Hàng loạt hành động siết thuế chuyển nhượng
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp với các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Trước đó không lâu, vào ngày 15/12/2021, Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng đã ký Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Vào tháng 7/2021, Tổng cục Thuế đã có công văn yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trên cả nước tăng cường công tác quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế yêu cầu tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế.
Sau lệnh chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính, các tỉnh đã ra văn bản siết chặt các trường hợp chuyển nhượng nhà đất, bất động sản mà giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.
Đơn cử, như Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình có thông báo tới các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. Đặc biệt, Sở Tư pháp Quảng Bình cho hay, với những trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế và cá nhân. Tổ chức có hành vi liên quan đến việc trốn thuế và thu phí công chứng không đúng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Tương tự, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chỉ đạo các sở, ngành, đơn vị có liên quan và UBND các huyện, thị xã, thành phố chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Sở Tư pháp Đà Nẵng cho biết cũng sẽ tăng cường thanh tra, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu “ký gửi”, “ký chờ”; thanh kiểm tra hoạt động kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng nhằm trốn thuế để chuyển cho Phòng Cảnh sát kinh tế - Công an thành phố xác minh, điều tra xử lý theo quy định pháp luật…
Trước đó, vào khoảng giữa năm 2021, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng đã lên tiếng cảnh báo tình trạng vi phạm pháp luật, khai sai giá bất động sản để trốn thuế….
Theo phân tích từ giới chuyên môn, động thái trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc ngăn chặn vấn nạn khai sai giá trị các tài sản bất động sản nhằm giảm số thuế phải nộp của các chủ thể trong giao dịch kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều sản phẩm bất động sản tăng giá cao.
Đơn cử như thời gian qua, mặc dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, nhưng thị trường đất nền vẫn khá sôi động ở các tỉnh thành, giá đất tăng lên từng ngày. Tại một số vùng ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức… giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ trong một thời gian ngắn.
Giá đất nền tăng nhẹ?
Theo giới chuyên gia, nhiều năm qua, tình trạng người dân khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường diễn ra khá phổ biến. Giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thật. Do đó, trên thực tế, bên bán và bên mua bất động sản sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.
Ghi nhận thực tế, phóng viên đã tiếp xúc với anh Bùi Việt Dương, sàn giao dịch bất động sản Thanh Xuân (Hà Nội) xung quanh câu chuyện thuế giao dịch. Theo chia sẻ của anh Dương, việc kê khai giá thấp là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Đây là điều phổ biến trong giao dịch bất động sản, cứ 10 giao dịch thì có đến 9 người đề nghị kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế.
Ngoài việc kê sai giá, một chiêu “né” thuế giao dịch chuyển nhượng khác thường được những sàn giao dịch F3, F4 áp dụng là hình thức “môi giới thời vụ”. Cụ thể, sàn giao dịch không trả lương cho nhân viên môi giới, chỉ khi nhân viên môi giới thực hiện thành công giao dịch mới được hưởng hoa hồng trên số tiền môi giới và khi đó, nhân viên môi giới nhận hoa hồng trực tiếp từ khách hàng với tư cách giữa cá nhân với cá nhân. Sau đó, một phần tiền hoa hồng này được trả lại công ty (chi phí này được thỏa thuận giữa công ty và nhân viên môi giới). Như vậy, công ty vừa tránh được thuế thu nhập doanh nghiệp, vừa tránh được trách nhiệm…
Anh Dương cho biết thêm: “Hành động siết chặt thuế chuyển nhượng giúp minh bạch thị trường hơn, người mua cũng được hưởng lợi tốt hơn người bán. Việc siết thuế thực tế sẽ không làm ảnh hưởng quá lớn đến các giao dịch mua bán nói chung, vì trên thị trường nhu cầu bất động sản vẫn rất cao. Nếu có ảnh hưởng thì chỉ là những nhà đầu tư F2, F3 tại thị trường đất nền, việc chuyển nhượng lô đất nền có thể đã sang tay quá nhiều lần với mức giao cao “ngật ngưỡng” thì giờ họ sẽ khó thu về phần lãi cao như nguyện vọng trước đó. Với những đất nền mở bán lần đầu, dự kiến giá có thể sẽ cao hơn khoảng 5 - 10% vì người bán tính chênh lệch để đóng thuế. Ngoài ra, những khu vực nóng sốt, giá ở mức đỉnh, nhà đầu tư có thể sẽ giao dịch chậm lại đôi chút vì câu chuyện đóng thuế khiến họ thận trọng với việc mua bán”.
Ở góc độ pháp lý, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc cơ quan quản lý thúc đẩy giám sát và siết chặt quản lý hoạt động kê khai giá để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, nhưng cần có thêm những “giải pháp mềm”, tránh cứng nhắc. Theo luật sư Hà, đây là hoạt động giao dịch dân sự, nếu cơ quan công an “can thiệp quá sâu” có thể ảnh hưởng đến tâm lý, người mua sẽ không mua nữa, cho dù họ giao dịch đúng pháp luật. Hơn nữa, số lượng giao dịch nhà đất mỗi ngày rất lớn, không thể đi kiểm tra, làm việc với từng giao dịch bằng tiền mặt.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng chính việc giá đất do Nhà nước quy định dùng để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và giá giao dịch trên thị trường là nguyên nhân sâu xa của việc người dân mua bán nhà, đất hai giá để “né thuế”.
“Đầu tiên phải xác định được đâu là giá thị trường để làm căn cứ xác định liệu giá ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản công chứng là thấp hay phù hợp với giá thị trường. Rõ ràng, không thể lấy giá của một vài mảnh đất đắc địa được đấu giá lên mức cao chót vót đến 400 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thậm chí cả tỷ đồng/m2 tại TP.HCM để làm căn cứ trong việc xác định giá thị trường phù hợp”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung nói./.
