Cho phép dành 20% đất ở dự án NƠXH để làm nhà ở thương mại
Mới đây, tại báo cáo gửi Chính phủ về việc bổ sung đánh giá tác động chính sách và một số nội dung kiến nghị chỉnh lý, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung cơ chế ưu đãi chủ đầu tư làm nhà ở xã hội, trong đó được dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để xây công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Cùng với đó, chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Liên quan đến cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, qua ý kiến của Đại biểu Quốc hội, địa phương, một số doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, quy định ưu đãi trong dự thảo Luật mà Chính phủ trình Quốc hội cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang là chưa hấp dẫn, không thực chất.
Như việc ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, được ưu đãi thuế giá trị gia tăng… thực chất không phải ưu đãi cho chủ đầu tư mà là ưu đãi cho người mua, thuê mua do các ưu đãi này không được xác định trong giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Về ưu đãi được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây nhà ở xã hội (không phải lợi nhuận đối với toàn bộ dự án), các doanh nghiệp cho rằng, đây là mức lợi nhuận thấp, đề nghị tăng mức lợi nhuận này lên 12 – 15%.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu tăng mức lợi nhuận lên thì giá nhà ở xã hội sẽ tăng theo vàngười mua phải chịu chi phí này. Từ đó, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây nhà ở xã hội. Đồng thời, được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Doanh nghiệp vẫn cần nhiều hơn các cơ chế chính sách
Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành - một trong những doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội cho biết, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (bao gồm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) không phải là quy định mới.
Thực tế, ưu đãi này đã được Chính phủ quy định từ Nghị định 188 năm 2013, Nghị định 100 năm 2015, Nghị định 49 năm 2021 với mục đích bù đắp chi phí đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.
Tuy nhiên, do các Nghị định quy định phần kinh doanh thương mại trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở xã hội phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10% nên ưu đãi này thực chất không hỗ trợ được doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội.
"Điểm mới trong đề xuất của Bộ Xây dựng nằm ở chỗ, cho phép chủ đầu tư được hạch toán riêng, được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở xã hội. Đây mới là ưu đãi thực chất, góp phần tạo thêm động lực kích thích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội".
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành
“Ưu đãi nhưng thành ra không phải là ưu đãi”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo đại diện Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, điểm mới trong đề xuất của Bộ Xây dựng nằm ở chỗ, cho phép chủ đầu tư được hạch toán riêng, được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở xã hội. Đây mới là ưu đãi thực chất, góp phần tạo thêm động lực kích thích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để thực sự thu hút đông đảo các doanh nghiệp bất động sản quan tâm đến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ, trong đó có nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại bộ phận người dân hiện nay, ông Nghĩa cho rằng, vẫn cần nhiều hơn các cơ chế chính sách.
Bởi những ưu đãi đang có hiện nay, rất khó có thể lôi kéo các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Chưa kể, các thủ tục để có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang quá rườm rà, phức tạp khiến thời gian triển khai kéo dài, lợi nhuận lại bị hạn chế. Trong khi đó, làm nhà ở thương mại doanh nghiệp được tự do trong định giá sản phẩm, tự do trong bán hàng…
“Doanh nghiệp như chúng tôi, khi đã chấp nhận tham gia phát triển phân khúc này thì chỉ cần cơ chế. Nhà nước hãy tạo một cơ chế rõ ràng, đầy đủ mà ngắn gọn, không gây khó cho doanh nghiệp sẽ là trợ lực lớn nhất”, ông Nghĩa bày tỏ.
Khi ưu đãi đủ lớn, cơ chế đủ phù hợp, doanh nghiệp sẽ tự khắc đầu tư nhà ở xã hội. Từ đó, người dân sẽ có cơ hội được “an cư lạc nghiệp”, cũng đồng nghĩa người dân sẽ yên tâm gắn bó và tăng năng suất lao động. Ngoài ra, khi có nhiều chủ đầu tư cùng làm nhà ở xã hội sẽ tăng tính cạnh tranh giúp cho ra sản phẩm nhà ở trên thị trường chất lượng hơn – ông Nghĩa nói thêm./.
