Đại đô thị, tầm nhìn của doanh nghiệp và lời giải cho bài toán phát triển đa cực

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự xuất hiện của các dự án đại đô thị tại những khu vực cửa ngõ, vùng vệ tinh, cực tăng trưởng mới của Hà Nội, TP.HCM và các địa phương giàu tiềm năng.

Chuyển động này cho thấy sự thay đổi trong tư duy chiến lược của các nhà phát triển bất động sản: Từ bán sản phẩm sang kiến tạo không gian sống và từ phát triển dự án đơn lẻ sang tạo lập những trung tâm mới đủ sức hút.

Trong bối cảnh định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm đang được thúc đẩy như giải pháp toàn diện cho các thách thức đô thị hiện hữu, mô hình đại đô thị được kỳ vọng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc tạo ra động lực tăng trưởng mới và tái cấu trúc không gian phát triển bền vững của Thủ đô Hà Nội cũng như siêu đô thị TP.HCM trong tương lai.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA) về câu chuyện này.

- Trong bối cảnh hiện nay, ông nhìn nhận như thế nào về sự cần thiết của việc phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm thay vì tập trung vào một lõi trung tâm duy nhất?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Tôi cho rằng, phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu tất yếu đối với các đô thị lớn ở Việt Nam. 

Mô hình phát triển dựa vào một lõi trung tâm duy nhất đã bộc lộ nhiều hạn chế như quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, giá đất tăng cao và chênh lệch phát triển giữa khu vực trung tâm với vùng ven. Trong khi đó, mô hình đa cực, đa trung tâm cho phép phân bố hợp lý dân cư, việc làm, dịch vụ công và các hoạt động kinh tế đến nhiều trung tâm chức năng khác nhau, qua đó giảm áp lực lên khu vực nội đô, nâng cao chất lượng sống và tăng khả năng chống chịu của đô thị trước các biến động về kinh tế, xã hội và biến đổi khí hậu.

Đây cũng là nền tảng để phát triển hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn theo định hướng TOD (Transit-Oriented Development), hình thành các cực tăng trưởng mới và khai thác hiệu quả tiềm năng của từng khu vực.

Đối với Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, sắp xếp lại đơn vị hành chính và thúc đẩy liên kết vùng, phát triển đô thị đa cực còn tạo điều kiện hình thành mạng lưới các trung tâm có chức năng bổ trợ lẫn nhau thay vì cạnh tranh, góp phần nâng cao hiệu quả quản trị và sử dụng nguồn lực phát triển.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, cần có quy hoạch tích hợp, tầm nhìn dài hạn, hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, cơ chế phân cấp phù hợp và chính sách thu hút đầu tư đủ mạnh nhằm tạo sức hút cho các trung tâm mới. Nếu không, nguy cơ các "cực" chỉ phát triển về hình thức mà vẫn phụ thuộc vào trung tâm truyền thống là rất lớn.

Có thể khẳng định, đô thị đa cực, đa trung tâm không phải là sự phân tán phát triển, mà là tổ chức lại không gian đô thị theo hướng cân bằng, liên kết và hiệu quả hơn, tạo động lực cho tăng trưởng bền vững và nâng cao năng lực cạnh tranh của các đô thị Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.

- Ông đánh giá như thế nào về mô hình đại đô thị tích hợp all - in - one (kết hợp giải trí, văn hoá, nghỉ dưỡng và các hạ tầng xã hội đồng bộ) đang được triển khai trên thị trường và tác động của mô hình này đối với sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như cấu trúc không gian ở các khu vực vệ tinh, cực tăng trưởng mới có tiềm năng về công nghiệp, du lịch?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Trong bối cảnh đô thị hóa bước sang giai đoạn mới, khi nhu cầu của người dân không chỉ dừng ở chỗ ở mà còn hướng tới một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, hội tụ các chức năng làm việc, giáo dục, y tế, thương mại, văn hóa, giải trí và nghỉ dưỡng, mô hình đại đô thị tích hợp all - in - one là một xu hướng phát triển rất phù hợp. Đây là sự chuyển dịch từ mô hình phát triển đô thị đơn chức năng sang đô thị đa chức năng, lấy chất lượng sống và hiệu quả sử dụng không gian làm trung tâm.

