Sự dịch chuyển dòng tiền từ những đô thị lớn đến các tỉnh lân cận
Thời gian gần đây, giá đất nền đang có sự chuyển động theo chiều hướng liên tục tăng tại các tỉnh lân cận thành phố lớn.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận lượng quan tâm đất nền ở Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2022 giảm lần lượt 9% và 4% so với quý I/2021. Ở chiều ngược lại, nhiều tỉnh thành khác chứng kiến mức độ quan tâm đất nền gia tăng như Đắk Lắk với mức tăng 58%; Khánh Hòa 48%; Bình Thuận 44%, Hưng Yên 15%, Quảng Nam 14%.
Lý giải cho việc dịch chuyển của dòng tiền và sự sôi động ở nhiều địa phương, đơn vị này cho rằng, Việt Nam bắt đầu mở cửa kinh tế, du lịch sau thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch bệnh đã giúp phát triển các khu du lịch và khu công nghiệp tỉnh, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tại các địa phương. Cùng với đó, nhiều tỉnh thành đón nhận các thông tin hạ tầng và các dự án tích cực.
Ngoài ra, dòng tiền nhàn rỗi của người dân vẫn tìm đến bất động sản - kênh “trú ẩn” được đánh giá là khá an toàn trước các thông tin về lạm phát.
Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản cũng có nhiều thay đổi, góp phần không nhỏ vào sự biến động của thị trường. Các xu hướng như “bỏ phố về quê”, sở hữu ngôi nhà thứ hai ở vùng ven cùng với việc giá bất động sản ở khu vực nội thành đã tăng cao cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền đổ về những địa phương có mặt bằng giá chưa vượt quá sức mua, còn nhiều dư địa phát triển về kinh tế lẫn du lịch.
Tương tự, theo ghi nhận của DKRA Vietnam, quý I/2022, thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP. HCM ngày càng khan hiếm. Trong đó, Long An dẫn đầu toàn thị trường khi chiếm 43% nguồn cung (tập trung ở hai huyện Đức Hòa, Cần Giuộc) và 56% lượng tiêu thụ mới trong quý; kế đến là Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh.
Giá bán sơ cấp tại Long An tăng 4 - 6%, dao động 14,1 - 36,3 triệu đồng/m2; Bình Dương tăng 3 - 5%, dao động 11 - 52 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 4 - 7%, dao động 15 - 55 triệu đồng/m2; Tây Ninh dao động 6,1 - 7,4 triệu đồng/m2.
Nói về diễn biến của thị trường đất nền vùng ven, TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services cho biết, đất nền vùng ven sẽ tiếp tục có xu hướng tăng giá trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo ông Khôi, hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều diễn biến cần chú ý. Đó là tình trạng “sốt đất ảo” cục bộ, dẫn đến giá tăng cao nhưng không có nhiều giao dịch. Vì vậy, người mua cần tỉnh táo trong những cơn “sốt” đất bởi hệ luỵ khi những cơn sốt đi qua là rất lớn. Nhất là những rủi ro liên quan đến pháp lý, tình trạng phân lô, bán nền trái phép hoặc do không nắm rõ về quy hoạch dự án, trong khi giá trị bất động sản không hề nhỏ.
Ở góc nhìn dài hạn, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, thành viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trong vòng 3 - 5 năm tới, đất nền tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo bởi thời gian hoàn thiện dự án đất nền phân lô chính quy tỷ lệ 1/500 hay đất phân lô của người dân là rất ngắn.
Chính vì thời gian hoàn thiện ngắn hoặc đã có sẵn nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về cao hơn hẳn so với các phân khúc khác như chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng (những loại hình thường mất 5 - 10 năm để hoàn thiện, thậm chí có thể lâu hơn nếu có vướng mắc về vốn hoặc pháp lý).
Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh cho biết: “Một dự án đất nền phân lô có thể hoàn thành mua bán chỉ trong vài tháng. Kể cả sau khi các chính sách siết chặt phân lô bán nền được thực thi, thời gian triển khai dự án đất nền vẫn nhanh gọn hơn nhiều so với dự án chung cư, nhà liền kề…”.
Tăng giá nhưng không hề phi lý
Trước đà tăng của đất nền vùng ven, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc lý giải, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản công nghiệp ở khu vực vùng ven hiện nay rất mạnh mẽ. Đơn cử như Samsung hoặc Foxcom cần số lượng nhân công làm việc lớn sẽ thu hút lực lượng lao động từ khắp nơi đổ về. Song song với đó sẽ phát triển về nhu cầu nhà ở, nhu cầu thương mại, nhu cầu bất động sản… những yếu tố đó cấu thành nên việc tăng giá của đất nền vùng ven.
Tuy nhiên, ông Quyết cho rằng, dù có tốc độ tăng giá rất nhanh và mạnh, nhưng mức giá sau tăng của những khu vực vùng ven này vẫn rất hợp lý, vì vốn dĩ đây là khu vực ngoại thành, cách xa trung tâm thành phố, giá đất khởi điểm thường ở mức thấp hoặc rất thấp.
“Do đó, sau khi tăng giá lên gấp 2 - 3 lần thì mức giá ở khu vực này vẫn có thể chấp nhận được và không hề phi lý”, ông Quyết nhận định.
Ở góc nhìn khác, tại một talk show mới đây, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Chuyên gia CBREA nhận định, giá của phân khúc đất nền đang có sự gia tăng đột biến, thậm chí tình trạng này xuất hiện và lan rộng hơn rất nhiều so với hiện tượng “sốt đất” giai đoạn năm 2018 - 2019.
Theo ông Tuấn Kiệt, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là do suốt 2 năm dịch Covid -19 hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, các kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó khoảng thời gian này, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Từ đó, giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.
Mặt khác, gần đây nhiều địa phương cũng bắt đầu tập trung mở rộng đầu tư phát triển tại các khu công nghiệp để thu hút nguồn vốn FDI, đồng thời đầu tư vào phát triển du lịch để nhanh chóng phục hồi ngành bất động sản sau đại dịch Covid-19. Những kỳ vọng đó đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được những yếu tố phát triển kinh tế.
Ông Kiệt cũng cho hay, thực chất “sốt đất” thời kỳ này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ nhà đầu tư nào cũng muốn đón đầu thị trường, muốn “có mặt” ở những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển.
Với những diễn biến hai mặt của đất nền vùng ven, lời khuyên mà giới chuyên gia dành cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao và thanh khoản nhanh.
Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1- 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2 thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn, tránh mua đất rừng, đất nông nghiệp, vì nếu không hiểu biết thì đây là loại đất sẽ siết chặt kiểm soát trong thời gian tới.
Cùng với đó, cần phải tìm hiểu thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án…
