Cho thuê nhà ở, văn phòng là một nghề kinh doanh siêu lợi nhuận, nhất là trong thời buổi đất chật người đông, tấc đất tấc vàng. Đặc biệt, tại các thành phố lớn, diện tích nhà cho thuê chiếm một phần không nhỏ, trong khi đó, số thuế thu được từ hoạt động kinh doanh này lại không phản ánh đúng thực tế khiến Nhà nước thất thu. Chiêu thức trốn thuế chủ yếu là chủ nhà là thông đồng với khách thuê để không làm hợp đồng thuê. Khi bị đơn vị thuế kiểm tra, cả chủ nhà và khách đều chống chế nhận nhau làm “người nhà” cho ở nhờ không thu tiền để có thể tránh thu thuế. Hợp đồng không có, thanh toán lại bằng tiền mặt trao tay, thế nên cơ quan thuế rất khó để xử lý.
Để tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cơ sở lưu trú cùng với việc phòng chống dịch bệnh trên địa bàn, Cục Thuế TP. Hà Nội vừa có công văn chỉ đạo các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn tăng cường phối hợp quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.
Theo đó, các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực thực hiện tăng cường công tác rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú. Đặc biệt, đối với người nước ngoài thuê nhà trên địa bàn, chủ nhà phải thực hiện khai báo tạm trú, kê khai thuế…
Trước đó, Cục Thuế TP.HCM cũng đã tiến hành rà soát các hộ cho thuê nhà để quản lý thuế; đồng thời cũng đã tham mưu UBND TP.HCM về phối hợp quản lý thuế đối với tổ chức, cá nhân cho thuê nhà. Theo đó, những cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, nhà ở, văn phòng trong chung cư sẽ được hướng dẫn kê khai và nộp thuế điện tử. Ngoài ra, TP.HCM sẽ tăng cường quản lý việc cho thuê, thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản...
Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh khó khăn hiện nay, việc rà soát siết chặt thu thuế này có thể đảm bảo công tác an toàn phòng tránh dịch bệnh nhưng bên cạnh đó là ý kiến lo ngại nhiều chủ nhà sẽ gặp khó và đẩy phần thuế sang cho người thuê? Cà phê cuối tuần có cuộc phỏng vấn với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư Hà Nội; chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển để làm rõ một số vướng mắc trong câu chuyện này.
PV: Mới đây Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Nhà nước TP.HCM đã ban hành kế hoạch thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư. Tiếp đó, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng có công văn chỉ đạo các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn tăng cường công tác rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú… để tăng cường công tác quản lý lưu trú và quản lý thuế. Luật sư và chuyên gia nhận định như thế nào về câu chuyện mạnh tay siết thuế nhà ở, văn phòng cho thuê?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT – BTC thì cá nhân cho thuê nhà mà có tổng doanh thu trong năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Như vậy, có thể thấy từ trước khi Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Nhà nước TP.HCM ban hành kế hoạch thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng thì chúng ta cũng đã có quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Tuy nhiên, thực tế ghi nhận nhiều hộ gia đình, cá nhân cho thuê gian lận trong quá trình đóng thuế. Cụ thể, giá thuê thực tế thường cao hơn nhiều so với giá thuê ghi trên hợp đồng. Ví dụ, có những căn nhà cho thuê với giá 13 triệu/tháng nhưng khi kiểm tra hợp đồng thì trên hợp đồng chỉ ghi 5 triệu/tháng. Hay có những trường hợp cho thuê nhà nhưng lại “núp” dưới danh nghĩa là “cho mượn” nhà.
Đây là việc làm nhằm trốn thuế và cũng vì lý do đó mà cơ quan Nhà nước đã có những biện pháp mạnh tay hơn để loại bỏ tình trạng này. Đây là động thái cần thiết và hợp lý để đem lại sự công bằng, minh bạch trong lĩnh vực cho thuê nhà ở, văn phòng… này.
TS. Đinh Thế Hiển: Trong nền kinh tế thị trường, bất cứ khoản kinh doanh nào có nguồn thu đều phải chịu thuế. Đó là nguồn thu ngân sách quan trọng để chính quyền có thể trang trải cho mọi hoạt động như an sinh xã hội, phát triển hạ tầng. Quy định liên quan tới thu thuế từ nguồn kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê đã là quy định bắt buộc đã có trước đó.