Về góc độ kinh tế - xã hội, mô hình này có tác động lan tỏa rất mạnh. Trước hết, nó tạo ra động lực thu hút dân cư, nguồn nhân lực chất lượng cao và dòng vốn đầu tư đến các khu vực vệ tinh hoặc các cực tăng trưởng mới, góp phần giảm áp lực lên khu vực nội đô.

Đồng thời, các tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn hóa, du lịch và vui chơi giải trí được tích hợp sẽ tạo ra nhiều việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế đêm, nâng cao giá trị bất động sản và tăng nguồn thu ngân sách địa phương.

Nếu được quy hoạch bài bản, đây còn là hạt nhân hình thành các trung tâm kinh tế mới gắn với công nghiệp công nghệ cao, logistics, du lịch và dịch vụ hiện đại.

Ở góc độ cấu trúc không gian, các đại đô thị tích hợp đang góp phần định hình mô hình phát triển đa cực. Thay vì mọi hoạt động đều dồn về trung tâm, các khu vực vệ tinh sẽ hình thành những cực tăng trưởng có khả năng tự chủ về chức năng và liên kết chặt chẽ với nhau thông qua hệ thống giao thông hiện đại.

Điều này tạo ra mạng lưới đô thị cân bằng hơn, nâng cao khả năng chống chịu và tăng hiệu quả khai thác hạ tầng trên phạm vi vùng. cạnh tranh của từng địa phương và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững.

- Từ góc nhìn của chuyên gia quy hoạch đô thị, ông đánh giá như thế nào vai trò kiến tạo, đồng hành của doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển đô thị và tầm nhìn dài hạn trong việc hiện thực hóa mục tiêu hình thành các vùng động lực, cực tăng trưởng mới theo định hướng của Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Trong giai đoạn phát triển mới, doanh nghiệp không còn đơn thuần là nhà đầu tư các dự án bất động sản, mà ngày càng đóng vai trò là đối tác cùng Nhà nước kiến tạo không gian phát triển. Những doanh nghiệp có năng lực có thể tham gia từ khâu nghiên cứu quy hoạch, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đến phát triển các khu đô thị tích hợp, góp phần hiện thực hóa quy hoạch nhanh hơn và hiệu quả hơn.

Thực tiễn cho thấy, ở nhiều quốc gia cũng như tại Việt Nam, các khu vực từng là vùng ven hoặc địa bàn còn nhiều dư địa phát triển đã trở thành những cực tăng trưởng mới khi có sự đầu tư đồng bộ của các doanh nghiệp lớn, kết hợp với hệ thống hạ tầng giao thông chiến lược. Các dự án quy mô lớn không chỉ tạo ra nguồn cung nhà ở mà còn hình thành hệ sinh thái dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế, văn hóa và giải trí, từ đó thu hút dân cư, nguồn nhân lực chất lượng cao và các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo hiệu ứng lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế địa phương.

Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ vai trò kiến tạo, doanh nghiệp cần phát triển trên nền tảng quy hoạch được phê duyệt và chiến lược phát triển vùng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn sẽ không chỉ đầu tư vào các công trình riêng lẻ mà còn chú trọng xây dựng môi trường sống chất lượng, phát triển không gian xanh, hạ tầng xã hội, chuyển đổi số, đô thị thông minh và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Tôi cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển từ tư duy phát triển theo địa giới hành chính sang phát triển theo không gian kinh tế và liên kết vùng, sự đồng hành của các doanh nghiệp bất động sản có năng lực sẽ là một trong những yếu tố quan trọng để biến các quy hoạch thành hiện thực.

Khi Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế, định hướng quy hoạch và đầu tư hạ tầng khung, còn doanh nghiệp phát huy thế mạnh về nguồn lực, công nghệ và quản trị hiện đại, sẽ tạo nên sức mạnh cộng hưởng để hình thành các vùng động lực, cực tăng trưởng mới có khả năng cạnh tranh, đóng góp vào mục tiêu phát triển nhanh và bền vững của đất nước trong giai đoạn tới.

- Trân trọng cảm ơn ông!