Sáng nay (14/11), Quốc hội đã tiến hành phiên thảo luận đóng góp ý kiến xây dựng dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Trong số 26 đại biểu đóng góp ý kiến, đa phần đều có sự quan tâm tới việc xác định giá đất như thế nào được gọi là sát với thị trường, trong trường hợp thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.
Có những người đòi giá rất cao, doanh nghiệp rất vất vả không thể triển khai dự án
Đại biểu Đào Hồng Vận dẫn điều 86 trong dự thảo luật thu hồi đất để thực hiện phát triển kinh tế xã hội vì mục đích quốc gia, lợi ích công cộng: “Theo tôi, nếu như thực hiện các dự án mà thỏa thuận được với người dân tìm được sự đồng thuận thì rất tốt, tuy nhiên để làm rõ điều này cần phải trao đổi rất kỹ. Tôi không biết Bộ Tài Nguyên và Môi trương đã tiến hành khảo sát các dự án theo Điều 73 Luật Đất đai 2013 hay chưa, nhưng hiện tại ở địa phương Hưng Yên chúng tôi đang xảy ra tình trạng thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư bỏ ra một số tiền rất lớn để đền bù nhưng không thể đưa dự án vào thực hiện, do một số người dân đòi đền bù rất cao, gấp nhiều lần so với người được đền bù trước đó. Có những trường hợp đền bù giá nào cũng không chịu, xin báo cáo với Quốc hội như vậy. Nếu chấp thuận đền bù theo yêu cầu riêng thì sẽ gây mâu thuẫn ngay trong chính nhân dân, vì có người được đền bù cao, có người lại thấp.
Mặt khác, đối với dự án phát triển đô thị, nhà ở thương mại đấu giá sử dụng nhất theo dự thảo chúng ta lựa chọn nhà đầu tư qua hình thức đấu giá, đấu thầu và nhà nước trực tiếp đấu giá đất ở, vì vậy đương nhiên Nhà nước phải tổ chức giải phóng mặt bằng để có mặt bằng sạch đấu giá. Tôi thiết nghĩ, nếu như vậy Nhà nước sẽ khó thực hiện việc thỏa thuận và theo tôi Nhà nước có thể thu hồi đất, tuy nhiên giá đền bù, hỗ trợ phải đảm bảo để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp".
Tranh luận với đại biểu Đào Hồng Vận và một số ý kiến khác về hướng giải quyết ách tắc khi gặp khó trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện điều 86 như dự thảo luật, đại biểu Dương Văn Phước (đoàn Quảng Nam) nêu quan điểm: “Tôi xin được tranh luận với đại biểu Đào Hồng Vận và một số đại biểu phát biểu trước tôi về hướng giải quyết ách tắc khi không thể thực hiện được thỏa thuận. Đại biểu Đào Hồng Vận ở Hưng Yên có nêu là thực tế, nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với vài người dân, trong khi cả dự án, hay nói đúng hơn là cả cộng đồng khu dân cư đã đồng thuận, đây là một thực tế. Nhưng đại biểu chưa đưa ra được hướng giải quyết.
Tự thỏa thuận trên tinh thần thương lượng là cần thiết, để đảm bảo quyền lợi của người dân. Vấn đề không hẳn khi người dân đòi hỏi giá quá cao mà bản chất việc xác định giá đất chưa được quy định cụ thể. Nếu như theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì việc gây ách tắc, cản trở là một thực tế, điều này sẽ không thể phát huy nguồn lực đất đai. Vì vậy, quy định mới phải giải quyết được vấn đề phát huy được quyền sử dụng đất và theo chủ trương của Đảng là phải thương mại hóa quyền sử dụng đất, nhưng đồng thời cũng sử dụng quyền năng của chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước để giải quyết việc cản trở nguồn lực đất đai.
Vì mục tiêu phát triển, Nhà nước cần phải sử dụng quyền năng sở hữu đất đai để định đoạt, giải quyết những vấn đề không thể thỏa thuận. Nghĩa là trên cơ sở dữ liệu về giá đất ở từng vùng và giá đất đã được thỏa thuận trong cộng đồng khu dân cư có dự án thì Nhà nước buộc các hộ phải chịu thỏa thuận, phải thực hiện được các thỏa thuận, nếu như không thì Nhà nước sử dụng quyền năng của mình, quyền sử dụng đất, để chúng ta tổ chức cưỡng chế và giao cho nhà đầu tư hoặc tổ chức đấu thầu, có như thế mới có thể giải quyết được ách tắc hiện nay trên thực tế".