Về vấn đề thu thuế của chủ nhà có căn hộ cho thuê, chủ nhà vay ngân hàng để mua là hình thức đầu tư và trong đầu tư có thắng có thua. Song về bản chất họ vẫn có hoạt động kinh doanh là cho thuê.
Nguyên tắc về kinh doanh, Nhà nước đảm bảo lợi nhuận từ cho thuê của chủ nhà được trích 1 phần vào thuế và phần lớn cho người kinh doanh.
Dù thuế suất giống nhau nhưng các căn hộ có giá trị khác nhau nộp mức thuế khác nhau. Giá trị căn hộ trung bình và cao cấp sẽ khác nhau do giá thuế khác nhau. Quan trọng là tỷ lệ thuế suất so với thu nhập của người cho thuê như thế nào.
PV: Thực tế, cơ quan thuế đã thực hiện thu thuế cho thuê tài sản 10% đối với người cho thuê nhà trọ, mặt bằng kinh doanh, căn hộ… nhưng vẫn tồn tại những bất cập. Theo ông thì quy định này có phù hợp với thực tế hay không? Có điều gì chưa hợp lý trong quy định này khiến Hà Nội, TP.HCM phải rà soát siết chặt lại thưa chuyên gia?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thuế cho thuê tài sản hiện nay là 10% đối với người cho thuê nhà trọ, mặt bằng kinh doanh, căn hộ… Trong đó, 5% là thuế thu nhập cá nhân và 5% là thuế giá trị gia tăng. Và chỉ những người có tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm mới phải nộp loại thuế này. Tuy nhiên, cần đánh giá lại mức thuế này để phù hợp hơn với cuộc sống của người dân, nhất là trong tình hình dịch bệnh, khó khăn chung như hiện tại.
Bên cạnh đó, cách thức triển khai, cơ chế kiểm soát hoạt động đóng thuế, nộp thuế còn lỏng lẻo. Đây là nguyên nhân chính khiến Hà Nội, TP.HCM phải rà soát lại việc đóng thuế.
Hiện nay, không thiếu cách để các chủ thể cho thuê “lách” thuế, “né” thuế, có thể kể đến như: Trong hợp đồng ghi giá thuê một đằng nhưng trả tiền thuê thực tế lại một nẻo; giao dịch thuê nhà nhưng lại giao kết hợp đồng “cho mượn” để không tính giá thuê hay có một số trường hợp, chủ nhà chỉ cho thuê một số phòng trong nhà nên không khai báo người thuê nhà, không đăng ký tạm trú cho người thuê nhà, dẫn đến việc cơ quan quản lý khó phát hiện cũng như khó có thể kiểm soát được việc thu thuế.
Ngoài ra, nhiều trường hợp khi cho thuê nhà thì người cho thuê lại chuyển đi chỗ khác ở, gây khó khăn trong việc quản lý, truy thu thuế.
TS. Đinh Thế Hiển: Theo tôi, thuế suất 10% với hoạt động cho thuê căn hộ là hợp lý. Tuy nhiên, để quyết định áp thuế suất thuyết phục những người cho thuê căn hộ hoặc người đi thuê, lộ trình áp dụng cần đi theo thời gian từ 3 - 5 năm với mức thuế dần dần từ 3% trở lên để cho người dân cảm thấy quen dần và thoải mái. Bên cạnh đó, vì những tồn tại bất cập như luật sư đã phân tích nên việc rà soát, siết chặt của cơ quan quản lý là điều tất yếu.
PV: Trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay, nhiều toà nhà, văn phòng giảm mức giá thuê, thậm chí không có người để thuê thì việc siết chặt quản lý thuế trong lúc này liệu có chồng chất thêm khó khăn cho chủ nhà, chủ văn phòng, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đại dịch Covid-19 hiện đang hoành hành ở toàn cầu, Việt Nam cũng không là ngoại lệ. Tuy nhiên, việc Nhà nước siết chặt quản lý thuế thuê nhà hiện nay đã trải qua khoảng thời gian dài từ khi Thông tư 92/2015/TT-BTC có hiệu lực. Nhà nước Việt Nam đã quy định các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu hơn 100 triệu đồng/năm thì tổng số thuế phải nộp là 10% so với tổng giá trị đó. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay có những gia đình có tới 15 - 20 căn chung cư cho thuê nhưng hầu như vẫn chưa thu được thuế từ những chủ hộ này.
