Đề xuất đánh thuế bất động sản (BĐS) thứ 2 tại TP.HCM là chủ đề gây khá nhiều tranh cãi thời gian qua. Nhiều băn khoăn đã được đặt ra là liệu rằng khi đánh thuế BĐS thứ 2 mà chưa có sự tính toán kỹ thì có thể gây ra tình trạng thiếu công bằng, gây ảnh hưởng lớn tới đời sống của nhiều gia đình.
Ở một khía cạnh khác, đề xuất này có thể giảng một đòn mạnh vào thị trường BĐS vốn đang rất khó khăn, thậm chí có nguy cơ "đóng băng" dài hạn. Trong khi lượng giao dịch ở hầu hết các phân khúc vẫn đang suy giảm, thì mối lo ngại về việc phải chịu thêm một khoản thuế lớn khi có nhu cầu sở hữu thêm BĐS thứ 2 rất có thể khiến dòng tiền dịch chuyển sang lĩnh vực khác.
Cần thận trọng trước những quyết định mang tính "sống còn" của thị trường
Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam không phản đối việc thu thuế BĐS thứ 2 trở đi, tuy nhiên cần có lộ trình cụ thể từ 3 - 5 năm nếu áp dụng tại các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ,…
"Ở thời điểm hiện tại khi thị trường BĐS đang gặp khó khăn, trầm lắng nếu thí điểm đóng thuế BĐS thứ 2 sẽ làm cho thị trường TP.HCM khó có thể phục hồi. Việc thu thuế BĐS thứ 2 trở đi là bài toán phức tạp cần có tính toán cụ thể để tránh bất công trong xã hội. Tôi cho rằng điểm mấu chốt lớn nhất ở đây là vấn đề về cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai bao gồm người sở hữu và định giá BĐS (bao gồm đất và tài sản gắn liền trên đất), từ đó mới xác định những người sở hữu và mức thuế phải đóng.
Bên cạnh đó cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp nhằm hạn chế đầu cơ, để BĐS không bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Bởi thị trường BĐS cũng là nơi cung cấp hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác", ông Thắng nói.
Cùng chung quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng vẫn có thể thu thuế căn nhà thứ 2. Tuy nhiên, điều này chỉ nên áp dụng khi cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường trở nên rõ ràng, đầy đủ và công bằng về giá trị:
Thứ nhất là phải số hóa bất động sản, định danh BĐS với một cá nhân. Nghĩa là làm rõ nhà này ngang dài bao nhiêu, thuộc sở hữu của ai, sở hữu tất cả bao nhiêu.
Thứ hai minh bạch về giá, phải cập nhật thường xuyên thì thu thuế BĐS thứ 2 mới chính xác.
Thứ ba là hạn mức, có việc 1 bất động sản giá trị lớn có thể bằng 10 bất động sản khác cộng lại, thành ra khi làm phải có nền tảng, minh bạch số liệu thì mới làm được.
Tuy nhiên, ông Quang cũng bày tỏ quan ngại rằng, một khi nhà đất ở TP.HCM bị đánh thuế cao, phí trước bạ tăng thì dòng vốn sẽ chảy về các tỉnh lân cận. Như vậy mục đích chặn đầu cơ lẫn tăng thu cho thành phố vẫn chưa thể đảm bảo chắc chắn nhưng vô tình đẩy mức giá lên cao và chồng thêm khó khăn cho thị trường đang ảm đạm hiện nay.
Để hạn chế tình trạng này, ông Quang cho rằng chưa nên nóng vội áp dụng ngay mà cần có sự chuẩn bị kỹ càng và có đạo luật để xác định lại các tiêu chuẩn, định nghĩa về BĐS, giá trị trên BĐS, như thế nào được quyền sở hữu, như thế nào phải chịu thuế. Tất cả các thứ đó ta phải có định nghĩa. Đặc biệt là mức thuế thì Trung ương đặt mức sàn và trần còn cụ thể thì nên để địa phương quyết định.