Trước đó khi thảo luận tại tổ về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Đại biểu Đỗ Tiến Sỹ (đoàn Hưng Yên) nêu ý kiến: "Trong thực tế có những doanh nghiệp đầu tư 100 đến 200 héc-ta , đây là công việc rất vất vả từ những khó khăn trong quá trình tiếp nhận, quá trình ra các quyết định thu hồi, phê duyệt mặt bằng… Và đến khi dự án được phê duyệt và giải phóng mặt bằng, tôi nói ví dụ có khoảng 500 hộ, trong đấy chỉ cần vài hộ không nhất trí thì sẽ khó khăn cho doanh nghiệp. Vậy nên chăng xây dựng yếu tố cấu thành trong trường hợp này cũng vẫn sẽ thi công, gửi tiền đền bù vào kho bạc để tiếp tục giải quyết với những trường hợp chưa nhất trí. Đồng thời cũng nên minh bạch trong luật, tránh khiếu nại khi người dân dự án ấy không hiểu, cố tình không hiểu, thì chúng ta phải có biện pháp hỗ trợ thi công”.
Cần có cơ quan độc lập xác định giá đất hàng năm
Đại biểu Đặng Bích Ngọc (đoàn Hòa Bình) nêu ý kiến: “Nhằm khắc phục những bất cập hiện hành trong quản lý, sử dụng đất đai, và cụ thể hóa các nhiệm vụ, giải pháp đã đặt ra trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa đất nước ta phát triển có thu nhập cao, đồng thời đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ trong việc xây dựng, tiếp thu, chỉnh sửa Dự án Luật Đất đai sửa đổi, một dự án luật phạm vi tác động sâu rộng, vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên dự thảo còn một số điểm chưa thống nhất với các nội dung quy định khác của luật, chưa giải quyết được triệt để các vấn đề bất cập trong thực tế, do vậy đề nghị Chính phủ, các bộ ngành nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện Dự thảo luật để đảm bảo đồng bộ, toàn diện của luật pháp về đất đai.
Bà Ngọc phân tích: “Trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo luật và báo cáo 134 của bộ Tài nguyên và Môi trường về dự kiến một số nội dung tiếp thu giải trình một số ý kiến của Đại biểu Quốc hội, có một số vấn đề sau:
Thứ nhất, về bảng giá đất: Quy định tại điều 164 khoản 1, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để xác định giá đất. Tuy nhiên, quy định như Dự thảo thì có thể hiểu sở Tài nguyên và Môi trường tự xây dựng hoặc đi thuê đơn vị khác làm, nhưng sản phẩm bảng giá đất bản chất vẫn của sở Tài nguyên và Môi trường.
Thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua, một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm”.
Tránh tình trạng lạm dụng ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt là nguy cơ tăng khiếu kiện về đất đai
Phân tích trực tiếp vào quy định tại điều 85 và 86 của dự thảo luật, Đại biểu Mai Thị Phương Hoa (đoàn Nam Định) phân tích:
Thứ nhất, về các điều kiện để thu hồi đất, theo quy định tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước được quyền thu hồi đất nhưng phải bảo đảm đầy đủ 3 điều kiện: Thứ nhất thuộc trường hợp thật cần thiết; Thứ hai do luật định; Thứ ba, vì mục đích Quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Như vậy có thể hiểu là cho dù Nhà nước có thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng an ninh, vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng đi chăng nữa thì vẫn cần phải có yếu tố thật cần thiết và phải được quy định trong Luật.
Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành không có quy định thế nào là trường hợp thật cần thiết. Theo từ điển tiếng Việt thì “cần thiết” có nghĩa là sự cần không thể không làm và việc phải giải quyết sớm, như vậy, “Thật cần thiết” có ý nghĩa ở góc độ cao hơn. Trên thực tế, thời gian qua, khi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập dự án thu hồi đất đã tự quy định và thuyết minh về sự cần thiết trong từng dự án, như vậy sẽ tạo ra sự không thống nhất, dễ thực hiện theo ý muốn chủ quan của mình và có trường hợp dễ tạo ra sự lạm dụng để thu hồi đất tràn lan. Hệ quả là thời gian vừa qua, nhiều dự án sau khi được Nhà nước thu hồi và phê duyệt thì 10 năm sau vẫn chưa triển khai hoặc triển khai dở dang, hoặc có dự án sau một thời gian triển khai thực hiện chuyển tiếp sử dụng đất không giữ được mục đích sử dụng đất ban đầu khi lập dự án.
Như vậy, yếu tố “Thật cần thiết” đã không được quan tâm và không thực hiện đúng. Do đó, để tránh trường hợp tuỳ tiện, không thống nhất và dễ bị lạm dụng, cần quy định ngay trong Luật Đất đai sửa đổi lần này những tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là “Thật cần thiết” và theo đúng yêu cầu của Điều 54, Hiến pháp năm 2013. Nếu Luật Đất đai sửa đổi lần này không làm được việc này thì coi như chưa thực hiện đúng quy định của Hiến pháp.
Thứ hai, về Quyền và tổ chức cá nhân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thuộc Điều 54, Hiến pháp năm 2013 quy định: Tổ chức cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Như vậy theo tinh thần của Hiến pháp, quyền sử dụng đất của cá nhân tổ chức cũng phải được bảo hộ, kể cả trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất thông qua việc công khai minh bạch và bồi thường theo quy định của pháp luật. Trong việc này, Nhà nước phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của 3 bên: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp. Trong đó, người dân phải bao gồm người dân được thụ hưởng từ các công trình, dự án xây lên từ mảnh đất bị thu hồi và chính người dân bị thu hồi đất.
Do đó, cần quan tâm hơn đến người dân bị thu hồi đất vì họ ở vào thế bị động có khả năng mất chỗ ở cũ hoặc bị mất mảnh đất vẫn đang trồng cấy để mưu sinh. Đối với người dân bị thu hồi đất, đó đã là điều bị thiệt thòi và thu hồi còn không được thoả thuận đền bù theo giá thị trường lại càng thiệt thòi hơn.
Vì vậy, các chính sách về đền bù, việc hỗ trợ tái định cư cần phải được quan tâm hơn nữa để người dân bị thu hồi đất không thiệt thòi. Hơn nữa, theo Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương khoá XIII đã quy định: Tiếp tục thực hiện quy chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Về các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, theo Đại biểu Mai Thị Phương Hoa, so với Điều 62 của Luật Đất đai hiện hành, ngoài những trường hợp được giữ nguyên như luật hiện hành, thì Dự thảo Luật Đất đai lần này, Điều 86 có bổ sung thêm nhiều trường hợp có thể chia thành hai mảng chính sau:
Thứ nhất, những trường hợp bổ sung mới hoàn toàn, là những dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dự án cải tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch hoặc nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp hoặc dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải đất ở, dự án lấn biển.
Thứ hai, những trường hợp có quy định nhưng mở rộng phạm vi hơn hoặc quy định điều kiện lỏng lẻo hơn và chung chung hơn. Đó là những dự án khai thác khoáng sản, trong khi đó luật năm 2013 chỉ quy định đối với dự án khai thác khoáng sản thuộc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép, trừ những trường hợp khai thác khoáng sản vật liệu xây dựng thông thường, than bùn và dự án khai thác khoáng sản phân tán nhỏ lẻ, khai thác tận thu và dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, nhưng trong khi đó Luật Đất đai 2013 quy định là khu văn hoá thể thao vui chơi giải trí phục vụ công cộng.
“Do đó, tôi đề nghị cần rà soát và đánh giá lại những trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 65 luật hiện hành xem còn phù hợp hay không. Ví dụ những dự án về khu sản xuất chế biến nông sản, lâm sản, thuỷ sản, hải sản tập trung hoặc dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới. Những trường hợp mới bổ sung cần đánh giá tác động kỹ, tránh tình trạng quy định quá nhiều trường hợp thu hồi để dẫn đến lạm dụng ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt là nguy cơ tăng khiếu kiện về đất đai”, bà Hoa nói.