Do vậy, việc siết chặt thuế hiện nay chỉ là Nhà nước thực hiện quyền của mình để giảm thiểu tình trạng thất thu thuế.
TS. Đinh Thế Hiển: Trong nhiều năm nay, những người kinh doanh bất động sản như mua căn hộ, mua nhà phố, mua đất nền đều thu được lợi nhuận rất lớn so với người buôn bán kinh doanh. Đặc biệt, người kinh doanh bất động sản dù vay nợ ngân hàng họ vẫn là chủ tài sản. Trong khi, rất nhiều cán bộ công nhân viên, công nhân không sở hữu tài sản. Thế nên, người có tài sản vẫn thuộc nhóm có tiềm lực kinh tế tốt hơn so với người chưa có tài sản. Thành ra, thu thuế người có tài sản dù ở góc độ thu nhập cá nhân hay thu nhập tài sản đều là hợp lý.
PV: Thưa ông, cũng có quan điểm cho rằng, thu thuế cho thuê nhà sẽ khiến người chủ đẩy phần thuế này sang cho người đi thuê bằng cách nâng giá. Như thế những người đi thuê nhà sẽ phải “gánh” thêm chi phí. Ông nhận định như thế nào về quan điểm này?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo quan điểm của tôi, căn cứ vào nhu cầu của xã hội và của thị trường và đặc biệt là sự thoả thuận của các bên.
Còn luật đã quy định là bên cho thuê phải đóng thuế thì trong quá trình đàm phán, sẽ nảy sinh vấn đề là bên cho thuê sẽ muốn đẩy giá cao hơn để lo phần thuế hoặc đàm phán là chỉ lấy về phần phí net, còn thuế do bên đi thuê lo. Tôi nghĩ hoàn toàn do thoả thuận của các bên, còn bên đi thuê thì nên lập luận rằng đấy là nghĩa vụ của bên cho thuê.
TS. Đinh Thế Hiển: Việc đánh thuế có thể khiến người đi thuê gặp khó khăn vì chủ nhà đẩy chi phí thuế sang người đi thuê. Tình trạng dẫn tới không thực hiện việc thu thuế, và dẫn tới không đạt được tính chất điều tiết của chính sách thuế. Chúng ta có thể áp dụng hỗ trợ tiền trực tiếp với người có mức lương thấp, đặc biệt là những người thất nghiệp.
PV: Theo ông, liệu có giải pháp nào để tránh được câu chuyện lách thuế mà vẫn đảm bảo được quyền lợi và hoặc hỗ trợ với những chủ nhà gặp khó khăn trong mùa dịch?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đầu tiên, cần đánh giá lại mức thuế và ngưỡng nộp thuế hiện nay đã hợp lý chưa? Thiết nghĩ, hiện ngưỡng nộp thuế đang ở mức thấp trong khi mức nộp thuế lại khá cao. Các cơ quan chức năng có thể cân nhắc việc tăng ngưỡng nộp thuế lên và giảm mức thuế để phù hợp với mức sống của người dân.
Tiếp đó, việc kiểm soát, truy thu thuế cần được thực hiện một cách chặt chẽ hơn. Chính quyền địa phương nên tổ chức vận động, tuyên truyền chủ hộ kinh doanh đăng ký tạm trú, thường trú cho khách thuê. Cùng với đó, hướng dẫn các cá nhân, hộ gia đình cho thuê lập hồ sơ để đăng ký nộp thuế, kê khai thuế đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, có thể vận động các cá nhân, doanh nghiệp thuê nhà, căn hộ cung cấp thông tin hợp đồng để có căn cứ so sánh, đối chiếu, phát hiện người trốn thuế.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam:
Việc đánh thuế căn hộ cho thuê mới chỉ đang thử nghiệm ở một số chung cư tại TP.HCM, Hà Nội cũng đang tính áp dụng tương tự nên phải chờ thêm một thời gian để đánh giá nhưng trước mắt là sẽ nảy sinh một số vấn đề.