Thận trọng thời điểm đánh thuế bất động sản thứ 2
Theo ông Võ Hồng Thắng, hiện nay trên thế giới nhiều quốc gia đã áp dụng thuế cho ngôi nhà thứ 2 trở đi. Ví dụ tại Singapore, đối với công dân Singapore mua BĐS đầu tiên không tính thuế, đối với BĐS thứ 2 mức thuế áp dụng 17% giá trị; BĐS thứ 3 và tiếp theo chịu mức thuế 25% giá trị (sau khi trừ tất cả các khoản chiết khấu).
Tại Mỹ, thuế hằng năm 1.2% - 4% giá trị BĐS bao gồm cả nhà và đất. Căn nhà duy nhất không tính thuế nếu sinh sống liên tục 2 năm và sở hữu 5 năm liên tiếp. Đối với căn nhà thứ hai trở đi mức thuế áp dụng từ 12% - 18% (tùy theo tiểu bang) trên tổng lợi nhuận ròng (Giá bán - giá mua - chi phí sửa chữa).
Tại Đức, thuế đầu cơ (speculation tax), áp dụng dao động 14% - 45% giá trị BĐS nếu người mua có thời gian sở hữu dưới 10 năm. Đối với những người mua BĐS sở hữu trên 10 năm và sinh sống liên tục trong 3 năm thì được miễn thuế này.
Ngoài ra, còn có thuế thương mại (trade tax), mức thuế suất 3.5% lợi nhuận từ việc bán BĐS, áp dụng đối với cá nhân sở hữu và bán hơn 3 BĐS trong vòng 5 năm.
Tại Trung Quốc, cụ thể với Thượng Hải thu thuế BĐS thứ hai với tỷ lệ hàng năm là 0,4% và 0,6% giá BĐS. Trong khi Trùng Khánh áp thuế từ 0,5% đến 1,2% đối với biệt thự và căn hộ cao cấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam thì vẫn cần tính toán thận trọng có lộ trình, hiện tại chưa thể áp dụng ngay bởi hiện thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn. Nếu đề xuất thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã rất thất sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ “dè chừng” hơn trong quyết định đầu tư, làm chậm khả năng hồi phục của thị trường.
Còn đối với địa phương được chọn thí điểm như TP.HCM, nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường BĐS TP.HCM có thể rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài do nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư vào thị trường khác thay vì chọn HCM để phải chịu thêm một khoản thuế.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận thuế là công cụ hiệu quả có thể điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc bên cạnh công cụ tín dụng và quy hoạch. Hiện nay, Việt Nam chưa có thuế tài sản, vì vậy việc tính đến thí điểm đánh thuế BĐS thứ hai chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.
Tuy vậy, theo ông Châu, việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 khi thị trường BĐS ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý... đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản năm 2024. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng.
Ông Châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời nên bị đánh thuế, nhưng cần phân loại cụ thể chứ không nên máy móc bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.
"Do đó, rất cần thiết đánh thuế trên cơ sở kết hợp định tính (mục đích sử dụng), định giá (giá trị) và định lượng (số lượng) tài sản. Ví dụ nếu là căn nhà thứ hai trở lên, không phục vụ mục đích để ở nhưng dùng vào việc kinh doanh có đóng thuế, không nên đánh thêm thuế tài sản trường hợp này vì phát sinh thuế chồng thuế.
Còn không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu tài sản này có giá trị thấp (ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng). Nếu căn nhà thứ hai nhưng diện tích quá nhỏ (TP.HCM có nhiều khu vực tồn tại loại nhà phố hẻm 10 - 15 - 20 m2 một căn) cũng không nên đánh thuế", ông Châu nêu quan điểm.
Thực tế, đây không phải là lần đầu việc đánh thuế BĐS thứ hai được đưa ra thảo luận. Cách đây 5 năm cũng đã có đề xuất thí điểm đánh thuế BĐS thứ hai tại TP.HCM, nhưng sau đó không được thông qua. Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, thời điểm hiện nay vẫn còn quá sớm để áp dụng đánh thuế BĐS thứ 2, nếu như vội vàng áp dụng sẽ đẩy thị trường rơi vào tình trạng xấu hơn và dẫn tới những hệ luỵ khác không thể lường hết với nền kinh tế.
