Ảnh: Shutterstock
Sức ép từ thị trường
So với năm 2017, thị trường bất động sản 2018 được đánh giá khó khăn hơn với nhiều công ty môi giới.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một số lãnh đạo công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, nếu như trong năm 2017, nhân viên hoạt động hết công suất, dẫn khách đi xem nhà đất cả ngày lẫn đêm, thì trong năm 2018, nhiều giai đoạn môi giới "phải nghỉ làm", phần vì không có nguồn hàng để bán, phần vì khách hàng cũng không sẵn sàng bỏ tiền vào một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đất.
Ngoài ra, sự thay đổi về chính sách tín dụng, pháp lý của một số sản phẩm như condotel, officetel chưa có, đặc biệt chính quyền các địa phương như Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang siết hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai tại các khu vực dự định trở thành đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc), hay TP.HCM siết cấp phép dự án mới khiến các môi giới gặp khó khăn trong hoạt động.
Trong xu thế phát triển mới, đơn vị môi giới địa ốc không chỉ đơn thuần làm phân phối, mà kiêm cả nhà phát triển dự án, đầu tư thứ cấp
Thống kê từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, so với năm 2017, trong năm 2018, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động và giải thể cao nhất trong tất cả các ngành nghề.
Trong khi đó, cập nhật của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thời điểm "cấm cửa" giao dịch ở một số khu vực sốt đất nền, có hàng ngàn sàn môi giới bất động sản tự phát đã tạm dừng hoạt động.
Tình hình chỉ khá hơn với các môi giới phía Bắc khi Vingroup chính thức tung ra thị trường Dự án Vincity Ocean Park (Gia Lâm) và Vincity Sportia (Nam Từ Liêm) cuối năm 2018. Việc 2 dự án này được tung ra thị trường đã làm thay cục diện thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2018.
Cụ thể, theo báo cáo của Savills, trong quý IV/2018, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhận tới 15.100 căn, tăng 120% theo quý và theo năm, phần lớn nguồn cung đến từ 2 dự án Vincity.
Về thanh khoản, lượng giao dịch của thị trường căn hộ Hà Nội trong quý IV/2018 tăng 81% theo quý và 69% theo năm. Giá bán trung bình toàn thị trường đạt 1.370 USD/m2, tăng 3% theo quý và 10% theo năm.
Tương tự, theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý IV/2018, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận gần 15.000 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng 59% so với quý trước, nâng tổng nguồn cung trong năm lên hơn 39.000 căn.
Lượng giao dịch đạt hơn 10.200 căn, tăng 84,3% so với quý trước và đóng góp 37% trong tổng số 27.595 căn bán trong cả năm 2018. Mức giá bán không thay đổi nhiều so với quý trước.
Ông Nguyễn Lê Phong, Giám đốc đầu tư Công ty cổ phần Dịch vụ địa ốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, Vincity đã tạo ra cú huých quan trọng vào thời điểm cuối năm 2018. Đánh trúng tâm lý khách hàng, dự án đã đóng góp quan trọng vào hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch, trong đó có cả Đất Xanh, thậm chí chiếm tới 50% doanh số của cả năm của một số sàn.
Đặt nhiều kỳ vọng trong năm 2019
Ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch HĐQT Hải Phát Land cho rằng, thị trường tiền tệ trong thời gian qua đã được Chính phủ kiểm soát chặt chẽ, định hướng đúng đắn hơn. Việc tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các tổ chức tín dụng giảm xuống còn 40% trong năm 2019 sẽ không gây ra tác động lớn cho thị trường, mà còn giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Theo ông Huy, thật khó để đưa ra nhận định chính xác cho năm 2019, nhưng nếu nhìn lại diễn biến chung và xu hướng dịch chuyển dòng tiền như ở trên, bên cạnh các điều kiện kinh tế vĩ mô được dự báo vẫn ổn định, năm 2019 sẽ là năm mà các chủ đầu tư hướng tới đối tượng có nhu cầu thực. Trong đó, nhu cầu ở đây bao gồm cả nhu cầu đầu tư thực và nhu cầu ở thực.
Ảnh Shutterstock
"Với nhu cầu đầu tư thực, người mua sẽ cần những sản phẩm mang giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng thật sự, bất kể đó là phân khúc chung cư, biệt thự, liền kề, hay nghỉ dưỡng. Theo đó, sản phẩm phải đặc sắc, phải có sự tăng trưởng thật sự và được đánh giá trên nhiều tiêu chí rõ ràng, chứ không thông qua các cam kết không thực tế để đối chiếu và so sánh", ông Huy nói và cho biết, Vincity tiếp tục ra hàng sẽ là động lực để các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh theo và từ đó các môi giới sẽ có thêm nhiều dòng sản phẩm mới để bán tới khách hàng.
Trong khi đó, ông Trần Minh, CEO Nhato cho biết, dù lạc quan hơn với thị trường trong năm 2019, nhưng với các xu hướng thay đổi từ khách hàng, sẽ có cuộc thanh lọc các sàn bất động sản theo hướng giảm bớt, chuyển đổi, thay đổi mô hình hoạt động như thêm mảng đầu tư, thêm mảng phát triển dự án, công nghệ, mà không chỉ đơn thuần chỉ là dịch vụ phân phối truyền thống nữa.
Cũng theo ông Minh, các dự án bất động sản sẽ thận trọng khi ra hàng, dự án sẽ ít hơn, tập trung vào một số thị trường nhất định, chỉ những dự án phục vụ đúng nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng mới mong bán tốt. Khi đó, các môi giới phải ưu tiên phát triển cá nhân, xây dựng hình ảnh bên ngoài và kiến thức, kỹ năng bên trong để tạo niềm tin với khách hàng.
“Năm 2019 sẽ là năm bản lề để dẫn tới một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn. Khi đó, việc mua bán bất động sản sẽ thông qua những nhà môi giới chuyên nghiệp. Do đó, bắt buộc cả sàn và môi giới cần phải thay đổi để thích nghi với xu hướng mới”, ông Minh nhận định.