Trước hết, việc thu thuế căn hộ cho thuê có tác động đến việc đầu tư căn hộ (mua cho thuê) hay không thì hiện tại chưa thấy rõ, nhưng tương lai chắc chắn khi người mua với mục đích cho thuê lại sẽ phải tính toán cân nhắc. Để việc này đi đúng đường và không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, người sở hữu nhà, quan trọng nhất phải là những cơ chế, những công thức tính, những trường hợp nào thì tính thuế và việc phối hợp áp dụng như thế nào. Chỉ khi có được cái khung vậy rồi thì thử nghiệm sẽ hiệu quả hơn.
Khi áp dụng thử nghiệm ở một số nơi, thì phải xem thực hiện như thế nào, không thể đánh đồng cứ thấy nhà ở hay văn phòng cho thuê là tính thuế. Ngoài ra, chính sách đánh thuế căn hộ cho thuê sẽ có ảnh hưởng đến việc giảm giá căn hộ hay không là do thị trường sơ cấp, có nhiều yếu tố tác động, còn việc đánh thuế người cho thuê căn hộ chưa thể hiện rõ sự liên quan ở thời điểm này. Điều này cũng chưa thể hiện rõ sự liên quan trong tác động đến giảm nhu cầu mua căn hộ bởi trước giờ nhu cầu mua căn hộ rất lớn. Tuy nhiên, vì khi đầu tư căn hộ để cho thuê thì người mua chắc chắn sẽ cân nhắc, so sánh với việc đầu tư loại hình bất động sản khác.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land:
Việc đánh thuế cần cân đối lợi ích hài hòa của các bên Nhà nước, chủ nhà cho thuê và người thuê để các bên đều chấp nhận và tuân thủ nghiêm túc sẽ là giải pháp bền vững trong lâu dài mà không phải suy nghĩ đến việc né tránh hay luồn lách gây phiền hà đến các bên.
Bên canh đó, thu thuế bất động sản cần nhìn trên bức tranh tổng thể để có giải pháp phù hợp với từng nhóm đối tượng sản phẩm. Bởi, thuế là công cụ để điều tiết hành vi sản xuất và tiêu dùng. Một trong những tiêu chí rất quan trọng là phải đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên tham gia.
Tôi cho rằng, việc áp thuế vào các căn hộ chung cư cho thuê cần làm rõ các vấn đề:
Thứ nhất, tại sao chọn căn hộ chung cư cho thuê để thí điểm thu thuế mà không phải là các sản phẩm bất động sản khác?
Thứ hai, tác động đến hành vi tiêu dùng và nhà đầu tư như thế nào?
Thứ ba, các vấn đề phát sinh liên quan đến việc thu thuế cần phải lường trước. Ví dụ, mức thuế cần tính lũy tiến theo mức giá thuê. Nếu khách mua có vay ngân hàng thì có áp dụng được khấu trừ phần tiền lãi phải trả cho ngân hàng? Mức thuế áp dụng cho tài sản cho thuê đầu tiên hay có nhiều tài sản có khác nhau hay không?
Ngoài ra các thủ tục khai báo và nộp thuế phải đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện cho người dân. Chứ thủ tục hành chính theo kiểu vừa phải đóng tiền vừa phải tốn kém thời gian sẽ không khuyến khích người dân tự nguyện tuân thủ.
Chính sách thu thuế căn hộ này chắc chắn sẽ có tác động đến đối tượng thuê nhà, đặc biệt là đối tượng học sinh, sinh viên, người lao động thu nhập thấp. Vì vậy cần phải phân loại để có cơ chế khuyến khích cho các đối tượng này có điều kiện thuê nhà với giá hợp lý và ổn định cuộc sống, góp phần giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.
Với giá nhà tại các khu vực nội thành đang tăng cao, cơ hội sở hữu nhà vừa túi tiền càng xa vời thì việc giải quyết bài toán nhà ở bằng giải pháp thuê nhà là con đường duy nhất của đại đa số người lao động thu nhập thấp. Vì vậy cần cân đối lợi ích hài hòa của các bên Nhà nước, chủ nhà cho thuê và người thuê để các bên đều chấp nhận và tuân thủ nghiêm túc sẽ là giải pháp bền vững trong lâu dài mà không phải suy nghĩ đến việc né tránh hay luồn lách gây phiền hà đến các bên.
Thiết kế: Thảo - Quyên
