Tràn lan mua bán đất xen kẹt.
Yêu cầu giải quyết có tình có lý tình trạng đất xen kẹt làm sao vừa đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, vừa tính đến vấn đề lịch sử để lại và phòng chống “tham nhũng vặt” không phải bây giờ mới được nhắc tới mà đã được nói đến trong cả chục năm qua, nhất là tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP.HCM.
Việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường, khiến nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không thể canh tác được và trở thành hoang hóa.
Các mảnh đất xen kẹt theo dạng này "bỏ thì thương, vương thì tội" nên sau một thời gian đã nhanh chóng rơi vào thị trường ngầm và được mua đi, bán lại khá rầm rộ. Từ các quận nội đô (Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng) tới vùng mới lên cấp đô thị (Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm), đều có một diện tích không nhỏ dạng đất nửa thổ cư nửa thổ canh.
Theo ghi nhận thực tế, giá của sản phẩm này thường thấp hơn nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn, do mua bán hầu hết chỉ bằng giấy viết tay. Chẳng hạn, đất xen kẹt tại khu vực quận Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20 - 23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40 - 60 triệu đồng/m2.
Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán thấp nhất chỉ từ 13 - 15 triệu đồng/m2, trong khi đất đã có sổ đỏ là 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8 - 15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2.
Tương tự, đất xen kẹt ở Ngọc Trục, Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 11 - 20 triệu đồng/m2 tùy vị trí, bằng 1/2 giá thị trường so với những mảnh đã đầy đủ pháp lý là 20 - 40 triệu đồng/m2.
Đăng nội dung cần mua đất không giấy tờ trên một website rao vặt bất động sản, phóng viên Đầu tư Bất động sản ngay lập tức được giới thiệu về một mảnh đất xen kẹt tại Bắc Từ Liêm không có địa chỉ cụ thể rộng 55m2, mặt tiền 4m, mặt ngõ 2m, giá bán 700 triệu đồng, giấy tờ mua bán viết tay…
Tuy nhiên, người bán cũng nêu rõ, sẽ chỉ cấp thông tin đầy đủ “khi làm việc với người có nhu cầu thực sự”, đồng nghĩa với việc người mua phải thực sự “cần” mua để ở chứ không qua trung gian, cò mồi.
Đăng một mẩu thông tin khác thể hiện quan tâm đến một suất đất nông nghiệp xen kẹt ở gần đường Giải Phóng, phóng viên được một cò đất cung cấp thông tin về thửa đất có diện tích xấp xỉ 50m2, ôtô đỗ cách nhà 20m, hướng Đông, gần nhiều chợ, bệnh viện, tiện đi lại, giá 20 triệu đồng/m2, có thương lượng.
Pháp lý thấp, rủi ro cao
Loại đất xen kẹt thu hút lượng không nhỏ khách hàng, nhất là những người thu nhập thấp, người ngoại tỉnh bởi mức giá thấp hơn nhiều so với đất thổ cư cùng địa bàn.
Theo đó, bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua nhà rất dễ đối diện với nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) vì nhiều lý do.
Theo ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng lên đất thổ cư, người mua có cơ hội tăng giá tài sản đột biến. Tuy nhiên, thực tế không hề dễ dàng như vậy. Trong đó, dù hiện nay cơ quan quản lý đã ban hành các điều kiện cụ thể cho phép người sử dụng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư, tuy nhiên, quy trình không hề đơn giản, đặc biệt là thuế phí cao.
Rất nhiều mảnh đất xen kẹt hiện nay hình thành trước đây, do phần lớn hồ sơ địa chính liên quan đến thửa đất ao, vườn liền kề bị thất lạc, cũ nát, hoặc không còn giấy tờ, nên căn cứ xác định ngày hình thành thửa đất phức tạp, nhiêu khê.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đây là một mức chênh lệch rất lớn, dẫn đến không ai mặn mà trong việc làm sổ đỏ. Chưa kể, nhiều trường hợp người dân cho biết, có những khoản chi phí lót tay" không hề nhỏ cho giới địa chính phường quận để nhanh chóng hoàn tất các thủ tục cần thiết”!?. Tại nhiều phường xã ngoại thành Hà Nội có tình trạng hình thành những “mặt bằng giá” để một số người thừa hành công vụ “nhắm mắt làm ngơ” cho tình trạng xây dựng không phép trên các thửa đất xen kẹt này, với điều kiện không được xây dựng kiên cố.
Ở một góc nhìn khác, PGS.TS Trần Thị Minh Châu, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh cho biết, liên quan tới điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở, hiện nay nhiều địa phương đã tiến hành áp dụng nhiều quy định mang tính mở đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dành cho đất nông nghiệp xen kẹt.
Trong đó, với trường hợp đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư không còn phù hợp cho việc sản xuất nông nghiệp, thì UBND cấp huyện xem xét thực hiện theo một trong những phương án:
Thứ nhất, căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cấp thẩm quyền thu hồi đất sử dụng cho mục đích công cộng địa phương hoặc tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất theo quy hoạch…
Tuy nhiên, cả 2 cách thức này cho thấy, việc hình thành đất xen kẹt do việc xây dựng quy hoạch của lãnh đạo các địa phương, dẫn đến đất nông nghiệp bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đến khi chuyển đổi thì người dân lại phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác mới xin chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Điều này là bất hợp lý, bởi không nhiều người có đủ khả năng thành lập doanh nghiệp để xây dựng phương án xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Trong khi đó, khi tiến hành chuyển nhượng cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất theo quy hoạch thì chắc chắn cũng sẽ bị ép giá ở mức vô cùng thấp, gây thiệt hại không nhỏ tới người dân. Chưa kể, việc phân biệt phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mới xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là đi ngược với nguyên tắc quy định trong Luật Đầu tư về kinh doanh khi phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia.
Vì thế, theo bà Châu, các cơ quan quản lý đất đai cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, làm rõ hơn các vấn đề, đồng thời thực hiện rà soát, lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương, UBND thành phố dự kiến sửa đổi một số điều của quyết định nêu trên, trong đó có nội dung về đất nông nghiệp xen kẹt.
Có như vậy, mục tiêu phát huy tối đa giá trị nguồn tài nguyên đất không nhỏ này mới thực hiện được. Việc xử lý rốt ráo, minh bạch vấn đề này cũng sẽ giúp giảm bớt tình trạng “tham nhũng vặt” liên quan đến đất đai vốn gây nhức nhối lâu nay.
