua trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm bất động sản.
PV: Về chính sách, có ý kiến cho rằng, hiện nay để có thể bán dự án là rất khó, theo bà, cần có những điều chỉnh gì?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đối với dự án đất xây dựng, bối cảnh hiện nay làm chậm quá trình xin giấy phép từ giai đoạn xin phê duyệt tổng mặt bằng và quy hoạch kiến trúc cho đến cấp giấy phép xây dựng. Nếu không kịp thời đẩy nhanh quy trình và tiến độ trong việc triển khai các bước trên sẽ kéo dài thời gian đọng vốn của chủ đầu tư khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng cạn kiệt về tài chính, lại không thể bán chuyển nhượng giao dịch khi giấy phép chưa hoàn tất.
PV: Trong bối cảnh khó khăn chung, ngoài hình thức mua đứt dự án, theo bà, có hướng đi nào khác khả dĩ không (ví dụ như liên kết với chủ đầu tư cũ để điều chỉnh sản phẩm, cùng khai thác sau dịch…)?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường vốn trong những năm gần đây ghi nhận nhiều hơn các giao dịch mua bán cổ phần từ 49 - 76%, không giới hạn ở việc cần phải mua đứt dự án. Các nhà đầu tư, đặc biệt là nước ngoài, vẫn luôn để mở phương án hợp tác với nhà đầu tư trong nước để vừa được hỗ trợ trong quá trình hoàn tất pháp lý cho dự án, vừa để hỗ trợ tìm hiểu văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam.
Tuy nhiên, hình thức hợp tác đầu tư (Joint Venture) sẽ dễ dàng triển khai hơn nếu các bên lựa chọn tỷ lệ đầu tư phù hợp, trong đó cần có 1 bên đứng ra đảm nhiệm chính vai trò triển khai phát triển dự án, tránh trường hợp xảy ra xung đột về quan điểm trong toàn bộ quá trình hợp tác.
PV: Xu hướng M&A lĩnh vực bất động sản trong khu vực và trên thế giới hiện ra sao?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Các nước trong khu vực, cụ thể Singapore, Hong Kong (Trung Quốc), Hàn Quốc đều có xu hướng chung về việc thắt chặt cấp tín dụng cho doanh nghiệp, tùy thuộc vào năng lực tài chính của doanh nghiệp, và tỷ lệ cho vay cũng thấp hơn so với thời kỳ trước Covid-19.
Tại Nhật Bản, ngân hàng dừng cấp vốn vay cho doanh nghiệp sử dụng khách sạn là tài sản thế chấp. Tại Úc, Hội đồng xét duyệt đầu tư nước ngoài bắt đầu áp dụng việc xét duyệt đối với tất cả các giao dịch đầu tư nước ngoài, không giới hạn về giá trị đầu tư và kéo dài thời gian xét duyệt đến tối đa 6 tháng.
Tuy nhiên, các Quỹ đầu tư các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương vẫn tìm kiếm cơ hội với các tài sản bị áp lực nợ, nhưng quy trình xét duyệt đầu tư và thẩm định dự án sẽ diễn ra lâu hơn, và giá giao dịch sẽ không tránh khỏi bị giảm mạnh.
